در بازار مسکن سرمایه‌گذاری نکنید؟

بازار مسکن از آذر ۱۳۹۹ تا پایان آذر ۱۴۰۰، با حدود ۲۷ درصد رشد قیمتی، پس از خودرو، بیشترین بازدهی را کسب کرده است.

این بازار از ابتدای سال جاری نیز با حدود ۱۸ درصد رشد، جایگاه دوم را در میان بازارها دارد.

این در حالی است که بر اساس اعلام مرکز آمار، شاخص تورم مسکن در آذر یک درصد رشد داشت. در ماه گذشته، این بازار هر چند نسبت به بورس و دلار شرایط بهتری را تجربه کرده، اما از سکه، طلا و خودرو عقب مانده بود.

این میزان بازدهی در شرایطی به دست آمده که، نرخ تورم سالانه آذر ۱۴۰۰ برای خانوار‌های کشور به ۴۳،۴ درصد رسیده است.

در این شرایط آیا کارشناسان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را توصیه می‌کنند؟

پیش بینی بازار مسکن

برزو حق‌شناس، کارشناس اقتصادی معتقد است اکنون بیشتر بازارها کمتر از تورم بازدهی دارند اما این عقب‌ماندگی در بخش مسکن بیشتر از دیگر بازارهاست؛ در این شرایط او سرمایه‌گذاری در این حوزه را توصیه نمی‌‌کند.

این کارشناس اقتصادی به تجارت‌نیوز می‌گوید: مسکن نسبت به بازارهای دیگر رشد قوی‌تر و افت کمتری داشته است. بر اساس یک اصل در اقتصاد، بازارها در طولانی‌مدت با یکدیگر همگرا می‌شوند و عقب‌ماندگی‌ها نسبت به هم را جبران می‌کنند.

او می‌افزاید: هر اتفاقی که در مذاکرات رخ دهد، واقعیت افزایش نقدینگی و تورم در اقتصاد ایران ادامه می‌یابد و در نهایت حتی در صورت احیای برجام این واقعیت‌ها خود را نشان می‌دهند.

حق‌شناس توضیح می‌دهد: اکنون بازارها در انتظار نتیجه مذاکرات هستند و به نوعی در رکود به سر می‌برند، اما سال آینده آثار افزایش نقدینگی آشکار شده و بازارها از رکود خارج می‌شوند.

بازدهی کمتر از تورم

این کارشناس اقتصادی می‌گوید: در چنین شرایطی، بازار مسکن که افتی کمتر از دیگر بازارها داشته است، درصد رشد پایین‌تری را نیز تجربه می‌کند.

او در مورد پیش بینی بازار مسکن می‌افزاید: مرکز آمار ایران، آخرین نرخ تورم سالانه را ۴۳،۴ درصد اعلام کرد. این رقم با توجه به شاخص‌های اقتصادی احتمالا تا پایان سال به حدود ۴۵ درصد می‌رسد. در این شرایط بازدهی بخش مسکن احتمالا بین ۲۵ تا ۳۰ درصد باشد.

به گفته حق‌شناس، یکی از عواملی که می‌تواند باعث رشد قیمت مسکن می‌شود، افزایش هزینه ساخت برای تولیدکننده است.

سیاست‌های اشتباه ۵۰ ساله

این کارشناس اقتصادی به سیاستی اشتباه در طول ۵۰ سال اخیر اشاره می‌کند و می‌افزاید: دولت‌ها معمولا برای کنترل تورم، در بازارهایی که توان مداخله در آنها را دارند به عمد رکود ایجاد کرده‌اند.

او تاکید می‌کند: نتیجه این سیاست اشتباه، فشردگی فنر بازارهاست. این فنر به صورت دوره‌ای، دچار جهش شده و به عاملی برای افزایش تورم تبدیل می‌شود.

حق‌شناس ادامه می‌دهد: این اتفاق‌ برای بازارهای مختلف از جمله سرمایه و ارز رخ داده است. در مورد بورس، دولت توان بیشتری برای مداخله دارد، اما در مقابل، بازار مسکن کمتر اجازه‌ سرکوب قیمتی را می‌دهد.

عقب ماندگی مسکن از تورم بیشتر از دیگر بازارها

این کارشناس اقتصادی می‌افزاید: با وجود این، زمانی که دولت سعی می‌کند گردش نقدینگی را بین بازارها کاهش دهد، رکود در بخش مسکن نیز به تبعیت از آنها افزایش می‌یابد و خود را در قالب رکود در معاملات نشان می‌دهد.

او می‌گوید: در چنین شرایطی، بازارها معمولا کمتر از تورم بازدهی دارند اما این عقب‌ماندگی در بخش مسکن بیشتر از دیگر بازارهاست.

حق‌شناس توضیح می‌دهد: بازار ملک، همگام با دیگر بخش‌ها افت نکرده است، پس در دوره رشد بعدی نیز همپای آنها افزایش را تجربه نمی‌کند.

به گفته این کارشناس اقتصادی، دولت باید بپذیرد افزایش قیمت‌ها معمول تورم است نه دلیل آن و در واقع، با رکود قیمتی نمی‌توان تورم را کنترل کرد.

او می‌افزاید: این سیاست اشتباه در کنار سیاست‌گذاری‌های نادرست پولی، باعث انباشت نقدینگی شده و در نهایت به صورت ناگهانی فنر آن آزاد می‌شود. نتیجه نیز افزایش تورم در همه بازارها است.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن؟

حق‌شناس می‌گوید: عموم مردم به مسکن به عنوان بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری نگاه می‌کنند و معتقدند کسی در این بخش ضرر نمی‌کند.

او ادامه می‌دهد: حاصل چنین نگاهی این است که سرمایه‌ها به جای ورود به حوزه تولید و ایجاد اشتغال، در بازار مسکن انباشته شده‌اند.

این کارشناس اقتصادی معتقد است: با توجه به اینکه بخش مسکن احتمالا در دوره بعدی رشد بازارها، نسبت به دیگر بخش‌ها بازدهی کمتری را تجربه می‌کند، ورود به این بازار را توصیه نمی‌کنم.

حق‌شناس معتقد است سرمایه‌گذاران باید سراغ بازاری بروند که افت بیشتری داشته است و احتمالا در آینده نیز رشد بالاتری را تجربه می‌کند.

به گفته او، بهتر است افراد سبدی از سرمایه‌گذاری داشته باشند و همه منابع مالی خود را به یک بازار وارد نکنند.

رکود قیمتی در بازار املاک تا ۱۴۰۳

در همین رابطه، میلاد صادقی، کارشناس اقتصادی نیز شب گذشته در لایو اینستاگرامی تجارت‌نیوز گفت: تا سال ۱۴۰۳ هر اتفاقی هم که رخ دهد، من دوران رکود قیمتی را در بازار املاک متصور هستم.

او افزود: قیمت مسکن می‌تواند بین محدوده ۲۸ تا ۳۱ میلیون تومان در هر متر مربع در طول این سه سال نوسان داشته باشد.

صادقی گفت: از سال ۱۴۰۳ به بعد باید منتظر شروع رشد بازار املاک باشیم که من ۵۵ میلیون در هر متر مربع را پیش‌بینی می‌کنم.

به گفته این کارشناس اقتصادی، طرح جهش ملی نیز تکانه‌های شدیدی را در این بازار به وجود نمی‌آورد.

بازار مسکن جذاب نیست

محمد شاهرخی، کارشناس بازارهای مالی نیز در این گفتگوی زنده در مورد آینده بازار مسکن توضیح داد: ما در بازار مسکن افزایش متری ۵،۳۲ را دیدیم. همچنین حجم معاملات در سه ماه گذشته افزایشی بوده است ولی اگر برجامی اتفاق بیفتد و حداقل انتظارات تورمی شکل نگیرد اتفاقی که من برای بازار مسکن می‌بینم این است که نقدشوندگی سخت می‌شود ولی کاهش قیمتی نداریم.

او به سه عامل به عنوان دلیل این موضوع اشاره می‌کند؛ چسبندگی قیمت، تمایل ایرانیان به نگه داشتن ملک و در پیش بودن تورم کالایی.

به گفته شاهرخی، در چنین شرایطی بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری جذاب نیست؛ مگر در مورد طرح‌های پیش‌فروش./تجارت نیوز