جذب سرمایه‌ها به سوداگری مسکن

گزارشی در ۱۵۹ صفحه با عنوان «پیشنهاد اصلاح مالیات بر املاک با تاکید بر عایدی سرمایه» که توسط علی اکبر قلی زاده، دانشیار و عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی سینا همدان تهیه شده و از سوی معاونت امور اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی منشر شده است. در این گزارش آمده است، بازار مسکن در ایران به دلیل مشکلات ساختاری اقتصاد و ناکارآمدی سیاست‌های دولت تقریباً به یک بازار با سود تضمین شده و کم‌خطر سرمایه‌گذاری تبدیل شده و این موضوع سبب شده است زمینه انحراف سرمایه‌ها به بخش واسطه‌گیری مسکن را فراهم کرده و کاهش جذب سرمایه در بخش‌های مولد اقتصادی به ویژه در برخی سال‌ها شود. مسکن، یکی از نیاز‌های اساسی انسان است. رشد فزاینده تقاضای مسکن به دلیل رشد جمعیت در مقابل محدودیت عرضه آن، منجر به افزایش قیمت آن در طول زمان می‌گردد. تقاضای مسکن با دو هدف صورت می‌گیرد. ۱- مالکیت و سکونت. ۲- کسب منفعت و عایدی از سرمایه‌گذاری. هدف اول را نباید محدود کرد؛ زیرا از یک طرف سرپناه یکی از نیاز‌های اصلی هر انسانی است و از طرف دیگر، این هدف در رشد تقاضا و قیمت مسکن سهم محدودی داشته و از طریق رشد عرضه قابل کنترل است. هدف دوم یا انگیزه سوداگری از تقاضای مسکن، یک آفت اقتصادی است؛ زیرا این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها در مقابل سرمایه‌گذاری‌های دیگر که چرخه‌های اقتصادی را به حرکت در می‌آورند، غیر مولد به شمار می‌آیند؛ بنابراین وجود رشد قابل پیش‌بینی و مداوم در قیمت مسکن سسب می‌شود سرمایه‌گذاری در املاک و مسکن به قصد کسب عایدی از رشد ارزش دارایی معقول و کم‌ریسک به نظر برسد؛ لذا انگیزه سوداگرانه با دامن زدن به رشد تقاضای مسکن حباب قیمتی را در این بازار ایجاد یا تشدید می‌کند. همچنین نابسامانی سایر بازار‌های سرمایه‌گذاری کشور به دلیل مشکلات ساختاری اقتصاد و ناکارآمدی سیاست‌های دولت، زمینه انحراف سرمایه‌ها به بخش واسطه‌گری مسکن را فراهم کرده است که نتیجه آن کاهش جذب سرمایه در بخش‌های مولد اقتصادی به ویژه در برخی سال‌ها بوده است. بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده‌های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (۲۰۰۲) بیان می‌کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری می‌شود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می‌کند. بحران‌های متعدد در بازار‌های مالی در کشور‌های مختلف از جمله بحران پس‌انداز و وام در آمریکا، بحران دهه ۱۹۸۰ در آرژانتین، مشکلات بلندمت اقتصاد ژاپن که بعضی مواقع از آن به نام «افسانه زمین» یاد می‌شود و بحران‌های آسیایی در تایلند مالزی و کشور‌های دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحران‌های ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیت‌ها، اصول و قانون‌مندی نظام اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات و نظام انگیزشی قوی داشته است. اگرچه بحران مالی کره جنوبی ریشه در بازار دارایی‌های غیرمنقول نداشته است، اما دست کم در کشور‌های اندونزی و تایلند عملکرد مؤسسات مالی و اعتباری در بخش مستغلات ریشه بحران مالی معرفی شده است که به دلیل عدم مدیریت صحیح و فقدان نظام قوی قوانین و مقررات، ورود و خروج منابع مالی در مقیاس وسیع در این بازار کنترل نشد.