تحلیلی بر وضعیت آشفته بازار مسکن/ دولت چگونه با سیاست‌های اشتباه خود مسکن را قربانی کرد/ در آینده مسکن گران خواهد شد؟/ باید منتظر شوک‌های دیگری در سال جاری و سال آینده در قیمت مسکن باشیم؟

پایگاه خبری تحلیلی فردا: تحولات بازار‌ها در چهار ماهه اول سال جاری همگان را دوباره متوجه جهش‌های قیمت در سال‌های پایانی دولت دهم کرد. اما تفاوت اینجاست که افزایش شتابان قیمت در این دوره، دو سال زودتر شروع شده و نگرانی‌ها را تا سال ۱۴۰۰ به مراتب بیشتر کرده است. دولت یازدهم و دوازدهم، از طریق سرکوب مالی و کاهش نرخ سود‌های بانکی به بهانه کاهش تورم و هزینه تولید، اما عمدتا در جهت کاهش هزینه‌های مطالبات از بانک‌های تجاری، نقدینگی را روانه بازار مسکن کرد. چه بسا که در سه سال اخیر که نرخ سود کمتر از ۱۸ درصد و حتی کمتر از ۱۵ درصد نگه داشته شده بود، رشد قیمت مسکن تا ۷۰ درصد افزایش یافت.

البته تقاضا نیز متناسب با افزایش قیمت رشد ۴۰ تا ۵۰ درصدی را طی سه سال تجربه کرد. دولت به انحای مختلف سعی کرد همچنان از کانال تحریک بازار مسکن، رشد اقتصادی را افزایش دهد، در این زمینه تا حدودی موفق عمل کرد، اما غافل از آینده دیپلماسی ایران یا شاید آگاه از آن، وضعیت بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت‌ها در سال اخیر به شکل کاملا عجیب و غریبی دگرگون شد.

بعد از خروج آمریکا از برجام و وارد کردن شوک به سایر کشور‌های گروه ۱+۵ به خصوص اقتصاد آسیب دیده ایران، نرخ ارز و به تبع آن قیمت طلا و سکه رشد بیش از ۳۰۰ درصدی را شاهد بود و نقدینگی را از سمت مسکن و بانک‌ها به سمت بازار ارز و سکه روانه کرد. البته این امر موجب افزایش ریسک نقدینگی بانک‌ها و افزایش هزینه حفظ منابع شد. به طوری که شواهد حاکی از پرداخت نرخ سود بالای ۲۴ درصد از سوی برخی از بانک‌های مطرح به سپرده گذاران هستند؛ و بازار‌ها چه سیگنالی می‌دهند.

سیگنال‌های دریافتی از بازار در ماه‌های اخیر حاکی از افزایش سرعت رشد قیمت ارز بوده است. این پدیده که در دوره‌های زمانی مشابه و متناوب که عمدتا وابسته به عملکرد دولت هاست، خودنمایی کرده و نگرانی‌هایی را در نحوه اثرگذاری آن بر سایر بازار‌ها ایجاد کرده است؛ بنابراین بازار مسکن در شرایط کنونی که مدت طولانی از دوران رکود آن سپری شده، مستعد اثر پذیری بیشتر و جهش قابل توجهی در قیمت‌ها بوده که اخیرا شاهد آن بوده ایم.

طبق گزارش اعلامی بانک مرکزی، معاملات مسکن در تیرماه سال جاری نسبت به ماه قبل از آن تا ۲۰ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل تا ۱۷ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که قیمت مسکن در طول یک سال افزایش شدیدی داشته است به طوری که رشد قیمت‌ها در چهار ماه اول سال گذشته نسبت به دوره مشابه سال قبل برابر با 41/3 درصد بوده است.

به نظر دلایل متفاوتی از وضعیت تیرماه بازار مسکن و آینده پیش روی آن وجود دارد که به برخی از مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌شود.

اول اینکه با توجه به رشد لحظه‌ای قیمت‌های ارز و سکه در تیرماه تا چهار برابر قیمت چند ماه گذشته، عمده نقدینگی مردم که در حساب‌های با نرخ‌های کمتر از ۲۰ درصد بود از بانک‌ها خارج شد و به سمت خرید ارز و سکه سوق پیدا کرد و تقاضای مسکن به شدت در این ماه افت کرد که البته این امر دور از انتظار نبود.

دومین دلیل مربوط به کاهش تمایل در عرضه مسکن است. با توجه به افزایش مستمر نرخ ارز و رخداد مشابه آن در سال‌های قبل و احتمال افزایش قابل توجه تورم در سال جاری، مالکان و سازندگان مسکنی که در سال‌های قبل به علت عدم فروش املاک خود، فرصت‌های زیادی را از دست داده اند، به انتظار افزایش قیمت‌ها و برای جبران هزینه فرصت از دست رفته سال‌های گذشته ناشی از رکود، قدرت چانه زنی بیشتری پیدا کرده و در معاملات قیمت‌های به مراتب بالاتری را پیشنهاد می‌دهند که متاسفانه از قدرت خرید مردم بیشتر بوده و منجر به معامله نمی‌شود.

سومین دلیل مربوط به عدم پوشش تسهیلات مسکن پرداختی بانک مسکن در مقابل افزایش چشمگیر قیمت هاست. به طوری که اگر تا سال قبل شخصی برای خرید یک خانه ۱۷ ساله ۶۰متری با قیمت ۴۰۰ میلیون تومان در منطقه ۵ برنامه ریزی کرده بود الان به سختی با همین شرایط در محله‌های زیر خیابان آزادی بتواند اقدام به خرید کند.

سایه شرایط فصلی بر سر بازار مسکن

بازار مسکن نوعا از شرایط فصلی تاثیر می‌پذیرد، نقل و انتقالات مالکان و مستاجران عموما در فصول تابستان و زمستان صورت می‌گیرد؛ بنابراین در پیش بینی تغییرات تقاضای مسکن علاوه بر متغیر‌های اقتصادی، باید شرایط محیطی را نیز لحاظ کرد. بانک مرکزی در گزارش ماهانه خردادماه، افزایش حجم معاملات مسکن را مطرح کرده بود. در حالی که آمار تیرماه کاهشی است. تبیین تغییر جهت روند رشد حجم معاملات دلایل متفاوتی دارد که از جمله مهم‌ترین آن، افزایش مجدد نسبی فاصله توان خرید و قیمت مسکن و مزیت سایر بازار‌ها بوده است.

چهارمین دلیل به افزایش سهم هزینه‌های جاری از درآمد مردم برمی گردد که توان دریافت تسهیلات بیشتر و پرداخت اقساط را به آن‌ها نمی‌دهد و ترجیح می‌دهند حداقل معیشت تعریف شده در ایران را که همان غذا و پوشاک است برای خود و خانواده حفظ کنند.

پنجمین دلیل رشد جهشی قیمت اجاره و تمایل مالکان برای اجاره مسکن است. در این حالت علاوه بر دریافت اجاره بهای سنگین، از افزایش تصاعدی قیمت مسکن نیز بهره مند می‌شوند؛ بنابراین تمایل به اجاره و عدم فروش در کاهش معاملات واستمرار این وضعیت در ماه‌های آتی می‌تواند از دلایل احتمال برگشت رکود در بازار قلمداد شود.

به هر حال با توجه به موارد فوق، نباید تحرکات نسبی را رونق بازار تلقی کرد، زیرا ممکن است مجددا رکودی دیگر در راه باشد. از طرفی در تاکید این مساله می‌توان گفت، دلالان بازار ارز که از طریق ایجاد آربیتراژ‌های موجود در بازار‌ها کسب سود می‌کنند، در شرایط فعلی که نرخ ارز در کوتاه مدت دچار افزایش قابل ملاحظه‌ای شده و در مقابل، بازار مسکن که تغییرات قابل توجهی در مقایسه با قیمت ارز در کوتاه مدت نشان نمی‌دهد، منابع خود را وارد بازار ارز کرده و موجب افزایش بیشتر قیمت ارز شده و اثرات شدیدتری در قیمت مسکن در آینده خواهند داشت و همین امر تشدید احتمال رکود و ناتوانی خرید را توامان موجب خواهد شد.

چراکه افزایش نرخ ارز در دوره بلندمدت، باعث افزایش هزینه ساخت و قیمت بالای مسکن در بلندمدت می‌شود. از طرفی افزایش نرخ ارز و بی اعتمادی مردم به دولت در کنترل آن، موجب افزایش تورم انتظاری شده و همین امر افزایش نسبی قیمت مسکن را در بلندمدت به همراه خواهد داشت.

با این وضعیت پیش بینی می‌شود که آمریکا با سیاست‌های منقطع و زیگزاگی خود که شوک‌های کوتاه مدت و سه ماهه بر ایران وارد می‌کند شرایط را در سال جاری سخت‌تر از سال‌های قبل کند.

دلیل این موضوع هم به رشد قیمت ارز و محدودیت‌های ورود ارز به کشور برمی گردد. افزایش شدید مبلغی در قیمت ارز، افزایش شدید مبلغی در قیمت تمام بازار‌ها را به همراه خواهد داشت. هنوز اثرات واقعی افزایش قیمت ارز وارد سبد هزینه مردم نشده است تا کاهش شدید در قدرت خرید را احساس کنند. به نظر می‌رسد با اقدامات اخیر دولت و سیاست‌های پیشرو و مواضع روشن آمریکا و کشور‌های دنباله رو اروپایی و حتی آسیایی و همچنین مردم هیجان زده ایران، وضعیت رکود تورمی دوباره به اقتصاد برگردد و زمینه برای یک دولت جدید با ش. عار‌های کلیشه‌ای در خصوص کاهش تورم و حمایت از تولید فراهم شود. به هر حال این سیکلی بوده که همواره بر اساس اقدامات عمدی یا سهوی دولت‌ها که از طریق تحرکات بین المللی استارت می‌خورد گریبانگیر اقتصاد ایران بوده و نابسامانی را بر ما تحمیل می‌کند و گریزی از آن نیست.

منبع: تجارت فردا