وام ۸۰ میلیونی مسکن در تهران جوابگو نیست

خبرگزاری تسنیم: اسماعیل خلیل زاده، نایب رئیس اتاق تعاون با اشاره به اقتصاد مسکن و ساختمان سازی و ظرفیت‌ها و مزیت‌های این بخش گفت:اقتصاد مسکن و ساختمان سازی شامل شناسایی همه ظرفیت‌ها و مزیت‌های طرف‌های عرضه همچنین طرف‌های تقاضای مسکن به عنوان کالای غیرمنقول (غیرقابل انتقال یا جابجایی) است تا برنامه ریزی‌های تولید و عرضه مسکن تابع نظم علمی و منطقی و پیش بینی پذیر باشد. وی ادامه داد:اقتصاد هم علمی است که مبانی تولید ثروت را تبیین و برای "استخراج حداکثر ارزش افزوده " تلاش می‌کند. مخاطب علم اقتصاد همه عرصه‌های وجود ارزش و ثروت نهفته در تمامیت یک سرزمین، تمام جمعیت و همه منابع فیزیکی و مجازی (منابع دانش) است. خلیل زاده افزود:مسکن و ساختمان به عنوان کالای خوب و ثروت پایدار تنها کالایی است که نمی‌توان هرگز از سبد هزینه خانوار‌ها و شهروندان حذف کرد و بیشترین اثربخشی مثبت را هم می‌تواند در اجرای دیگر سیاست‌های کلان و خرد اقتصادی و جمعیتی داشته باشد. برای توسعه جمعیت می‌تواند از سیاست مسکن ارزان و مطلوب و دیگر روش‌ها بهره برد. نایب رئیس اتاق تعاون افزود:رویداد‌های سال ۱۳۹۷ در بازار مسکن به ویژه در پایتخت نشان می‌دهد که اگر نظمی منطقی در تولید مسکن نداشته باشیم باید منتظر رفتار‌های هیجانی و قیمت‌های غیرواقعی و غیر اقتصادی باشیم. وقتی هیجان بر اقتصاد حاکم می‌شود امکان تصمیم گیری عقلایی از سوی سیاست گذاران و برنامه ریزان سلب و اقتصاد هم از ریل کنترل و هدایت با برنامه خارج می‌شود. وی بیان کرد:برای شناخت همه ظرفیت‌ها در طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن باید بستر شفافی برای معرفی آن‌ها فراهم شود که مهم‌ترین و اثربخش‌ترین فضا همان نمایشگاه تخصصی است تا برنامه ریزان و سیاست گذاران و مردم همدیگر را ببینند. طرف‌های عرضه و تقاضا همدیگر را در بستری شفاف می‌بینند و اقتصاد مسکن شکل خود را پیدا می‌کند و برنامه‌های کوتاه مدت، هیجانی، موقتی نمایشی به برنامه‌ها بلند مدت و هدفمند تغییر می‌کند، چون همه تلاش‌های مبتنی بر واقعیت‌های اقتصادی و اجتماعی خواهد بود و اعتماد به سیاست‌های اقتصادی کشور هم بیشتر خواهد شد. *بازار مسکن حساس‌ترین بازار اقتصادی کشور است خلیل زاده گفت:بازار مسکن به خاطر اینکه بدون تقاضا نمی‌ماند و کالای جانشین هم ندارد، حساس‌ترین بازار اقتصادی محسوب می‌شود. همین ویژگی باعث شده است تا سیاست‌های توسعه بازار مسکن همواره بخشی از برنامه‌های دولت را تشکیل دهد. اما چند سالی است که به رکود عمیق رفته بود و به نظر می‌رسد حالا با رکود تورمی مواجه شده است. در حالی که باید سمت توسعه غیرتورمی حرکت کند و نمایشگاه صنعت ساختمان می‌تواند در این روند موثر باشد. وی با بیان اینکه مسکن شاید تنها مورد در سبد هزینه خانوارهاست که جایگاه پایدار و ثابتی دارد و غیرقابل حذف است گفت: ساماندهی قیمت ها، نظام اقتصادی اجاره بها، کیفیت و مقاومت ساخت و سازها، مدیریت هزینه‌های اقتصادی و زمانی و در نهایت طراحی شهری زیبا، هوشمند و پیام رسان از ویژگی‌های ثابت این کالا به شمار می‌رود. بازار مسکن بر اساس تقاضا‌های واقعی رفتار می‌کند و تقاضا‌های زیادی وجود دارد، اما میزان و شکل عرضه نامناسب است. سالانه بیش از یک میلیون و دویست تا یک میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی نیاز داریم که در حال حاضر به نیمی از این رقم هم نرسیده‌ایم یعنی هر ساله با کمبود در بخش عرضه روبه‌رو هستیم. وی بیان کرد:در بیش از یک دهه اخیر بازار مسکن به شدت تحت تاثیر مسکن مهر قرار گرفت و سال‌های اخیر هم رشد تولید جدی در مسکن مهر، مسکن اجتماعی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری دیده نشده است. باید از مستحبات بخش مسکن عبور کنیم و به واجبات ان یعنی تولید مسکن متناسب با رشد تقاضا بپردازیم و امید می‌رود نمایشگاه صنعت ساختمان به تبیین نقشه راه آن کمک کند. خلیل زاده اظهار داشت:این نمایشگاه، فرصت ارزشمندی است که مخاطبان و بازدیدکنندگان با کارکرد و تنوع ابزار‌های مالی و فرصت‌های سرمایه گذاری در صنعت ساختمان آشنا شوند و انگیزه سرمایه گذاری پیدا کنند. نایب رییس اتاق تعاون بیان کرد:هدف نمایشگاه‌ها دیگر صرفا یک آشنایی نیست، بلکه باید با معرفی دستاورد‌ها و نمونه‌های برتر همراه با قابلیت الگودهی، انگیزش سرمایه گذاری با هر مبلغی را فراهم آورد و اصطلاح انگیزش یا Motivation را می‌توان به عنوان عامل نیرو دهنده، هدایت کننده و نگهدارنده رفتار تعریف کرد. می‌توان انگیزش را به موتور و فرمان اتومبیل تشبیه کرد. انگیزش، یک تمایل یا گرایش به عمل کردن به طریقی خاص است. انگیزه و انگیزش، غالبا به صورت مترادف به کار می‌روند، با این حال می‌توان انگیزه یا Motive را دقیق‌تر از انگیزش دانست به این صورت که انگیزش را عامل کلی مولد رفتار، اما انگیزه را علت اختصاصی یک رفتار خاص به حساب آورد. در تعریف دیگر، اصطلاح انگیزش در اصل از ریشه لاتین Moveve مشتق شده که به معنی تحریک است. روان شناسان بر سر تعریف انگیزش، به موارد ذیل توافق دارند: ۱- جهت رفتار: هدف یا هدف‌هایی که موجود زنده در تعقیب آن است. ۲- شدت رفتار: میزان کوشش یا تلاشی که برای رسیدن به هدف، از موجود زنده سر می‌زند. ۳- پایداری رفتار: مدت زمانی که موجود زنده برای رسیدن به هدف، صرف می‌کند. وی بیان کرد:تعریف انگیزش بر حسب فرایند یا فرایند‌هایی که به نحوی شروع شده و جهت یافته سپس ادامه پیدا کرده و سرانجام برای رسیدن به زنجیره هدف گرایی رفتار، متوقف شده، قابل تبیین است. به طور کلی هر رفتاری که از انسان سر می‌زند، جهت یافته یا معطوف به هدف غایتی است و برای رسیدن به هدف طرح ریزی شده است و انگیزه بنابر تعریف عینی، حالتی فرضی در موجود زنده است که برای تبیین انتخاب‌ها در رفتار معطوف به هدف آن به کار می‌رود. انگیزه بنابر تعریف ذهنی، به صورت آرزو یا میل، تجربه می‌شود. خلیل زاده بیان کرد:حدود ۲۳۶۰ هکتار از مساحت تهران را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد که در تمام شهر از شمال تا جنوب پراکنده است و می‌تواند محرک نوسازی و ورود سرمایه گذاران جدید باشد. انگیزه همچنین از نظر بنیادی، هر آن چیزی است که موجود زنده را به حرکت وا میدارد و موجب جنبش آن می‌شود. روان شناسان، همه عواملی را که موجود زنده و از جمله انسان را به فعالیتی وا میدارد و او را در یک جهت خاصی سوق می‌دهد، انگیزه می‌نامند. انگیزه، اولین عنصر تشکیل دهنده رفتار است. انگیزه هم موقعی ایجاد می‌شود که ضرورت سرمایه گذاری در صنعت ساختمان تقویت شود. صنعت ساختمان امروز هم با رکود همراه است و قیمت‌ها نیز فراتر از قدرت خرید بخش مهمی از طرف‌های تقاضاست. وی اظهار داشت: برای اینکه بازر مسکن قابل مدیریت باشد باید حداقل برای ساخت بیش از سه میلیون واحد مسکونی (مسکن اجتماعی، نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن خودمالک و ...) برنامه ریزی شود، در غیر اینصورت شکاف عرضه و تقاضا بیشتر می‌رود و باید منتظر جهش‌های پیش بینی ناپذیر قیمت مسکن باشیم، تا هم طرف عرضه و تولید تقویت شود و هم تراز و تعادل عرضه و تقاضا تا حدودی تحقق یابد. یکی از عوامل موثر در اقتصاد مسکن زمین است و نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای در رشد و توسعه مسکن دارد مساله زمین است وحدود ۸۰ درصد از قیمت را در مناطق مختلف تشکیل می‌دهد. نایب ریس اتاق گفت: برای رشد و توسعه مسکن به مدیریت تامین منابع زمین نیاز است تا به صنعت ساختمان و بازار مسکن رونق ببخشد. هزینه اصلی شامل تامین هزینه زمین است و طبیعی است که بر قیمت کل تاثیر مستقیم می‌گذارد. می‌توان با انتخاب زمین‌های مناسب در مناطق مختلف با قیمت پایین تاثیر مستقیم بر قیمت نهایی مسکن گذاشت، اما نوسازی بافت‌های فرسوده هم یک ضرروت و هم یک مزیت و فرصت بسیار ویژه برای افزایش تولید مسکن بدون نیاز به زمین جدید است و هزینه‌های متوسط ان هم کاهش می‌یابد. وی بیان کرد: زمین‌های بسیار خوبی در اطراف کلان‌شهر‌ها وجود دارد که اگر مدیریت درست و منطقی داشته باشد در کوتاه‌مدت می‌توان قیمت مسکن را در ایران کاهش داد. البته زمین‌های خارج از بافت شهری نیازمند زیرساخت‌های اولیه است و طبیعی است این هزینه‌ها می‌تواند باعث رونق و شکوفایی بازار مسکن و رشد و توسعه آن شود. ما باید موانع موجود برای رشد و توسعه مسکن را از میان‌برداریم و یکی از راه‌های مهم و رسیدن به توسعه تشکیل شورای مدیریت تامین منابع زمین است. خلیل زاده ادامه داد: شکی نیست که دولت باید تمرکز اصلی خود را روی مسکن بگذارد برای اینکه در شرایط رکود، مسکن نقش پیشران را دارد. شاید در وضعیت اعتدالی اقتصاد مسکن از دیگر بخش‌های تجاری متاثر باشد، اما در وضعیت رکود رسیدگی به اقتصاد مسکن سبب می‌شود تا بسیاری از صنایع وابسته و غیر وابسته به حرکت درآید و بسیاری از سیاست‌های اجتماعی و فرهنگی هم قابل تحقق است. برای رونق بازار مسکن و تولید نیاز است الگوی سیاست‌های پولی و مالی همچنین تسهیلات مسکن متناسب با مناطق مختلف کشور و حتی مناطق مختلف شهری تغییر کند و متحول شود. * تسهیلات مسکن نتوانسته تحریک تقاضا کند پرداخت تسهیلات مسکن هم نتوانسته است موجب تحریک تقاضا شود، چون در کلانشهر تهران وام ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومانی هم درصد کمی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد و به همین خاطر استقبال زیادی نشده است. در ارائه تسهیلات بانکی دقت نظر زیادی شود و سیاست‌های پولی و بانکی کنترل شود تا سیاست ارائه تسهیلات هم هدفمند باشد و اگر تسهیلاتی که به صنعت خودرو و کالا داده شده است به بخش مسکن اختصاص می‌یافت، علاوه بر رونق مسکن می‌توانست موجب رونق ۳۰۰ شغل مرتبط با این صنعت شود. سالانه به یک میلیون و ۲۰۰ هزار تا یک و نیم میلیون مسکن جدید نیاز داریم تا تعادل عرضه و تقاضا به هم نخورد، چون سالانه تا یک میلیون ازدواج هم صورت می‌گیرد در سال‌های اخیر این تقاضا انباشته شده است. وی گفت:اما اقتصاد کشور در رکود است و قدرت خرید مردم هم کاهش یافته و هزینه تولید و دسترسی مردم به مسکن افزایش یافته است و در حال حاضر با انباشت تقاضای مسکن مواجه هستیم که شاید همه این‌ها قدرت خرید نداشته باشد، اما حذف نخواهد شد و باید تامین شود در غیر اینصورت میزان عرضه و تقاضای مسکن فاصله خواهد گرفت. ساماندهی قیمت و هزینه‌های تمام شده متناسب با قدرت خرید متقاضیان در دهک‌های مختلف نیز مهم است در غیر اینصورت انباشت تاریخی تقاضا در اینده می‌تواند سونامی قیمت‌ها را تکرار کند مانند ابتدا سال ۱۳۹۷. *نمایشگاه و نقشه راه توسعه اقتصاد مسکن وی ادامه داد: ارتقای کمیت و کیفیت برنامه و طرح‌های توسعه تولید مسکن، مقاوم سازی مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده در برابر زلزله و نوسازی بافت قدیمی شهر‌ها و بافت های بسیار فرسوده و نامطمئن؛ کمک به اجرای طرح‌های جامع مسکن؛ مسکن اجتماعی و مسکن امید می‌تواند با کمک بخش تعاون به توسعه پایدار اقتصاد مسکن در ایران کمک کند. خلیل زاده افزود: فرهنگ جدید استفاده از مسکن هم باید مدنظر باشد. مسکن اگرچه با دیرین‌ترین فرهنگ‌ها عجین شده است، اما امروزه به شدت تحت تاثیر تحولات اقتصادی و اجتماعی قرار گرفته است. به طوری که فرهنگ سکونت در شهر‌های بزرگ با شهر‌های کوچک و مناطق روستایی متفاوت است و باید "رویکرد نقطه ای" در تامین نیاز شهروندان داشته باشیم. روانشناسی و جامعه شناسی طرف‌های تقاضای تسهیلات و خدمات خرید مسکن، خدمات نوسازی منازل مسکونی، طرح مسکن ایمن، بهینه سازی فرهنگ استفاده از منازل مسکونی بهینه سازی مصرف انرژی، بیمه مسئولیت سازندگان واحد‌های مسکونی جذب فناوری‌های نوین ساخت و ساز و... سبک سازی و صنعتی مسکن هم مهم است. همه این موارد و دیگر مدل‌های تقویت اقتصاد مسکن با مردم وبرای مردم در نمایشگاه صنعت ساختمان تبیین می‌شود تا نقشه راه ان را مشخص کند. کارشناسان معتقدند حداقل در یک دوره ۲۰ ساله حدود ۱۰ میلیون مسکن مناسب با کیفیت خوب باید تولید شود. وی گفت:زمانی اقتصاد مسکن صنعتی فقط به شهر‌ها اختصاص داشت، اما امروز مسکن روستایی جدید هم با این مدل ساخته می‌شود و باید ضد زلزله باشد. رمز ساماندهی همه مسایل اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی مسکن و خروج از رکود؛ افزایش کیفیت و کمیت تولید مسکن و توزیع ان متناسب با قدرت خرید دهک‌های جمعیتی است. نایب رئیس اتاق تعاون بیان کرد:اقتصاد مسکن نیاز‌هایی دارد؛ نوسازی بافت‌های فرسوده، مسکن سازی جدید، مقاوم سازی مسکن، بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و مدرن سازی و صنعتی کردن صنعت ساخت و ساز و ایرانی و اسلامی ساختن مسکن، افزایش انضباط مالی بوده و از همه مهم‌تر هم توجه به ظرفیت تامین مالی از بخش خصوصی و مردمی و برون سپاری طرح‌های مسکن سازی، دانش بنیان کردن ساخت و سازها، باید طرح‌های توسعه ساخت مسکن از محل ارزش افزوده خود بتوانند به حیات مالی ادامه دهند و منابع بودجه‌ای فقط به ان‌ها در تحقق سریعتر اهداف کمک کند و اجرای این طرح‌ها به محدوده بودجه دولتی، محدود نشود.