واکاوی ۲ پیشنهاد اجاره‌ای آخوندی

مهر: عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در آخرین روز تیرماه پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره به هیأت دولت ارسال کرد. این پیشنهاد، پیش نویس لایحه الحاق یک ماده و ۴ تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است که آخوندی آن را در قالب نامه‌ای به اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور مطرح و تصویب فوری در هیأت دولت و ارسال آن به مجلس در قالب لایحه دو فوریتی را درخواست کرده است. مخالفت کارشناسان با تعیین سقف برای اجاره‌بها در تبصره یک این پیشنهاد آمده است موجران می‌توانند در کلیه قرارداد‌های رسمی یا عادی اجاره واحد‌های مسکونی از زمان تصویب این قانون تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد، قیمت اجاره بها را فقط تا سقف ۱۰ درصد افزایش داده و تمدید کنند. این پیشنهاد در حالی مطرح می‌شود که هفته گذشته حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه املاک کشور از رشد بیش از حد اجاره بها در شهر تهران خبر داد که سبب شده تا بسیاری از مستاجران از پایتخت به شهر‌های اقماری تهران مهاجرت کنند. بررسی‌های میدانی خبرنگار مهر نیز از افزایش لجام گسیخته اجاره بها در سطح شهر تهران حکایت داشت؛ به گونه‌ای که به اذعان برخی مشاوران املاک، رشد لجام گسیخته اجاره بها برخی خانوار‌ها را ترغیب کرده به جمع حاشیه نشینان پایتخت ملحق شوند. در این شرایط که ناشی از تورم موجود در سطح جامعه و التهاب ناشی از انتظارات تورمی است، بدیهی است کمتر موجر یا مالکی با افزایش حداکثر ۱۰ درصدی اجاره بها همراهی کرده و به چنین مصوبه احتمالی (حتی اگر مُر قانون باشد) تن بدهد. در این ارتباط مهدی غلامی، کارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: تعیین سقف برای اجاره بها سبب می‌شود تا قرارداد‌های اجاره مسکن نیز از حالت رسمی به شکل زیرزمینی و غیر رسمی تغییر وضعیت داده و مانند برخی از بازار‌های موازی که شاهد چند نرخی بودن کالا‌های سرمایه‌ای در آن‌ها هستیم، بازار اجاره مسکن نیز در دو قالب نرخ سیاستی و نرخ زیرزمینی به حیات خود ادامه دهد. اتفاقی که شاید حتی نتیجه عکس در پی داشته و به جای کنترل قیمت ها، به افزایش اجاره بها دامن بزند. اجاره‌نامه‌های چندساله؛ تبصره خوبِ پیشنهاد اجاره‌ای آخوندی همچنین تبصره ۲ این پیشنهاد، حمایت از افزایش زمان قرارداد‌های اجاره و امضای اجاره نامه‌های چند ساله است که اقدام مثبتی در راستای کنترل اجاره بها و افزایش امنیت روانی خانوار‌ها دارد. غلامی در این زمینه به خبرنگار مهر گفت: یکی از روش‌های حمایت از رشد تعداد اجاره نامه‌های بیش از یک سال، اعمال سیاست‌های تشویقی و تنبیهی در حوزه ابزار‌های مالیاتی است که متأسفانه ابزار‌های مالیاتی بخش مسکن بسیار محدود بوده و سیاستگذاران این بخش با زیرساخت‌های قانونی بسیار محدودی در زمینه مالیات‌های بخش مسکن مواجه هستند. نقش مالیات‌ها در بخش اجاره، می‌تواند به صورت اعمال سیاست معافیت مالیاتی برای موجران و مالکانی باشد که قرارداد‌های چند ساله با مستأحران به امضا می‌رسانند. در حال حاضر یکی از چند ابزار محدود مالیاتی بخش مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی است که در سال ۱۳۹۴ و در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب مجلس رسید؛ ولی به دلیل عدم ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان، تا کنون اجرایی نشده است. بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، مجلس، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است حداکثر تا بهمن ۹۴ «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این نوع مالیات علاوه بر داشتن نقش مستقیم در بازار خرید و فروش مسکن، به طور غیر مستقیم بر بازار اجاره بهای مسکن نیز اثرگذار است. به این صورت که مالیات بر خانه‌های خالی به افزایش عرضه واحد مسکونی در بازار کمک کرده و کمبود واحد مسکونی، به افزایش اجاره بها منجر نخواهد شد. تبعات تصویب پیشنهاد وزیر راه مهدی غلامی در خصوص آثار عملی شدن پیشنهاد جدید آخوندی به خبرنگار مهر گفت: در صورت تصویب و اجرای پیشنهاد وزیر راه، مناقشات بسیاری بین موجر و مستأجر رخ خواهد داد که در نهایت مستاجران مجبور به انتخاب دو مسیر خواهند شد. مسیر اول عدم تمدید قرارداد واحد فعلی و تخلیه آن است که در نتیجه باید مشکلات یافتن واحد جدید و اسباب کشی را به جان بخرند که با توجه شرایط کنونی بازار، احتمال یافتن واحد مسکونی اجاره‌ای جدید با افزایش کمتر از ۲۰ درصد نسبت به قیمت فعلی، بسیار پایین است. وی ادامه داد: مسیر دوم، تمدید واحد فعلی به صورت دو قرارداد رسمی و غیر رسمی (زیرزمینی) است که با توجه به اینکه قانون اجازه نمی‌دهد اجاره نامه قبلی با رقمی بیش از ۱۰ درصد تمدید شود، در قراداد غیر رسمی دوم، مابه التفاوت اجاره بهای بازار واقعی با مبلغی که بر اساس الزام قانونی ۱۰ درصدی است، به امضای طرفین می‌رسد؛ در نتیجه به جرأت می‌توان گفت که در صورت تصویب و اجرای این پیشنهاد، نه تنها کمکی به حال مستاجران نخواهد شد، بلکه باری هم به دوش آن‌ها اضافه می‌شود. این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: وزیر راه و شهرسازی در حالی این پیشنهاد غیر کارشناسی را مطرح کرده و درخواست تصویب و اجرای فوری آن را دارد که در این سال‌ها همواره سعی داشته است خود را طرفدار اقتصاد بازار آزاد نشان دهد و از عدم مداخله دولت در بازار مسکن دفاع کند. حمایت از پیشنهاد چند ساله شدن مدت زمان قرارداد‌های اجاره مسکن مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با رد همزمان دخالت مستقیم دولت در بازار اجاره مسکن و نیز رها کردن کامل این بازار به حال خود، تصریح کرد: بر خلاف نگاه غلط بازار آزاد، دولت لازم است در قبال بازار اجاره ورود جدی داشته باشد و با اتخاذ سیاست‌های صحیح این بازار را کنترل کند تا مردمی که به ناچار تن به اجاره نشینی داده اند، در تلاطمات موجود بازار مسکن کمتر آسیب ببینند. وی ادامه داد:، اما باید این را هم در نظر داشت که دولت برای تنظیم بازار اجاره باید سیاست‌هایی برای افزایش تولید و عرضه مسکن در پیش بگیرد و با اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) که چندین سال است در دنیا اعمال می‌شود، با رفتار سوداگرانه موجود در بازار مسکن مقابله کند و مانع تلاطم‌های آن شود. این اقدام، همان ورود هوشمندانه ـ. و نه مداخله غیر کارشناسی با استفاده از تعیین سقف اجاره بها ـ. در بازار اجاره مسکن است. غلامی با اشاره به مؤثر بودن سیاست تشویق به افزایش مدت زمان قرارداد‌های اجاره که از پیشنهاد‌های قابل توجه اخیر وزیر راه و شهرسازی است، گفت: دولت می‌تواند افرادی که خانه‌های خود را بیش از ۲ سال اجاره دهند، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف کند. این افراد می‌توانند در پایان هر سال قیمت اجاره بها را به میزان تورم رسمی کشور افزایش دهند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستاجران، از افزایش ناگهانی اجاره بها جلوگیری می‌کند. دولت همچنین می‌تواند با اجرای سیاست معطل مانده مالیات بر خانه‌های خالی از احتکار مسکن جلوگیری کند.