پیش بینی بازار مسکن در سال ۹۷/ دولت نباید مسکن اولی‌ها را در میان راه رها کند/ دلالی در بازار مسکن تبدیل به یک شغل شده است

سرویس اقتصادی فردا؛ مهسا گربندی: بررسی وضعیت خرید و فروش املاک در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن با نزدیک شدن به پایان اسفندماه وارد فاز جدیدی شده و مالکان نسبت به فروش واحد‌های مسکونی خود تردید دارند.

آنطور که به نظر می‌رسد ابهامات قیمت مسکن در سال ۹۷ باعث شد تا آن کسانی که قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارند از خرید آن صرفه نظر کرده و بسیاری از فروشندگان با این احتمال که شاید قیمت‌ها در سال آینده افزایش یابد از فروش مسکن خودداری کنند، این یکی از اقداماتی بود که موجب شد تا برخلاف سال‌های گذشته که همواره معاملات مسکن در اسفند افزایش می‌یافت با افت معاملات مواجه شود.

از طرفی، اما افزایش سود بانکی سبب شده تا سرمایه‌ها به سمت بانک‌ها برود و مردم این نوع سرمایه گذاری را به سرمایه گذاری در بازار مسکن ترجیح دهند.

سایت «فردا» به منظور پیش بینی بازار مسکن در سال ۹۷ و بررسی این بازار با دکتر منصور غیبی، کارشناس مسکن گفتگو کرده است که آن را در ادامه می‌خوانید:

فردا: چرا در اسفندماه بازار مسکن دچار رکود شده است؟ این رکود در اثر چه عامل یا عواملی است؟ موضوع سپرده‌های ۲۰ درصدی بانک که اخیرا اعلام شد، مانع التهاب در بازار مسکن حداقل در بازار سوداگری شده است. به نظر من افزایش سود سپرده بانکی، حرکت مثبتی بود به این شکل که یک سری سرمایه‌های سرگردانی را که در جامعه است به بانک‌ها سرازیر می‌شود. همچنین این موضوع سبب می‌شود که مصرف کننده واقعی مسکن وارد بازار شود و کسب و کار افرادی که دلال بازار مسکن هستند و با ارقام دلخواه خانه‌ها را خرید و فروش می‌کنند، کساد شود.

به این ترتیب پیش بینی من این است که بازار مسکن یک روند مثبت و با آرامشی را طی خواهد کرد.

هر چند معتقدم که هنوز این غول سوداگری در حوزه مسکن وجود دارد و نخوابیده و این غول در حال رصد این بازار است که خود را تطمیع کند؛ بنابراین اینطور که به نظر می‌رسد باید دولت سیاست گذاری کند و حالا که این بازار آرام شده است اجازه ورود بیش از حد غیر مصرفی‌ها را به بازار مسکن ندهد. فردا: طرح سپرده گذاری تسهیلات مسکن یکم را چطور ارزیابی می‌کنید؟ به نظر شما این تسهیلات باعث گرانی مسکن نمی‌شود؟

نه! به هیچ وجه این تسهیلات خانه‌ها را گران نمی‌کند. اما باید بگویم که دولت نباید جوانانی را که با صندوق پس انداز اول قصد خانه دار شدن را دارند را اواسط کار رها کند؛ یعنی به آن‌ها بگوید سپرده گذاری کنید و بعد بازار مسکن را کنترل نکند! و متاسفانه همین رها کردن سپرده گذاران و عدم کنترل بازار باعث می‌شود که قدرت خرید خانه اولی‌ها به هنگام گرفتن خانه کاهش یابد. پس اگر قرار باشد من سپرده گذاری کنم یک سال بعد ۱۶۰ میلیون وام بگیرم و بعد ببینم فصلی که نوبت من شده افزایش و تورم قیمت از طریق نظام سوداگری باعث شده که سر پله اول برگردم خب هر میزان تسهیلاتی را که گرفته ام باید به دست کاسبان و دلالان که در کمین بودند و جلوتر از من آپارتمان را خریده اند بدهم.

پس در این موضوع، عدم رها سازی افرادی که از سبد حمایتی دولت می‌خواهند برخوردار شوند، سبب می‌شود که خانه اولی‌ها صاحب خانه شوند. فردا: شاید رها کردن سپرده گذاران مسکن یکم تا زمان خرید خانه یکی از دلایل باشد که بسیاری از متقاضیان خرید مسکن تمایلی به سپرده گذاری ندارند. یعنی می‌گویند تا سال آینده ممکن است مسکن گرانتر شود. شما در این شرایط چه پیشنهادی برای خریداران مسکن دارید؟ در سایر کشور‌ها شما می‌بینید که ۸۰ درصد رقم مالی و پولی برای خرید یک آپارتمان را دولت از طریق تسهیلات کم بهره طولانی مدت در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. یعنی آورده شخص بین ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خانه است. اما متاسفانه این فرآیند در ایران کاملا معکوس است. یعنی شما مجبوری درصد خیلی زیادی از خرید مسکن را خودت تهیه کنی و مثلا ۲۰ درصد قیمت خانه را می‌توانی به صورت تسهیلات از دولت بگیرید. اما با این حال به نظر من همین تسهیلات هم از هیچ بهتر است. یک جایی که شما یک آپارتمان ۶۰۰ یا ۷۰۰ میلیونی خرید می‌کنید، ۱۰۰ میلیون و ۱۵۰ میلیون تومان به کمکتان می‌آید.

البته باید بگویم که در مطالعات میدانی شاهد این هستیم که در مناطقی که قدرت خرید مردم پایین و یا متوسط به پایین است، ۸۰ درصد معاملات از طریق اوراق و یا تسهیلات و یا از طریق سپرده اول انجام می‌شود؛ بنابراین من این تسهیلات را مثبت تلقی می‌کنم. فردا: چطور می‌توان سوداگری در بازار مسکن را حذف کرد؟ راهکارش چیست؟ یکی از این راهکار‌ها گرفتن مالیات بر خانه‌های خالی است. از طرفی نظام سوداگری مثل یک نوع مواد مخدر است، یک خرده پا‌هایی هستند که دلالان و کاسبان محلی و منطقه‌ای هستند که در بنگاه‌ها نشسته اند و دلالی می‌کنند و کارشان درست شبیه به دلالان خودرو است که ماشین خرید و فروش می‌کنند و با دلالی سود به جیب می‌زنند؛ بنابراین باید از همین مبدا این خرده فروش‌ها را مثل مواد مخدر کنترل کنیم. یعنی نباید این کار تبدیل به یک صنف شود؛ که وقتی از آن‌ها می‌پرسند شغلت چیست؟ می‌گویند خرید و فروش ملک! این کار نباید به عنوان یک صنف کد بخورد. این باید ضد ارزش باشد. مثل ربا خواری که باید در جامعه ما نهی شود. مگر یک نفر چند بار باید خانه بخرد؟ چقدر باید خانه خرید و فروش کند؟ خب مشخص است اهداف این افراد چیست!

راهکار ریشه کن کردن این مسئله هم این است که یک قانونی و یک نظام سازو کاری تعریف شود تا این افراد درتعداد معاملات محدود شوند و اجازه دهیم مصرف کننده واقعی وارد بازار شود. آن موقع است که کسی که در بانک سپرده گذاری کرده و منتظر است تا در سال دیگر با این تسهیلات مسکن صاحب خانه شود، حمایت دولت موثر واقع می‌شود. زیرا که دیگر دولت این افراد کاسب را کنار گذاشته و راه را برای خریداران واقعی خانه هموار کرده است.

مسئله بعدی مربوط به بحث سوداگری می‌شود. این که ما تولیدکننده‌های مسکن مان را صلاحیت بندی کنیم. از لحاظ تجربه، توان تخصص و منابع مالی و نمونه کار‌ها. شخصی که به عنوان سازنده می‌خواهد برود شهرداری جواز بگیرد، پرونده اش در شهرداری مشخص باشد. به این ترتیب اگر کسی درخواست جواز برای ملک کلنگی می‌کند سیستم شهرداری اعلام می‌کند که این شخص در سه تا ساختمان جواز گرفته و این یکی در این مرحله ظرفیت ارجاع کار برایش تمام شده است. پس اول بروید صورت جلسه تفکیکی فلان ملک را بگیرید و بعد از آن می‌توانید درخواست کنید. تا این شخص مجاب شود که سریع برود آن‌ها را تکمیل کند و ظرفیت برای درخواست را باز کند. فردا: بازار مسکن در سال ۹۷ را چطور پیش بینی می‌کنید؟ همانطور که گفتم در دو الی سه ماه اول سال ۹۷ بازار آرام خواهد بود؛ و در بدترین حالت ممکنن قیمت‌ها بر اساس نرخ تورم افزایش پیدا خواهد کرد. بعد از آن سرمایه گذاران سپرده‌های صندوق یکم باعث رونق بازار مسکن خواهند شد؛ و تقاضا برای خرید خانه‌های کوچک و متوسط زیاد می‌شود.

اما متاسفانه باید بگویم که به دلیل اینکه در سال‌های گذشته تولید انبوه به معنی اینکه تیراژ بالا آپارتمان نداشتیم و هر فایلی که مانده از سال‌های قبل است و سازندگان آن دو سه سال نتوانستند به دلخواه خود بفروشند، حالا می‌خواهند که دق و دلیشان را در بازار خالی کنند؛ که اگر با این مسئله مقابله نشود بازار مسکن دچار یک هیجان می‌شود.

اما در مجموع این مسئله قابل مدیریت است و به نظر می‌رسد که دولت نباید این فضا را به حال خود رها کند و هر گونه سازو کاری که در این زمینه موثر است را اعمال کند و همراه با مسکن اولی‌هایی باشد که برای ارائه تسهیلات از آن‌ها حمایت کرده است.