قیمت وام مسکن دوباره صعودی شد/برای خرید وام ۴۸۰ میلیونی چقدر باید هزینه کنیم؟

به‌نظر می‌رسد بخش عمده رشد وام مسکن ناشی از کمبود عرضه این اوراق در بازار است. افزایش نرخ بهره مؤثر این اوراق به‌معنای آن است که هزینه تامین مالی برای متقاضیان مسکن در حال رشد است و متقاضیان خرید مسکن باید هزینه‌های بیشتری را برای دریافت وام متحمل شوند.

افزایش سقف وام مسکن از نیمه دوم سال قبل به افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن منجر شده است زیرا متقاضیان از شهریور پارسال تاکنون باید اوراق بیشتری را برای دریافت وام خریداری کنند و این موضوع حجم تقاضا را افزایش داده است. به‌طور مثال زوجین تهرانی می‌توانند هر کدام ۲۰۰ میلیون تومان به همراه یک وام جعاله دریافت کنند که رقمی بالغ بر ۴۸۰ میلیون تومان را شامل می‌شود یعنی یک زوج تهرانی باید ۹۶۰ برگ اوراق ۵۰۰ هزار تومانی خریداری کند تا با ارائه آن به بانک مسکن بتواند وام ۴۸۰ میلیون تومانی دریافت کند که این رقم دوبرابر نیمه نخست سال قبل است.

این موضوع به‌خودی خود به افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن منجر شده است اما ماجرا به همین جا ختم نمی‌شود برخی اطلاعات نشان می‌دهد حجم عرضه اوراق از سوی بانک مسکن نیز نسبت به افزایش تقاضا رشد نکرده است. این عوامل موجب شده قیمت این اوراق از شهریور پارسال سیر صعودی به‌خود بگیرد و قیمت این اوراق تا ۱۷۰هزار تومان پیشروی کند.

قیمت این اوراق حتی در برخی تاریخ‌ها مانند اوراق تسهیلات مسکن مرداد ۱۳۹۹ (زمان انتشار اوراق) در روزهای اول و دوم اسفندماه تا ۱۸۰ هزار تومان هم دادوستد شد اما از ابتدای اسفند قیمت این اوراق به‌دلیل اعمال برخی محدودیت‌ها در فرابورس، مانند حذف امکان فروش روزانه این اوراق سیر نزولی به‌خود گرفت و قیمت این اوراق تا دوشنبه هفته قبل به محدوده ۷۵ هزار تومان رسید. اما از ۳روز پیش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بار دیگر سیر صعودی به‌خود گرفته و قیمت برخی از سررسیدهای این اوراق حتی از مرز ۸۵ هزار تومان هم فراتر رفته است.

رشد قیمت

آمارها نشان می‌دهد از سه‌شنبه هفته قبل قیمت اوراق تسهیلات مسکن دوباره شیب صعودی به‌خود گرفته است و قیمت سررسیدهای مختلف این اوراق بین ۱۰ تا ۱۵درصد رشد کرده است. در مبادلات دیروز نیز این روند ادامه یافت و قیمت همه این اوراق بدون استثنا ۵درصد رشد کرد به‌طوری که قیمت اوراق تسهیلات مسکن مرداد۱۳۹۹ با ۵درصد افزایش به بیش از ۸۵هزارو۹۰۰ تومان رسید.

کمترین قیمت نیز مربوط به اوراق تسهیلات مسکن بهمن ۱۳۹۹ بود که با ۵ درصد افزایش به قیمت ۷۶ هزارو۵۸۰ تومان دادوستد شد. این افزایش نرخ در حالی اتفاق افتاد که داده‌های موجود نشان می‌دهد حجم عرضه این اوراق با محدودیت‌هایی روبه‌روست و در یک‌سال گذشته حجم عرضه با وجود افزایش تقاضا رشد نکرده است. به این معنا که با وجود افزایش تقاضا اوراق جدیدی در بانک مسکن، متناسب با تقاضا منتشر نمی‌شود. هنوز مشخص نیست که آیا سپرده‌های بانک مسکن کفاف انتشار اوراق جدید را می‌دهد یا موضوع دیگری وجود دارد که مانع از انتشار اوراق جدید شده است؟  

افزایش هزینه تامین مالی مسکن

هم‌اکنون بالاترین میزان پرداخت وام مسکن مربوط به زوجین در شهر تهران است که می‌توانند جمعا ۴۸۰میلیون تومان وام مسکن در قبال خرید اوراق تسهیلات مسکن دریافت کنند. یعنی یک زوج تهرانی باید ۹۶۰برگ اوراق تسهیلات مسکن که ارزش هر برگ ۵۰۰هزار تومان است دریافت کند تا بتواند وام ۴۸۰میلیون تومانی دریافت کنند.

بانک مسکن نرخ بازده پرداخت این اوراق را ۱۷.۵درصد برای یک دوره ۱۲ساله تعیین کرده است. اما نکته اینجاست که خریداران باید هم‌اکنون برای خرید این اوراق  بین ۷۲ تا ۸۲ میلیون تومان هزینه کنند تا بتوانند با ارائه این اوراق به بانک مسکن وام خود را دریافت کنند این به‌معنای افزایش نرخ بهره مؤثر این اوراق است، یعنی صرف‌نظر از ۱۷.۵ درصد سودی که متقاضیان باید در یک دوره ۱۲ساله پرداخت کنند، باید مبلغی را نیز صرف خرید اوراق کنند که به افزایش نرخ بهره این اوراق منجر می‌شود که به نرخ بهره مؤثر معروف است.

محاسبات همشهری نشان می‌دهد با افزایش قیمت این اوراق ظرف ۳روز گذشته هم‌اکنون نرخ بهره مؤثر این اوراق به مرز ۱۹ درصد رسیده است. ابتدای اسفند ماه سال قبل که قیمت این اوراق به محدوده ۱۷۰ تا ۱۸۰هزار تومان رسیده بود متقاضیان مجبور بودند برای خرید ۹۶۰برگ از این اوراق بین ۱۶۵ تا ۱۷۵ میلیون تومان پرداخت کنند که این موضوع موجب شده بود نرخ بهره مؤثر این اوراق به مرز ۲۱درصد برسد.

به‌نظر می‌رسد چنانچه شیب صعودی قیمت این اوراق همچون چندروز گذشته پر شتاب باشد ظرف روزهای آینده نرخ بهره مؤثر این اوراق نیز از مرز ۲۰درصد فراتر رود که توجیه اقتصادی این اوراق را کمتر می‌کند.