نافرمانی بازار اجاره ادامه دارد

 باوجود تأکیدهای صدر حاکمیت برای ساماندهی بازار اجاره و تدوین لوایح و طرح‌های مرتبط با این موضوع در دولت و مجلس، بازار اجاره همچنان ملتهب و نافرمان است، بررسی‌های میدانی همشهری نشان می‌دهد تقریباً هیچ‌یک از تجویزهای انجام شده برای مهار آشفتگی بازار اجاره ضمانت اجرایی نداشته و عملاً امسال هم تلاش‌ها برای ساماندهی این بازار از گفتاردرمانی فراتر نرفته است.

 تعیین سقف ۲۵درصد برای افزایش اجاره‌بها در قراردادهای جاری بازار اجاره، مسئله‌ای است که امسال برای چهارمین سال متوالی تمدید شد و قرار بود با ضمانت بیشتر اجرایی شود؛ اما براساس وقایع بازار و بازخورد مخاطبان، به‌نظر می‌رسد کارآمدی این سیاست حتی به‌اندازه سال‌های قبل نیز نبوده است.

فرمان رئیس‌جمهور

چندماه پیش، وقتی مرکز آمار از تورم افسارگسیخته بازار اجاره رونمایی کرد، سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور ضمن انتقاد شدید از وضعیت نابسامان بازار اجاره، دستورهای مؤکدی برای ورود دستگاه‌ها به‌موضوع با هدف تسریع نهضت ملی مسکن و اصلاح بازار اجاره صادر کرد. از آن زمان، بحث درباره ساماندهی بازار اجاره محدود به انتشار خبرهای متواتر از جزئیات طرح مجلس برای اصلاح سازوکار این بازار بود.

دیروز اما، رئیسی در نشست شورای‌عالی مسکن بار دیگر بر شتاب گرفتن اقداماتی که موجب رفع نگرانی مردم بابت تأمین مسکن می‌شوند، تأکید کرد. رئیس‌جمهوری در هشتمین جلسه شورای‌عالی مسکن، با تأکید بر ضرورت شتاب گرفتن اعطای تسهیلات به طرح‌های ساخت مسکن، استانداران را مکلف کرد، تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده را نیز در دستور کار قرار دهند.

او همچنین از استانداری‌ها و ادارات مربوطه در استان‌ها خواست اراضی‌ای را که بیش از ۱۰ سال بلاتکلیف مانده و ساخت‌وساز در آنها انجام نشده، شناسایی کرده و با ارائه مشوق‌های لازم و همچنین بهره‌گیری از سازوکارهای قانونی که در شورای‌عالی شهرسازی به تصویب رسیده است، این زمین‌ها را به ظرفیت ساخت‌وسازهای مسکن کشور اضافه کنند.

ساماندهی بازار اجاره‌بها و نظارت بر عملکرد سکوهای ارتباطی در زمینه بازار مسکن و اجاره‌بها به‌منظور جلوگیری از سوداگری و قیمت‌سازی‌ در بازار مسکن از دیگر تأکیدات رئیس‌جمهور در جلسه دیروز شورای‌عالی مسکن بود.

دکتر رئیسی با اشاره به افزایش سهم مسکن در سبد خانوار، از همه مسئولان و دستگاه‌ها خواست در زمینه اجرای نهضت ملی مسکن با جدیت به وظایف خود عمل کنند تا نگرانی مردم از ناحیه تأمین مسکن هر چه بیشتر برطرف شود. ‌

استمرار ضعف در اجرا

در سال‌های اخیر که به‌واسطه تنش قیمتی بازار مسکن، بازار اجاره نیز به‌شدت متورم شده، همه دستورالعمل‌ها و راهکارهایی که برای اصلاح این بازار ارائه شده‌اند، مبتنی بر چند مسئله بوده‌اند که همگی متأثر از صورت‌مسئله متولیان امر برای ریشه‌یابی آشفتگی بازار بوده‌اند.

متولیان حوزه مسکن، همواره مشاوران املاک و سایت‌های انتشار آگهی‌های مسکن و اجاره را جزو متهمان تراز اول تشنج بازار اجاره معرفی می‌کند و به‌ناچار، تدوین‌کنندگان لوایح و طرح‌های مسکنی نیز تلاش می‌کنند راهکارهایی برای اصلاح اثرگذاری این دو عامل در بازار ارائه دهند؛ درحالی‌که به‌واسطه نبود بانک اطلاعاتی جامع و سیستم شفاف و حرفه‌ای در بازار اجاره، ضریب اجرای این توصیه‌ها و راهکارها بسیار پایین است.

در نشست دیروز شورای‌عالی مسکن، مقرر شد دستورالعمل تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات به‌شرط اخذ نتیجه مطلوب در اجرای آزمایشی، به شکل سراسری در کل کشور اجرا شود؛ اما به این نکته پرداخته نشد که مجریان اجرای این دستورالعمل به‌جز گشت تعزیرات، چه کسانی هستند؟ آیا مانند مصوبه ۳ سال اخیر ستاد کرونا برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف قیمت مصوب، مستأجر و موجر باید درگیر دعوی حقوقی در شورای حل اختلاف شوند یا سکان‌داران حوزه مسکن ایران به این بلوغ فکری رسیده‌اند که مانند کشورهای پیشرفته، فرایند بازار اجاره را سیستمی و الکترونیک کنند و اثرگذاری عوامل بیرونی بر این فرایند را به حداقل برسانند؟

نکته مشهود در اجرای سیاست‌های اصلاح بازار اجاره این است که متأسفانه ضعف اجرا در این فرایند، همانند ۴سال قبل و چه‌بسا بیشتر، ادامه دارد و به همین واسطه، نه توصیه‌های دلسوزانه مقامات بالادست و نه ‌راهکارهای کارشناسان عملیاتی نمی‌شود. ‌

جدال قربانیان تورم

قیمت‌های پیشنهادی برای تمدید قراردادهای جاری اجاره به گواه مشاوران املاک و مخاطبان همشهری، قریب به ۵۰درصد بالاتر از قیمت سال قبل است. متأسفانه در این میان قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های جدید اجاره از قیمت‌های پیشنهادی برای تمدید نیز بالاتر است و به همین واسطه، بسیاری از مستأجران هم برای رهایی از زجر بازارگردی برای یافتن خانه جدید، هم برای نجات اثاثیه منزل از اسباب‌کشی و هم دور زدن هزینه‌های جابه‌جایی، با همان قیمت‌های گزاف پیشنهادی تن به تمدید قرارداد اجاره می‌دهند درحالی‌که دولت و مجلس مدعی اجرای مصوبه سقف قیمت ۲۵درصدی هستند.

یکی از مشاوران املاک با اشاره به اینکه موجران بنا به رشد تورم و گران‌تر شدن مسکن، قیمت‌های اجاره را بالا می‌برند، می‌گوید: این کار را نمی‌توان تأیید کرد؛ چراکه اگر تورم برای مالک هزینه داشته، مستأجر نیز با فشار بیشتر قربانی هزینه‌های تورم بوده و ازآنجایی‌که درآمد هیچ مستأجری به‌عنوان مشتری بازار اجاره به‌اندازه تورم ۵۰درصدی افزایش پیدا نکرده، پس عملاً قیمت اجاره نیز نباید در رابطه عرضه و تقاضا بیشتر از توان دو طرف افزایش یابد.

او می‌گوید: موجر و مستأجر قربانی تورم شده‌اند؛ اما متأسفانه، بسیاری از موجران به پشتوانه حقوق مالکیت روی حرف خود مانده‌اند و دولت هم ابزار مؤثری برای اثرگذاری بی‌دردسر و سیستمی بر بازار اجاره ندارد؛ ازاین‌رو بسیاری تا پای گرفتن حکم تخلیه روی قیمت‌های بالا پافشاری می‌کنند.

این فعال بازار مسکن و اجاره معتقد است: اگر سازوکاری وجود داشت که قیمت قرارداد جدید نمی‌توانست با قیمت سال قبل با مستأجر دیگر اختلاف چشمگیر پیدا کند، احتمال بخشی از جهش قیمت اجاره رفع می‌شد.