دود تورم مسکن در چشم مستأجران

واکاوی روند متورم بازار املاک و مستغلات در ۴سال گذشته، حاکی از این است که رشد قیمت زمین مسکونی، اصلی‌ترین موتور رشد قیمت مسکن بوده که البته کل تورم آن به بازار مسکن منتقل نشده و در ادامه، بخش کمتری از آن به بازار اجاره تزریق شده است. باوجود اینکه روند تورمی در بازار زمین، مسکن و اجاره یکسان نبوده و همواره بخشی از تورم انباشته شده، باز هم تکانه‌های تورمی بازارهای مسکن و اجاره اثرات بدی بر بازار داشته است.

پس‌لرزه‌های تورم زمین

در ۸ماه امسال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۳۳درصد رشد کرد و از حوالی ۳۵میلیون تومان به مرز ۴۷میلیون تومان رسید. البته در این بازه زمانی، شاخص تورم مصرف‌کننده ۳۷.۶درصد و قیمت دلار در بازار آزاد ۳۴درصد رشد کرده و از این منظر، رشد مسکن که ۴.۶درصد کمتر از نرخ تورم و یک درصد کمتر از رشد قیمت دلار بوده، می‌تواند قابل‌پذیرش باشد؛ اما نکته اینجاست که این بازار در ۴سال منتهی به فروردین امسال، رشد تورمی نجومی داشته و به همین واسطه انتظار می‌رفت با وارد شدن معاملات مسکن به دوره رکود، شتاب تورمی این بازار به‌شدت کاهش پیدا کند.

به‌خصوص که در سایه بلاتکلیفی اقتصاد و نامشخص بودن چشم‌انداز سرمایه‌گذاری، جذابیت سرمایه‌گذاری ریالی در بازار املاک کاهش پیدا می‌کند و سرمایه‌گذاران، طلا و ارز را برای ایمن ماندن از تورم ترجیح می‌دهند.

بررسی روند قیمت زمین، آپارتمان و اجاره‌بهای مسکونی از پاییز۱۳۹۶ تا پاییز۱۴۰۰ حاکی از این است که در این دوره زمانی تورم بازار زمین مسکونی در شهر تهران معادل ۹۳۴درصد بوده؛ اما در همین بازه زمانی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی ۶۵۵درصد و قیمت اجاره ۳۳۶درصد رشد کرده است.

براساس این آمارها، در بازه زمانی پاییز۱۳۹۶ تا پاییز۱۴۰۰ تورم مسکن از تورم زمین و تورم بازار اجاره از تورم بازار مسکن عقب‌تر بوده که متأسفانه بخشی از این عقب‌ماندگی باید جبران می‌شد و احتمالا به همین دلیل است که در یک سال اخیر، شتاب رشد قیمت اجاره به‌مراتب بیشتر از تورم مسکن بوده است.

کاهش تولید مسکن

در شرایطی که زمین مسکونی به‌عنوان اصلی‌ترین پیش‌نیاز احداث مسکن شهری، با تورم شدید مواجه است، تولیدکنندگان مسکن برای شروع هر پروژه نیازمند سرمایه به‌مراتب بالاتری برای خرید زمین جدید هستند و برای اجرای پروژه‌های مشارکتی در زمین دیگران نیز باید آورده بسیار بالاتری تأمین کنند.

نتیجه این معادله، افت توان تولیدکنندگان و کاهش مقیاس تولید آنهاست که به افت عرضه می‌انجامد و به لنگری برای افزایش قیمت مسکن در رابطه عرضه و تقاضا تبدیل می‌شود.

براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در بهار امسال تعداد پروانه‌های صادر شده در شهر تهران نسبت به بهار سال قبل ۴۷.۲درصد کاهش پیدا کرده و در مقیاس کشوری نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل مناطق شهری با کاهش ۱۵.۳درصدی نسبت به بهار۱۴۰۰ مواجه بوده است.

این کاهش تولید مسکن در حالی است که طبق قواعد بازار مسکن، ساخت‌وساز در دوره‌هایی که افزایش قیمت ادامه‌دار باشد، معقول و پربازده است؛ اما ناتوانی سازندگان از افزایش تولید به‌دلیل کسری سرمایه و همچنین بی‌اعتمادی آنها به آینده میان‌مدت بازار باعث شده تولید مسکن حتی در بازار متورم روند کاهشی پیدا کند.

افت عرضه نوسازها

کاهش مقیاس تولید مسکن و افت ساخت‌وساز مسکونی، از اوایل دهه۹۰ آغاز شد و به‌تدریج به‌جایی رسید که سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از ۵سال، در طول ۱۰سال به نصف رسیده است.

طبق آمارهای بانک مرکزی، در اوایل دهه۹۰ سهم نوسازها و واحدهای با عمر کمتر از ۵سال معادل ۶۰درصد بوده اما در آمارهای آبان امسال، سهم این واحدها به ۲۸رسیده است. به‌عبارت‌ دیگر، در سال‌های نخست دهه۹۰، از هر ۱۰معامله مسکن که در بازار تهران انجام می‌شد، ۶واحد نوساز یا با عمر کمتر از ۵سال بوده اما در آبان امسال، از هر ۱۰معامله، کمتر از ۳معامله به این واحدها اختصاص داشته است.

اگرچه در این بازه زمانی ۱۰ساله، به‌واسطه افزایش شدید قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها، قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌شدت افت کرده و تمایل آنها برای خرید واحدهای با عمر بالاتر و قیمت ارزان‌تر بیشتر شده، اما بازهم کاهش عرضه مسکن جدید به بازار، روی رشد قیمت‌ها تأثیر داشته و با انتقال تقاضا به واحدهای قدیمی‌تر، آنها را نیز گران‌تر کرده است.

دود تورم مسکن در چشم مستأجران

از پاییز۱۳۹۶ با شروع تنش ارزی، بازار مسکن نیز وارد رالی صعودی قیمت‌ها شد و به‌تدریج مستأجران نیز بخشی از تورم بازار مسکن را با افزایش متوالی قیمت اجاره متحمل شدند به‌گونه‌ای که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، از پاییز۱۳۹۶ تا پاییز۱۴۰۰، میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکن ۳۳۶درصد رشد کرده است.

البته همانطور که پیش‌تر نیز اشاره شد، این میزان گرانی اجاره، همچنان کمتر از تورم بازار مسکن بوده و متأسفانه در ادامه، اگر فکری به حال حباب قیمتی مسکن نشود، بخشی از این تورم انباشته بار دیگر به بازار اجاره تحمیل خواهد شد.

نکته قابل‌توجه این است که از پاییز۱۳۹۶ تاکنون، تورم بازار اجاره شهر تهران در فصول پاییز بین منفی ۳.۱درصد تا ۱.۵درصد در نوسان بوده و عملا بازار اجاره در فصل پاییز به‌واسطه اتمام فصل جابه‌جایی در فصل تابستان، با کمترین میزان تورم مواجه بوده است؛ امسال اما، برخلاف سنت سال‌های قبل و روال معمول بازار، نه‌تنها قیمت اجاره در فصل پاییز و با اتمام دوره نقل‌وانتقال مستأجران کاهشی نشده، بلکه تب تورمی شدیدتری دامن آن را گرفته است.

به‌گونه‌ای که طبق آمارهای رسمی، فقط در مهرماه، شاخص اجاره مسکن در تهران و کل مناطق شهری ۷درصد افزایش پیدا کرد و در آبان‌ماه نیز رشد این شاخص در تهران به ۴.۱درصد و در کل مناطق شهری به ۵درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، تورم بازار اجاره در دوماهه پاییز امسال، بی‌سابقه‌ترین تورمی بوده که در فصول پاییز سال‌های قبل به این بازار تحمیل شده است.

حباب‌سنج بازار مسکن

براساس آمارهای رسمی و اظهارنظر مسئولان، ۵۱درصد خانوارهای تهرانی مستأجر هستند و میانگین سهم اجاره از درآمد خانوارها در پایتخت به ۶۵درصد می‌رسد.

این آمارها، به‌تنهایی شاهدی معتبر برای لزوم توجه به اوضاع بازارهای مسکن و اجاره است و نهضت ملی مسکن دولت و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران نیز برای مقابله با بحران‌های قریب‌الوقوع ناشی از همین اوضاع به راه افتاده است.

در پاییز۱۳۹۶، نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) که به‌نام شاخص حباب‌سنج مسکن نیز شناخته می‌شود، در محدوده ۱۳.۷ قرار داشت؛ در این شرایط، مبلغ رهن کامل یک آپارتمان به‌طور میانگین معادل یک‌پنجم ارزش آن آپارتمان بود؛ اما در ادامه به‌واسطه تورم سرکش بازار مسکن و ناتوانی بازار اجاره از متناسب‌سازی این تورم، به‌تدریج بخش کمتری از تورم مسکن در بازار اجاره تخلیه شد و در نتیجه همین انباشت تورم، شاخص P/R در زمستان۱۳۹۹ به رکورد ۳۳رسید و بعد از آن با اندکی کاهش در پاییز۱۴۰۰ روی رقم۲۶.۷ ایستاد.

در این شرایط میانگین رهن تعیین شده در بازار معادل یک‌دهم ارزش آپارتمان بود که ازنظر مالکان رقم بسیار پایینی است اما مستأجران نیز توان پرداخت ارقام بالاتر از آن را نداشتند.

برآوردها نشان می‌دهد در پاییز امسال نیز باوجود جهش قابل‌توجه تورم بازار اجاره، نسبت P/R همچنان در محدوده بیش از ۲۵قرار دارد که یک تهدید جدی برای جهش‌های آینده قیمت اجاره محسوب می‌شود.

آرمانی‌ترین راهکار برای عادی‌سازی نسبت P/R بازار اجاره، کاهش حدود ۵۰درصدی قیمت مسکن است که البته محال به‌نظر می‌رسد اما اگر طرح‌های مسکونی دولت، مجلس و شهرداری بتواند جلوی رشد قیمت مسکن را بگیرد، می‌توان امیدوار بود که طی چند سال با بهبود وضع درآمدی خانوارهای مستأجر این بحران خنثی شود.