قیمت مسکن به کدام سمت می رود؟

قیمت مسکن در تهران با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید. براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمت‌ مسکن های مختلفی را می‌بینیم در این گزارش سعی کردیم ازمهم ترین و پرتقاضاترین مناطق تهران یک مورد قیمت مسکن را گردآوری کنیم قیمت مسکن این روزها روزهای پرفراز و نشیبی را می گذارند و با آنکه قیمت مسکن مدت هاست دررکود به سرمی برد اما هنوز هم خریدارانی هستند که به دنبال خرید باشند. 

کاهش قیمت مسکن در خاص ترین منطقه تهران

تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی با استناد به اطلاعات درج شده در فایل‌‌‌های فروش مسکن در منطقه دو تهران نشان‌دهنده افزایش تعداد فایل‌‌‌های قیمت مسکن در این منطقه است.

منطقه دو شهر تهران یکی از ۵ منطقه اول پایتخت به لحاظ انجام بیشترین سطح معاملات ملک در سال‌های گذشته تاکنون بوده است که به طور متوسط حول و حوش ۸ تا ۹‌درصد از معاملات خرید مسکن پایتخت در هر ماه در این منطقه انجام می‌شود. این منطقه همچنین یک منطقه خاص در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می‌شود. به دلیل وسعت این منطقه و موقعیت جغرافیایی آن، دو نوع تقاضای مسکن در این منطقه وجود دارد و در واقع بازار مسکن منطقه دو را می‌توان به بازاری دوگانه به لحاظ نوع تقاضای ملک و متقاضیان آن تعبیر کرد.

بازار معاملات مسکن منطقه دو از یک جهت بازاری مصرفی و از جهت دیگر بازاری سرمایه‌‌‌ای است. چرا که در این منطقه هم محلات مصرفی و هم محلات لوکس قرار دارند و از این رو منطقه دو تهران محل خریدهای سرمایه‌‌‌ای لوکس از یکسو و خریدهای مصرفی از سوی دیگر است. در حالی که سایر مناطق تهران یا به عنوان مناطق لوکس و گران‌قیمت شناخته می‌‌‌شوند یا محلات محل تمرکز تقاضای مصرفی عادی و معمولی هستند. آخرین بررسی‌‌‌ها در خصوص شرایط بازار معاملات مسکن منطقه دو شهر تهران نشان می‌دهد در این منطقه هم‌‌‌اکنون تعداد فایل‌‌‌های قیمت مناسب افزایش یافته است. تعدادی از فروشنده‌‌‌های مسکن در محلات مختلف این منطقه پایتخت، در روزهای اخیر اقدام به تعدیل سطح قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی خود کرده‌اند و هم‌‌‌اکنون متقاضیان در این منطقه نیز مانند برخی دیگر مناطق شهر تهران به تنوع بیشتری از فایل‌‌‌ها با سطح قیمت مناسب‌‌‌تر دسترسی دارند. در جدول نبض بازار زیر برخی از فایل‌‌‌هایی که روز گذشته به بازار معاملات مسکن منطقه دو تهران عرضه شده آمده است.

قیمت مسکن در منطقه 5 و 2 تهران

تازه‌‌‌ ترین تحقیقات میدانی با استناد به اطلاعات درج شده در فایل‌‌‌ های فروش مسکن در منطقه دو تهران نشان‌دهنده افزایش تعداد فایل‌‌‌های قیمت مسکن در این منطقه است.

منطقه دو شهر تهران یکی از ۵ منطقه اول پایتخت به لحاظ انجام بیشترین سطح معاملات ملک در سال‌های گذشته تاکنون بوده است که به طور متوسط حول و حوش ۸ تا ۹‌درصد از معاملات خرید مسکن پایتخت در هر ماه در این منطقه انجام می‌شود. این منطقه همچنین یک منطقه خاص در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می‌شود. به دلیل وسعت این منطقه و موقعیت جغرافیایی آن، دو نوع تقاضای مسکن در این منطقه وجود دارد و در واقع بازار مسکن منطقه دو را می‌توان به بازاری دوگانه به لحاظ نوع تقاضای ملک و متقاضیان آن تعبیر کرد.

بازار معاملات مسکن منطقه دو از یک جهت بازاری مصرفی و از جهت دیگر بازاری سرمایه‌‌‌ای است. چرا که در این منطقه هم محلات مصرفی و هم محلات لوکس قرار دارند و از این رو منطقه دو تهران محل خریدهای سرمایه‌‌‌ای لوکس از یکسو و خریدهای مصرفی از سوی دیگر است.

تعدادی از فروشنده‌‌‌های مسکن در محلات مختلف این منطقه پایتخت، در روزهای اخیر اقدام به تعدیل سطح قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی خود کرده‌اند و هم‌‌‌اکنون متقاضیان در این منطقه نیز مانند برخی دیگر مناطق شهر تهران به تنوع بیشتری از فایل‌‌‌ها با سطح قیمت مناسب‌‌‌تر دسترسی دارند. در جدول نبض بازار زیر برخی از فایل‌‌‌هایی که روز گذشته به بازار معاملات مسکن منطقه دو تهران عرضه شده آمده است.

 تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی با استناد به اطلاعات درج شده در فایل‌‌‌های فروش مسکن در منطقه دو تهران نشان‌دهنده افزایش تعداد فایل‌‌‌های قیمت مسکن در این منطقه است.

منطقه دو شهر تهران یکی از ۵ منطقه اول پایتخت به لحاظ انجام بیشترین سطح معاملات ملک در سال‌های گذشته تاکنون بوده است که به طور متوسط حول و حوش ۸ تا ۹‌درصد از معاملات خرید مسکن پایتخت در هر ماه در این منطقه انجام می‌شود. این منطقه همچنین یک منطقه خاص در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می‌شود. به دلیل وسعت این منطقه و موقعیت جغرافیایی آن، دو نوع تقاضای مسکن در این منطقه وجود دارد و در واقع بازار مسکن منطقه دو را می‌توان به بازاری دوگانه به لحاظ نوع تقاضای ملک و متقاضیان آن تعبیر کرد.

شاخص‌های اقتصاد مسکن نشان می‌دهد وضعیت مسکن در کشور شرایط مناسبی ندارد. یکی از شاخص‌های مهم که توانایی خرید خانوارها را مشخص می‌کند، زمان انتظار برای خرید مسکن است. برای مثال اگر نماگر دسترسی به مسکن در کشوری معادل ۵ باشد یعنی قیمت مسکن به طور متوسط ۵ برابر متوسط درآمد سالانه یک خانوار است.

شکاف اجتماعی تبعات کمبود مسکن

یعنی اگر تمام درآمدهای خانوار پس‌انداز شود ۵ سال طول می‌کشد یک خانوار صاحب مسکن شود. هرچه مقدار این نماگر بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن سخت‌تر می‌شود. زمان انتظار برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری در ایران برای کل دهک‌ها ۳۶ سال است، اما میانگین معمولا گمراه‌کننده است. به همین دلیل این آمار به تفکیک دهک‌های درآمدی باید بررسی شود. برای دهک اول این زمان ۱۰۳ سال، برای دهک دوم ۷۸ سال، برای دهک سوم ۶۴ سال و برای دهک‌های چهارم تا دهم نیز به ترتیب ۵۹، ۵۱، ۴۲، ۳۷، ۳۱، ۲۴ و ۱۳ سال است. بخشی از این اتفاق نتیجه افزایش ۷۷۲درصدی قیمت مسکن در طول هشت سال دولت تدبیر و امید است. بر اساس آمار بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۳۹۲ قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به طور متوسط ۷/ ۳ میلیون تومان بوده و در پایان دولت دوازدهم به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

 جبران کمبود تولید مسکن مهم‌ترین راه رفع مشکلات

اما سوال اینجاست که چرا مسکن تا این حد رشد قیمت داشته است؟ در همین راستا مدیرعامل هلدینگ آرین سازه درباره معضل مسکن در ایران گفت: بر اساس نتایج آخرین سرشماری صورت‌گرفته در سال ۱۳۹۵ میزان کمبود مسکن ۳/ ۱ میلیون واحد بوده است و کف بحرانی تولید مسکن سالانه ۶۴۸ هزار واحد بوده؛ یعنی اگر کمتر از این مقدار تولید شود بازار با مشکل کمبود عرضه و طبعا افزایش قیمت مواجه می‌شود.

این در حالی است که میزان تولید صورت‌گرفته در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ بسیار کمتر از تعداد مورد نیاز بوده و عملا تقاضای زیادی در بازار انباشته شده است. حال اگر قدرت خرید لازم هم برای خرید مسکن وجود داشت و این حجم از تقاضای پوشش داده نشده بیشتر و به‌صورت بالفعل در بازار وارد می‌شد میزان افزایش قیمت مسکن امکان داشت بیشتر از ۸ برابر نیز بشود. مطابق قانون ساده عرضه و تقاضا هرگاه عرضه کاهش پیدا کند و تقاضا در حال افزایش باشد قیمت‌ها افزایش می‌یابند؛ بنابراین علل اصلی افزایش قیمت مسکن را در کاهش ساخت‌وساز، افزایش حجم نقدینگی و سفته‌بازی می‌توان جست‌وجو کرد.

مسعود عبدی گفت: جبران کمبود تولید مسکن طی سال‌های اخیر، مهم‌ترین راه رفع مشکلات است. در طول سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به طور متوسط هرساله ۸۰۴ هزار واحد در کل کشور ساخته شده است که البته بخش عمده آن مربوط به مسکن مهر است؛ بنابراین ظرفیت ساخت یک میلیون واحد در سال نیز از نظر توان بخش فنی – مهندسی وجود دارد. تنها ابهامی‌ که مطرح می‌شود در مورد نحوه تامین مالی این حجم از ساخت‌وساز است. اگر قیمت زمین حذف شود گفته می‌شود حدود ۵۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه به طور سالانه برای ساخت‌وساز نیاز است.

به گفته وی  شیوه رایج تامین مالی در بیشتر کشورها بانک‌محور و در برخی به کمک بازار سرمایه است. بازار سرمایه یا همان بورس شامل بازار سهام و بازار بدهی مبتنی بر اوراق قرضه است.

برخلاف تصور رایج و آنچه مرتب در رسانه‌های داخلی بیان می‌شود نقش بازار سهام در تامین مالی بخش مسکن و حتی سایر بخش‌ها در کشورهای جهان بسیار محدود است و آنچه تحت عنوان بازار سرمایه بیان می‌شود منظور انتشار اوراق بدهی است که متاسفانه هنوز بخش خصوصی در ایران امکان انتشار آن را ندارد؛ بنابراین در نهایت حجم اصلی تامین مالی بر عهده سیستم بانکی خواهد بود و در کنار آن می‌توان ابزارهای نوین در بازار سهام را نیز فعال کرد. اما لازم است توجه شود بر اساس تجربه جهانی حجم تامین مالی از طریق بازار سهام بسیار کمتر از آن چیزی است که در کشور مرتبا بر آن اصرار می‌شود.

این مدیرعامل  با بیان اینکه  معضل مسکن در جهان حل شده و در برخی موارد مانند کشور همسایه ایران به ارز‌آوری هم منتج شده است گفت: قیمت مسکن در ترکیه از ایران ارزان‌تر است و به خریداران خارجی حتی خدماتی هم داده می‌شود. آنها از طریق مسکن برای جذب نخبگان و سرمایه‌گذاران خارجی هم استفاده می‌کنند به طوری که بخشی از خروج سرمایه‌های انسانی از ایران به علت مسکن است.

این انبوه‌ساز و کارآفرین ریشه گرانی مسکن در ایران را در عدم توازن عرضه و تقاضا ارزیابی کرد و گفت: بر اساس اطلاعات مرکز ملی آمار ایران در کل کشور سالانه ۱۳۱ هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شود که تمامی ‌آنها نیز به ساختمان و پروانه پایان کار تبدیل نمی‌شود و تنها ۶۰درصد آنها نهایی و قابل سکونت خواهد شد.