۸ هزینه برای سرمایه‌گذاری در املاک استیجاری

به گفته‌ی لارنس یون، اقتصاددان ارشد NAR: «علی‌رغم تقاضای زیاد برای اجاره‌ی ملک در بسیاری از بازارها، افزایش قیمت مسکن و کاهش عرضه‌ی املاک زیرقیمت به بازار باعث شد تعداد کم‌تری از معاملات استیجاری سودمند باشند، و در نتیجه فروش سرمایه‌گذاری املاک از ۲۰۱۰ برای چهار سال پیاپی به کم‌ترین سطح خود رسید.» طبق اظهارنظر مایکل وایتبک، موسس و مدیرعامل شرکت اوبررایتر (UberWriter)، وب‌گاه سیاست‌گذار اعتبارسنجی در میشیگان: در حالی‌که معاملات املاک استیجاری یقینا جذاب و علاوه بر افزایش قیمت در درازمدت، ماهانه پول نقد وارد جیب مالکین می‌کند، سرمایه‌گذاری در ملک دارای هزینه‌های آشکار و پنهان است. حتی بدیهی‌ترین هزینه‌ها مانند بازپرداخت وام مسکن ممکن است ما را غافل‌گیر کند. پیش از شروع جست‌و‌جو برای املاک استیجاری، با یک حساب سرانگشتی می‌توانید متوجه شوید که نتیجه‌ی سرمایه‌گذاری در ملک استیجاری سود بادآورده است یا پول دور ریختن. در ادامه ۸ هزینه‌ی اجاره مورد بررسی قرار می‌گیرد. هزینه‌هایی که باید هنگام سرمایه‌گذاری در املاک استیجاری درنظر بگیرید ۱. پیش‌پرداخت و نرخ سود به گفته‌ی کرت جوهانسون، کارمند ارشد اعتبارسنجی متقاضیان وام در شرکت وام رهنی شلتر (Shelter) در نشویل «در این بازار، با افزایش نرخ اجاره، خرید املاک استیجاری یک راه فوق‌العاده برای سرمایه‌گذاران است. این نوع از سرمایه‌گذاری‌ها از دیدگاه وام‌دهندگان ریسک به همراه دارند و بنابراین نیازمند حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت و ۷۵/۰ درصد نرخ بهره‌ی بالاتر است. برای املاک سه تا چهار واحدی، حداقل ۲۵ درصد پیش‌پرداخت لازم است.» ۲. مالیات بر ملک به گفته‌ی وایتبک (Whitbeck) بسته به محل خرید شما، مالیات‌های املاک به شکل قابل ملاحظه‌ای هزینه‌های آن‌ها را اضافه می‌کنند. حتما مستقیما با شهرداری تماس بگیرید تا مطمئن شوید مالیات‌های ذکر شده در فهرست خدمات چندگانه دقیق محاسبه شده باشند. هم‌چنین، فهمیدن این‌که کدام این مالیات شامل کدام خدمات است، ایده‌ی خوبی است. برای مثال، آیا این خدمات شامل جمع‌آوری زباله می‌شود؟ ۳. بیمه‌ی مسکن نت کیونز (Nat Kunes) از اپفولیو، شرکت نرم‌افزار مدیریت املاک در گولتا واقع درکالیفرنیا، هشدار می‌دهد بر اساس منطقه‌ی ملک، هزینه‌های بیمه نیز می‌توانند به شکل قابل ملاحظه‌ای متغیر باشند، به ویژه اگر خانه‌ی شما در معرض خطراتی هم‌چون سیل، آتش‌سوزی و ... قرار داشته باشد. حتما پیش از وارد شدن در معامله‌ی ملک در مورد نرخ بیمه با نمایند‌ه‌ی بیمه صحبت کنید. ۴. هزینه‌های نگهداری برندن رامبلی، مالک/ کارگزار وابسته در خدمات املاک و مستغلات رینیو در گریتر نشویل معتقد است که «ذخیره‌ی ۱۰ تا ۱۲ ماه اجاره‌بهای ماهانه‌ی هر ملک برای پوشش هزینه‌های نگهداری و خالی ماندن آن، به ویژه برای صاحب‌خانه‌هایی که املاک کم‌تری دارند، قاعده‌ی عاقلانه‌ای است.» به اعتقاد وایتبک اختصاص ۱۰ تا ۱۵ درصد اجاره‌ی سالانه‌ی ملک برای تعمیر و نگهداری و علاوه بر آن، کسر هرگونه خسارت از جانب مستاجر از پول پیش، ایده‌ی بسیار خوبی است. وی ادامه می‌دهد که: برای آن‌که بتوانید ملک خود را به بالاترین قیمت بفروشید، باید آن را در بهترین وضعیت نگهداری کنید. ۵. هزینه‌های شارژ هیات‌مدیره‌ی برخی مجتمع‌های مسکونی وآپارتمان‌ها نیز هزینه‌های ماهیانه (شارژ) دارند. این هزینه‌ها را نیز باید به بودجه‌ی خود اضافه کنید. به علاوه، وایتبک هشدار می‌دهد که اگر واحد مسکونی مورد نظر شما بخشی از این مجتمع‌ها باشد، باید ابتدا مطمئن شوید که آیا قوانینی مبنی بر منع اجاره وجود دارد یا خیر. ۶. امکانات در حالی‌که هزینه‌ی امکانات مانند گاز و برق اغلب بر عهده‌ی مستاجر است، بعضی از خدمات نظیر آب و فاضلاب باید در اجاره قید شود. اگر می‌خواهید هزینه‌ی امکانات را به قیمت اجاره اضافه کنید، از شرکت‌های ارائه‌کننده‌ی این امکانات برآورد مصرف میانگین ماهانه را درخواست کنید. ۷. یافتن مستاجر یافتن مستاجر‌های خوب نیز هزینه‌بر است. جان بروارد، مالک شرکت وست‌اند پراپرتیز در نشویل، از افرادی که برای اجاره‌ی ملک نزد او می‌آیند مبلغ ۲۵ دلار به صورت غیرقابل بازگشت به عنوان هزینه‌ی درخواست برای تامین هزینه‌های مربوطه طلب می‌کند. در حقیقت، رامبلی برای مستاجر‌های ۱۸ سال به بالا هزینه‌ی درخواستی به مبلغ ۳۵ دلار به صورت غیرقابل بازگشت طلب می‌کند. برای سهولت در پیدا کردن مستاجر، استخدام یک مشاور املاک یا نماینده‌ی آژانس املاک نیز شامل هزینه‌ی اضافی خواهد بود که به صورت قابل توجهی بر اساس بازار متغیر است. ۸. هزینه‌های خالی ماندن ملک وایتبک به مالکین هشدار می‌دهد تصور نکنید ملک‌تان تمام دوازده ماهِ سال در اجاره خواهد ماند. وی پیشنهاد می‌کند در صورت امکان، هنگام تعیین نرخ اجاره‌بها، اجازه دهید ملک‌تان دو ماه خالی بماند تا وقت کافی برای رسیدگی به خرابی‌های ملک و تامین پول پیش مستاجر قبلی را داشته باشید. به طور کلی، به گفته‌ی بروارد، وی معمولا ۱ تا ۲ درصد ارزش ملک خود یا ملکی که مدیریت آن را بر عهده دارد برای پرداخت هزینه‌هایی نظیر تعمیرات یا خالی ماندن آن نگه می‌دارد. ولی حقیقتا مبلغی که شما باید نزد خود نگه دارید وابسته به تغییرات بازار است. نمی‌توان انکار کرد شناختن بازار برای آن‌که بدانید چه مدت معمولا املاک استیجاری در بازار باقی خواهند ماند، بسیار حائز اهمیت است. اگر شما این هزینه‌ها را پرداخته‌اید و هم‌چنان پولی برای شما باقی مانده است، اجاره‌ی املاک سرمایه‌گذاری خوبی به نظر می‌رسد. در اختصاص دادن بودجه دقت کنید و همواره در صدر بهترین مجموعه‌های اجاره‌ای باشید تا مطمئن شوید سرمایه‌گذاری در املاک استیجاری هزینه‌های خود را جبران می‌کند.