فروش ملک مشاع چگونه امکان‌پذیر است

سرویس سبک زندگی فردا؛ مرجان رضازاده: مالکیت افراد بر اموال، انواع مختلفی دارد. مالکیت ممکن است مفروز یا مشاع باشد. هر کدام از این انواع، آثار مخصوص به خود را دارد. قرار است بدانیم اگر با فردی در مالکیت مالی شریک باشیم، چه اثراتی به دنبال خود خواهد داشت.

مالکیت مفروز یا مشاع

اگر فردی به تنهایی مالک مالی باشد به آن مالکیت مفروز می‌گویند. اما اگر با فرد یا افراد دیگر در مال شریک باشد، مالکیت مشاع نامیده می‌شود.

تقسیم مال مشاع

بر اساس قانون مدنی، هر یک از شرکای مال مشاع می‌تواند تقسیم مال خود را بخواهد. مگر در مواردی که شرکا عدم تقسیم را بین خود به نحوی شرط کرده باشند. یا قانون تقسیم را ممنوع کرده باشد.

ممکن است تنها برخی از شرکا خواهان تقسیم باشند، مانعی وجود ندارد که باقی مال تقسیم نشده باقی بماند. مال نسبت به سهم همان بعض شرکا امکان پذیر است.

در نحوه‌ٔ تقسیم، اولویت با رضایت شرکاست. یعنی اگر تمام شرکا به تقسیم مال توافق کنند، تقسیم به نحوی که خودشان تمایل داشته باشند، انجام می‌شود. اگر توافق بین تمام شرکا نباشد مرجع قانونی به تقسیم اجبار می‌کند. البته اگر تقسیم باعث ضرر باشد، اجبار صورت نمی‌گیرد. ضرری مانع تقسیم خواهد بود که باعث نقصان فاحش قیمت مال باشد، به نحوی که نتوان از این نقصان چشم پوشی کرد.

اگر بعد از تقسیم مال مشاع مشخص شود که در سهم هر یک از شرکا عیبی وجود داشته که در زمان تقسیم به آن آگاه نبوده، این شرکا حق دارند تقسیم را به هم بزنند. اگر مالی تقسیم شود و سپس مشخص شود تقسیم به غلط صورت گرفته، تقسیم باطل خواهد بود.

وجود حقوق ارتفاقی در مال مشاع مورد تقسیم

حقوقی مثل حق داشتن مجری ِ آب یا عبور از ملک دیگری، حقوق ارتفاقی نامیده می‌شوند. اگر فردی در ملکی دارای حق ارتفاقی باشد و این ملک بین شرکا تقسیم شود، حق ارتفاقی این فرد همچنان پابرجاست، مگر اینکه سقوط این حق ضمن تقسیم، شرط شود.

حق شفعه در فروش مال مشاع

مانعی وجود ندارد که هر یک از شرکا سهم خود را ولو بدون اطلاع شریک دیگر، بفروشد. اما قانونگذار حق شفعه را برای حمایت از مالکیت شریک در زمان فروش مال توسط شریک دیگر، در نظر گرفته است. مالکیت مشاع نیاز به برقراری ارتباط طرفین با یکدیگر دارد، این حق شریک است که با کسی شریک باشد که با او سازگاری داشته باشد و او را بشناسد. بنابراین قانون با توجه به این حق، در حالتی از مالکیت مشاع، نهادی به نام حق شفعه را در نظر گرفته است. اگر دو نفر در مالکیت یک مال غیر منقولِ قابل تقسیم، شریک باشند و یکی از آن‌ها سهم خود را به قصد بیع، به فرد دیگری منتقل کند، این حق برای شریک دیگر وجود دارد که همان قیمت را به خریدار بدهد و سهم شریک را تملک کند. به اعمال حق شفعه در عالم حقوق، اخذ به شغعه می‌گویند.

در این حق نکات قابل توجهی وجود دارد که نباید فراموش شود. این حق تنها در صورتی برقرار است که شرکا منحصر به «دو نفر» باشد. اگر شرکا بیشتر باشند، حق شفعه وجود ندارد.

مال مورد اشتراک باید غیرمنقول باشد. غیرمنقول مالی است که بدون خرابی خود یا محل مال، قابل نقل و انتقال نباشد. خانه، زمین و مشابه آن غیرمنقول هستند.

شریک دیگر، لزوما باید مال را از طریق بیع منتقل کند، اگر به قصدی غیر از فروش مال، مثل هدیه مال را منتقل کند، حق شفعه برای شریک برقرار نخواهد شد. اگر به هر دلیلی معامله‌ٔ بین شریک و شخص ثالث، باطل و فاسد باشد، حق شفعه به وجود نخواهد آمد.

حق شفعه یک حق مالی است و مثل حقوق مالی دیگر به ارث می‌رسد. اگر دو نفر در مالی شریک باشند و یک طرف مال را بفروشد و شریک اول قبل از اعمال حق شفعه فوت کند، حق شفعه‌ٔ او به وراث منتقل می‌شود و تعدد وراث مانع از اعمال این حق نیست. چون در زمان ایجاد حق شفعه شرط انحصار شرکا به دو نفر برقرار بوده است.

نباید فراموش کنیم که اگر ملک مشاع، یک ساختمان یا باغ باشد و شریک بنا یا درخت را بدون زمین آن بفروشد، حق شفعه ایجاد نخواهد شد. به این امر اصطلاحا فروش اعیان بدون عرصه می‌گویند.

اشاعه در ممر و مجری

گاهی افراد نه در خود ملک، بلکه در ممر (محل آمد و شد) یا در مجری (محل عبور آب) اشاعه دارند. در این حالت اگر یکی از شرکا ملک خود را به همراه حق ممر یا مجری بفروشد، برای طرف دیگر حق شفعه ایجاد خواهد شد. اما اگر ممر و مجری داخل در معامله نباشند، ایجاد چنین حقی منتفی است.

اخذ به شفعه در مال موقوفه

در خصوص وقف اموال مشاع، مانعی وجود ندارد. در عمل دیده می‌شود که یکی از شرکا سهم خود را از مالی، وقف می‌کند. در این حالت مدیریت بخش موقوفه با مدیر وقف است. مدیر وقف مالکیتی بر مال موقوفه ندارد. اساسا کسی مالک مال موقوفه نیست. مال موقوفه به محض وقف واجد شخصیت حقوقی مستقل می‌شود. بنابراین اگر شریک دیگر سهم خود را بفروشد، افرادی که مال به نفع آنها وقف شده یا مدیر وقف، حق شفعه نخواهند داشت.

آثار اخذ به شفعه

فردی که حق شفعه را اعمال می‌کند، شفیع نام دارد. پس از اینکه شفیع، قیمت پرداخت شده توسط شخص ثالث را به او پرداخت، مالک کل مال خواهد شد و دیگر اشاعه در ملک وجود ندارد.

منافع به دو دسته‌ٔ متصل و منفصل تقسیم می‌شوند. منافع متصل مثل رشد درختان در طول زمان، از مال قابل جداسازی نیست. منافع متصل در هر حال به شفیع تعلق دارد. منافع منفصل از مال قابل جدا کردن است. چون مالکیت خریدار نسبت به آنچه خریده، صحیح بوده، اگر مال در فاصله‌ٔ خرید و اخذ به شفعه منافعی داشته باشد، این منافع به خریدار تعلق دارد. اما پس از اخذ به شفعه منافع به شفیع تعلق خواهد گرفت.

اگر بعد از معامله‌ای که منجر به ایجاد حق شفعه شده، معاملات دیگری انجام شود، صاحب حق شفعه نسبت به هر یک از معاملات که حق شفعه را اعمال کند، معاملات بعد از آن باطل خواهد بود.

زمان اعمال حق شفعه

اعمال حق شفعه فوری است و تشخیص فوریت آن با عرف است. یعنی حق شفعه از زمان آگاهی شفیع از وجود این حق ظرف مدتی که از دید عرف نشان دهنده‌ٔ فوریت باشد، باید اعمال شود. تأخیر در اعمال حق باعث سقوط آن است.

زوال حق شفعه

حق شفعه یا به سبب قانون یا به خواست صاحب حق، زایل می‌شود. وقتی فردی بخواهد حق شفعه را از خود ساقط کند، هر عمل یا حرفی که دلالت به انصراف از این حق داشته باشد، برای اثبات این امر کافیست. لزومی ندارد که فرد مشخصا به لفظ بگوید که این حق را از خود ساقط کرده است.

حق شفعه معمولا بین افراد شناخته شده نیست. فراموش نکنیم که با آگاهی از چنین حقی، شاید بسیاری از دعاوی موجود بین دو طرف که علاقه‌ای به شراکت در مال با یکدیگر ندارند، به وجود نیاید. شریک قدیمی اولویتی نسبت به شخص ثالث دارد که با آگاهی از آن می‌تواند شرایط مناسب‌تری را برای مالکیت خود فراهم کند.