مسکن همچنان روی ریل گرانی/ چرا مردم آپارتمان های کوچک را ترجیح می دهند؟

سرویس اقتصادی فردا: مشکل مسکن در سال ۹۴ هنوز پا برجاست و بسیاری از خانوارهای ایرانی در آرزوی خانه دار شدن به سر می‌برند و برنامه دولت یازدهم نیز در این خصوص مشخص نیست. هنوز ازیاد‌ها نرفته است که سال گذشته، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با حضور در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد: با پس‌انداز، خانه‌دار شده است و جوانان هم باید برای خانه‌دار شدن پس‌انداز کنند. این گفته وزیر با واکنش‌های مختلفی از سوی رسانه‌ها و کار‌شناسان مواجه شد. آن‌ها اظهارات وزیر را غیرکار‌شناسی دانسته و با اشاره به وضع دستمزد‌ها و رشد سالانه نرخ مسکن در ایران و کاهش ارزش پول، این توصیه آخوندی را غیرعملی توصیف کردند. به گفته کار‌شناسان، بازار مسکن در ایران سالانه حدود ٢٠‌درصد رشد قیمت را تجربه می‌کند این درحالی است که نرخ مصوب دستمزد‌ها در کشور سالانه کمتر از ١٠‌درصد رشد دارد. با در نظر گرفتن رشد درآمد ایرانی‌ها و سایر هزینه‌های جاری زندگیشان و مقایسه آن با رشد سالانه نرخ مسکن، به راحتی می‌توان پی برد که قدرت خرید مسکن در ایران روزبه‌روز درحال کاهش است. آمارهای جهانی نیز از وضع ناخوشایند ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن حکایت دارد. براساس این گزارش‌ها ایرانی‌ها از نظر توان مالی خرید خانه، بین ١٢٢ کشور جهان رتبه ١٠٧ را از آن خود کرده‌اند. در این شرایط که کاهش قدرت خرید و رشد غیرقابل مهار هزینه‌های ساخت مسکن در ایران، رکود سنگینی برای بازار رقم زده و به رشد اجاره‌نشینی دامن زده است، بررسی آمار ٢٠ساله بانک مرکزی نشان می‌دهد توان اجاره‌نشینی در کشور نیز کاهش داشته است. آمار‌ها چه می‌گویند؟ حالا در سال جدید نیز آمار نشان می‌دهد، در ۱۱ ماهه نخست سال گذشته تعداد معاملات آپارتمان در تهران با رشد حدود ۶ درصدی قیمت در هر متر مربع بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است و همین امر قدرت خرید مردم را بیشتر کاهش داده است. بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که در ۱۱ ماهه نخست سال ۱۳۹۳ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵۸ هزار واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با دوره مشابه سال قبل ۵۰. ۵ درصد افزایش دارد. در این دوره متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق معاملات ملکی حدود ۴ میلیون تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال ۱۳۹۲، حدود ۵. ۷ درصد افزایش داشته است. اما مقایسهٔ روند فصلی معاملات انجام شده با عرضه واحد‌های مسکونی تکمیل شده در شهر تهران بیانگر آن است که از ابتدای سال ۱۳۹۲ میزان عرضه واحد‌های مسکونی در سطحی بالا‌تر از حجم معاملات قرار گرفته است. در این رابطه بانک مرکزی توضیح داده که این تغییر متاثر از افت محسوس معاملات در بازار مسکن و همچنین افزایش عرضه واحد‌های جدید ساخته شده بوده است. آخرین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که نسبت عرضه واحد‌های مسکونی به معاملات انجام شده در سه ماهه دوم سال ۱۳۹۳ حدود ۸۶. ۸ درصد بوده که همچنان از متوسط این نسبت، نسبت به سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۱ که حدود ۶۳ درصد بوده بالا‌تر است. بیشترین متراژ و قیمت مورد معامله آپارتمان در تهران توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن‌ماه سال گذشته نشان می‌دهد که نشان می‌دهد بیشترین واحد‌های مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع و معادل ۱۶. ۸ درصد اختصاص داشته است. همچنین واحد‌های زیربنای ۵۰ تا ۶۰ با ۱۵. ۳ درصد و ۸۰ تا ۷۰ مترمربع با ۱۳. ۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در بهمن‌ماه واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۹ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. بررسی این آمار حاکی از آن است که تا پایان ۱۱ ماهه سال گذشته واحد‌های مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان هر کدام با سهم ۱۰. ۶ درصد در بین دامنه‌های قیمتی مورد بررسی بیشترین سهم از معاملات را داشته است. واحد‌های دارای ارزش ۱۶۰ تا ۱۹۰ تومان نیز با اختصاص سهم ۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارد. در عین حال که حدود ۴۶. ۱ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی به ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته و ۵. ۸ درصد از واحد‌های مسکونی ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان دارد. این امار در حالی است که سال گذشته مرکز آمار از شکاف قیمتی هر مترمربع آپارتمان و حتی اجاره‌بهای این متراژ در مناطق گران و ارزان شهر تهران خبر داده بود و آن را حدود ۴۱برابر اعلام کرده بود. بررسی این اعداد نشان می‌داد، هر متر آپارتمان افراد ساکن در منطقه۲ تهران ۴۱برابر گران‌تر از اهالی منطقه۱۵ تهران است که آپارتمان‌نشین هستند. مرکز آمار ایران همچنین اعلام کرده بود، ارزان‌ترین کرایه‌ها را در منطقه۱۵ تهران می‌توان یافت. در این منطقه قیمت اجاره هر متر واحد مسکونی دوهزارو۱۶۶هزارتومان است و یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد این میزان کرایه ۴۱/۵ برابر کمتر از اجاره‌بهای پرداختی در منطقه یک تهران است. آنچه این گزارش حکایت می‌کند‌‌ همان داستان همیشگی فقیر و غنی است و آپارتمان‌های کوچک ۴۰ متری و ۵۰ متری که با فاصله‌ای چند کیلومتری از ویلاهای لوکس بالای شهر قرار دارند. همچنین این امارهای جدید و قدیم روی هم رفته از تمایل مردم به آپارتمان نشینی و زندگی در آپارتمان‌های کوچک پرده برمیدارد که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم به وجود امده است و سقف‌ها را روز به روز کوچک‌تر می‌کند و باید دید بالاخره طرح‌های مسکنی دولت مانند مسکن اجتماعی به کجا ختم می‌شود.