چهار نکته برای يک معامله بی‎دردسر

جوان: براي انجام يك معامله بي‌دردسر نكاتي بايد رعايت شود تا دچار ضرر نشويم.در زیر نكاتي كه براي يك معامله بي‌دردسر لازم است را شرح داده ایم. از نظر قانون، اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مأموران رسمي دولت در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، سند رسمي است و قراردادي كه تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌‌هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي‌شود، سند عادي است. خريدار و فروشنده بايد نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشكل نشوند. يكي از نكاتي كه بايد به آن توجه شود اين است كه خريدار بايد مشخصات مالي كه قصد خريد آن را دارد با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و مشخص شود كه مال در وثيقه يا رهن و يا در توقيف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از كد رهگيري در اينجا كارساز است. اگر مورد معامله ملك است، خريدار بررسي كند كه منضمات، ملحقات و مشاعات ملك به طور واضح در سند توصيف شده باشد مانند آب، برق،‌گاز، تلفن،‌پاركينگ، انباري و غيره. فروشنده بايد مشخصات ملك را در قولنامه مشخص كند مخصوصاً زماني كه اين مشخصات مربوط به عيب و نقص مورد معامله است. همچنين بايد مطمئن شود كه ملك مذكور در تصرف مستأجر نباشد و اگر اين‌گونه بود، لازم است مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر نوشته شود و نكته ديگر توجه به اين مسئله است كه ملك مشكل ثبتي نداشته باشد. اگر كسي كه قولنامه را امضا كند، خود مالك نيست، بلكه وكيل يا ولي يا قيم مالك است، خريدار بايد ببيند آيا وكيل در وكالتنامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ همچنين اگر امضاكننده ولي مالك است، خريدار بايد مطمئن شود كه در زمان امضاي قولنامه توسط ولي، كودك بالغ نشده است. اگر هم امضاكننده قيم مالك باشد، بايد روشن شود كه آيا قيم به تنهايي حق فروش مال او را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است. نكته ديگري كه هنگام معامله بايد به آن توجه كرد، اين است كه اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده كند و فتوكپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه‌حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه كند. همچنين خريدار بايد مطمئن شود كه فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد كه در اين صورت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملك به خريدار نيست. اگر هم فروشنده خيلي مسن يا مريض احوال است و حركات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد كه او محجور است و براي اطمينان به اداره سرپرستي محجوران مراجعه كند و مطمئن شود كه نام فروشنده در ميان اسامي محجوران نباشد. يكي از نكاتي كه براي انجام يك معامله بي‌دردسر بايد به آن توجه كرد، اين است كه خريدار تا زماني كه مورد معامله را دريافت نكرده يا اينكه مورد معامله با سند رسمي به او منتقل نشده است، از پرداخت كل قيمت خودداري كند. فروشنده نيز بايد مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد. در مورد پرداخت بقيه قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين شود و اين نكته ذكر شود كه در صورت پرداخت نكردن در تاريخ مقرر، فروشنده مي‌تواند معامله را فسخ كند. نكته ديگر اينكه بهتر است خريدار تمام پرداختي‌ها را به وسيله چك تضميني انجام دهد تا در صورتي كه فروشنده منكر دريافت وجه شد، وسيله‌اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چك دريافت مي‌كند،‌توجه داشته باشد كه در صورت برگشت خوردن چك، فقط مي‌تواند وجه چك را مطالبه كند و نمي‌تواند معامله را بر هم بزند، مگر اينكه چنين شرطي در قرارداد ذكر شده باشد. نكته ديگر اينكه لازم است از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شود و شروطي در قولنامه آورده شود كه در صورت پرداخت نكردن قيمت يا ناتواني از پرداخت، براي فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد. براي انجام يك معامله بي‌دردسر، بهتر است طرفين در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي، روز و ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين كنند و اينكه براي حضور نداشتن، وجه التزام قرار داده شود. وجه التزام در قرارداد به اين معني است كه هر وقت به علتي معامله انجام نشد، اين مبلغ به عنوان جريمه از طرفي كه انجام ندادن معامله به خاطر كار او بوده اخذ شود و به طرف ديگر معامله تعلق بگيرد. فردي كه وجه التزام را مطالبه مي‌كند، بايد خودش تعهداتش را به طور كامل انجام داده باشد. به عنوان مثال خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و اجرا نكردن تعهد طرف ديگر نيز روشن شود. نكته ديگري كه در معاملات بايد به آن توجه شود، اين است كه اگر مالكان متعدد باشند و يكي از آنها مسئول مذاكره با خريدار باشد، حتماً بايد زير قولنامه را همه مالكان امضا كنند، مگر اينكه به يك نفر وكالت در فروش بدهند كه در اين صورت وكيل از طرف همه مالكان قولنامه را امضا مي‌كند. اگر خريدار يا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمي و انتقال سند مالكيت خودداري كند، طرف ديگر مي‌تواند الزام به تنظيم سند رسمي، انتقال را از دادگاه درخواست كند و پس از قطعي شدن حكم، درخواست صدور اجرائيه كند. با خودداري طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماينده اجراي احكام سند انتقال را امضا مي‌كند و نكته آخر اينكه قبل از اجرايي شدن قانون پيش فروش ساختمان، برخي شركت‌ها و اشخاص، يك ساختمان را به چند نفر پيش فروش مي‌كردند ولي اكنون با اجراي اين قانون، برخي شركت‌ها و اشخاص يك ساختمان را به چند نفر پيش فروش مي‌كردند ولي اكنون با اجراي اين قانون، تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي الزامي شده است و به موجب ماده 23 اين قانون، پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي تعقيب كيفري در بردارد.