راهكارمديريت‌شهری‌درتوقف‌سال‌ها‌تراكم‌فروشي

تهران امروز: مدعیان مي‌گویند شرکت جهان به وسيله شهرداری تهران برای دریافت سودهای کلان ایجاد شده است. هرچند گفت‌وگوی چند ساعته تهران امروز با «محسن‌ علی حسینی» مدیر جوان شرکت جهان درباره مسائل مختلفی بود اما در این بخش در نظر گرفتیم تا بخشی از فعاليت‌های مالی این شرکت را در بعد تملک املاک معارض بزرگراه امام علی(ع) و پرداخت بدهی های شهرداری تهران به پیمانکاران به صورت غیر نقدی مورد بررسی قرار دهیم که مي‌خوانید: زمانی که موارد تهمت‌هایی که برخی از رسانه‌های همسو با جریان مخالف عملکرد مدیریت شهری را در یکی، دو سال اخیر مورد بررسی قرار مي‌دهيم، در خصوص مباحث مالی و اقتصادی فقط نام شرکت کارگزاري جهان به چشم مي‌خورد. آیا این اتهامات را شما قبول دارید؟ آیا واقعا این شرکت به وسيله شهرداری تهران تاسیس شده است؟ تاریخچه فعالیت شرکت جهان مشخص است. این شرکت پيش از آغاز دور جدید فعالیتش عمده سهامش متعلق به بنیاد شهید تهران بوده است و سال‌ها پیش بانک شهر سهام این شرکت را خريداري مي‌كند و این شرکت به صورت صددرصدی متعلق به بانک شهر مي‌شود. بانک شهر نیز متعلق به ۹ شهرداری مختلف از جمله تهران حدود ۱۰ درصد و شهرداری‌های مشهد، قزوین، اهواز، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج و قم است. اعضای هیات مدیره بانک هیچ کدام از معاونان و مدیران شهرداری تهران نیستند. عمده افرادی که در هیات مدیره این شرکت حضور دارند افرادی هستند که جزو اعضای هیات مدیره بانک شهر هستند. آیا شما قبول دارید که تمامی مراودات مالی شهرداری تهران در طرح‌های عمرانی از سوي شرکت جهان در حال انجام است؟ خیر. اگر این ادعا درست بود، پس در این میان دیگر کاری برای انجام برای معاونت مالی و اداری شهرداری تهران باقی نمی‌ماند. قرادادی که شرکت جهان با شهردار تهران برای همکاری دارد، قراردادي برای مبادلات غیر نقد است. این شرکت به هیچ عنوان دخالتی در قراردادهای نقدی شهرداری تهران ندارد. تنها شرکت جهان است که در این باره با شهرداری تهران در بخش بودجه غیرنقد قرارداد همکاری دارد؟ خیر. اكنون چندین شرکت دیگر به عنوان کارگزار با این مجموعه در حال فعالیت هستند. به عنوان مثال شرکت دیدار ایرانیان که متعلق به بانک دی است وهمان‌طور که مي‌دانید بخش قابل توجهی از سهام این بانک متعلق به بنیاد شهید و امور ايثارگران است. حتی صندوق بازنشستگی شهرداری تهران نیز به عنوان کارگزار فعالیت مي‌كند و اخیرا نیز بانک ملی تقاضای همکاری با شهرداری تهران در این باره را داده است. به صورت موردی بانک اقتصاد نوین و موسسه مالی و اعتباری قوامین نیز فعاليت‌هایی در اين زمينه داشته‌اند. شرکت جهان فقط با شهرداری تهران همکاری دارد؟ خیر. با شهرداری قزوین نیز فعالیت مي‌كند و قراردادهایی که این شرکت با شهرداری قزوین دارد به مراتب بهتر از شهرداری تهران است. اگر یادتان باشد چندی پیش برخی از منتقدان درباره فروش تراکم در شهر تهران اینگونه استدلال کرده بودند که شهرداری تهران و شرکت جهان با فروش تراکم منابع مالی خود را تامین مي‌كنند.آیا شما این ادعا را قبول دارید؟ اولا به این مسئله توجه داشته باشید که امتیاز خرید یا فروش تراکم به هیچ عنوان به این شرکت داده نمي‌شود. ثانيا فعالیت شركت‌های کارگزاری مسئله ای نیست که فقط از سوي شهرداری تهران برای نخستين بار انجام شده باشد.بلکه این شیوه فعالیت حتی در دولت نیز وجود دارد. به عنوان مثال در شركت‌های مواد غذایی یا در تمامي‌شركت‌های خودروسازی مانند ایران خودرو و سایپا این شیوه فعالیت وجود دارد. همین اتفاق در وزارت راه ‌یا شرکت راه‌آهن نیز مي‌افتد. مي‌خواهم بگویم که این شیوه مراوده مالی تازگی ندارد. این شیوه فعالیت در شهرداری تهران به غیرنقدی یا تراکم شناخته مي‌شود. به عبارت ساده‌تر اگر ایران خودرو به طلبکارانش خودرو مي‌دهد، شهرداری حواله غیر نقدی مي‌دهد. این کار طبق ضوابط و قوانینی است که در نهادهایی مانند شورای شهر تعیین مي‌شود. در کل در این دوره مدیریت شهرداری تهران خرید و فروش تراکم به صورت سیار وجود ندارد و این عنوانی است که عوام از آن استفاده مي‌كنند.مطالبات غیر‌نقد پیمانکاران قابل نقد شدن با تراکم ساختمانی را ندارد فقط در شرایطی که قاعده ذی‌نفع واحد برقرار باشد، قوانین جدید اجازه تهاتر مستقیم با تراکم را مي‌دهد. سوال این است که آیا فروش پرداخت‌های غیر نقد یا همان تراکم قبل از اینکه شرکت جهان به عنوان یک شرکت کارگزار با شهرداری تهران فعالیت کند، به چه صورت انجام مي‌شده است؟ قبل از اینکه شرکت جهان به عنوان یک شرکت کارگزار قرارداد همکاری خود را با شهرداری تهران منعقد کند، یکسری افراد که به عنوان پیمانکاران شهرداری طلبکار بودند به جای پولی که از شهرداری تهران طلب داشتند تراکم سیار مي‌گرفتند. این شیوه پرداخت مطالبات از سال‌های دور دراین مجموعه رواج داشت اما اتفاقی که در این دوره افتاد این بود که دکتر قالیباف جلوی این شیوه را گرفت. قبلا اگر به عنوان مثال پیمانکاری ۱۰۰ هزار تومان از شهرداری طلبکار بود، بابت طلب خود ۱۰۲ هزار تومان تراکم مي‌گرفت. در واقع شهرداری ۲ هزار تومان بیشتر هم طبق مصوبه شورای شهر مي‌پرداخت. طلبکاران زمانی که این میزان تراکم را مي‌گرفتند اگر ملکی داشتند، روی ملک خودشان بارگذاری مي‌كردند و اگر هم زمینی نداشت، پیمانکار به سراغ افرادی که واسطه و در مجموعه شهرداری شناخته شده بودند مي‌رفت. در گذشته ۱۰ نفر واسطه شاخص در کنار مجموعه شهرداری وجود داشت که سه، چهار نفر از آنها شناخته شده بودند. این فرد واسطه تراکم ۱۰۲ هزار تومانی پیمانکار را که برای همه مناطق‌‌ سیار بود به مبلغی می‌فروخت. این واسطه بخشي از هزینه این تراکم را به صورت نقدی و بخشي را نیز به صورت چک، واگذاری خودرو ‌یا طلا به فروشنده پرداخت مي‌كردند. در حقیقت پیمانکاران در حالت خوشبینانه تراکم ۱۰۲ هزار تومانی خود را به ۷۰ یا ۸۰ هزار تومان می فروختند آن هم نه به صورت نقد بلکه به صورت نقد و چک. این واسطه‌ها تراکم‌هایی که از پیمانکاران خریده بودند را به افرادی که در حال ساخت و ساز در مناطق مختلف تهران بودند می‌فروختند. درحقیقت متقاضیان تراکم به جای مراجعه به شهرداری تهران برای دریافت تراکم مورد نیاز خود به این افراد واسطه مراجعه مي‌كردند و به صورت نقد مي‌خریدند. در این میان ۲ اتفاق می افتاد نخست آنکه فرد واسطه تراکم را از پیمانکاران با مبلغ پایین تری مي‌خرید و با مبلغ بالاتری به فروش مي‌رساند. دوم اینکه واسطه تراکم را از پیمانکار به صورت قسطی مي‌خرید و به صورت نقد به فروشنده می‌فروخت. در این میان واسطه‌ها سود بسیار کلانی را به دست می‌آوردند. اكنون تمامی این رانت‌خواری‌ها جمع شده، به این صورت که دکتر قالیباف دستور داد که طلب‌های پیمانکاران به همان مبلغی که هست باید پرداخت شود نه کمتر و شرکت جهان تمامی مطالبات را بدون کسر حتی یک ریال پرداخت مي‌كند. اكنون پیمانکاران از این شیوه پرداخت دیون خود راضی هستند؟ در مجموع پیمانکاران به نسبت گذشته که مجبور بودند پولی کمتر از آنچه هزینه کرده‌اند را دریافت کنند، راضی‌تر هستند و نظرسنجي‌های ما بهبود و بهره وری بیشتر را نشان مي‌دهد. مسلما شرایط برای عموم پیمانکاران بسیار مطمئن‌تر از گذشته شده است و تمامی مراحل پرداخت مطالبات آنها از طریق سایت شرکت و پیام کوتاه اطلاع‌رسانی مي‌شود. کیفیت، سرعت و دقت خدمات مدیران و کارکنان پر تلاش و امانتدار آنچنان است که شرکت جهان موفق به اخذ جوایز متنوعی در زمینه بهره‌وری و مدیریت برتر شده است. این شرکت منابع مالی و بودجه خود را از کجا تامین مي‌كند؟ در دوره جدید فعالیت شرکت جهان، سرمایه اولیه آن را بانک شهر تامین كرد و برای تامین بودجه خود از برخی بانک‌ها وام گرفت. فعالیت این شرکت به این صورت است که ابتدا طلب‌های پیمانکاران شهرداری را پرداخت مي‌كند و در انتهای سال تقریبا نصف هزينه‌های خود را نقدی و بقيه را به صورت غیر نقدی از شهرداری دریافت مي‌كند که تبدیل آنها به نقدینگی در جریان شرکت، فرآیندی پرزحمت و زمان بر است.این در حالی است که کارگزاران قبلی، خدماتی به مجموعه مدیریت شهری ارائه نمي‌كردند و صرفا به دلالی و استفاده از رانت‌ها مشغول بودند. شما گفتید که در دوره فعلی طی نامه و حکمی، دستور لغو فروش تراکم را داده بودند. در این باره کمی بیشتر توضیح دهید؟ همان‌طور که اشاره کردم تا پيش از این دستور شهردار تهران، امتیاز تراکم برخی پیمانکاران که به جای مطالبات خود تراکم دریافت کرده بودند از سوي واسطه‌هایی که در شهرداری تهران قرار داشتند از پیمانکاران خریداری مي‌شد اما بعد از این دستور همه این واسطه‌ها جمع شدند و شرکت جهان به عنوان کارگزار معرفی شد. این امتیازهای تراکم از سوي شرکت جهان خریداری شد اما نه به این صورت که به صورت آزادانه تراکم در اختیار ما قرار دهد بلکه به این صورت که اگر شرکت جهان پلاک ثبتی‌ای را معرفی مي‌كرد بعد از بررسی وضعیت این پلاک که براساس طرح تفصیلی در کدام پهنه قرار داد،طبق ضوابط تعیین شده تراکم واگذار مي‌كرد و بعد از آن،زمانی شهرداری تراکم در اختیار این شرکت در ازای طلب خود قرار مي‌دهد که بنده پلاک ثبتی‌ای را برای دریافت تراکم به شهرداری تهران معرفی کنم. این طور نیست که مانند گذشته فروش تراکم به صورت آزادانه انجام شود یا به صورت تراکم سیار باشد. گاهی اوقات طلبکاران شهرداری تهران شهروندانی هستند که خانه‌های آنها در مسیر ساخت بزرگراه یا سایر طرح‌های عمرانی قرار دارد. در این صورت چگونه شیوه غیر نقد برای پرداخت هزینه ملک این شهروند که قرار است خراب شود، انتخاب مي‌شود؟ درباره پرداخت طلب معارضان وضع به‌گونه دیگری است. تمامی هزينه‌های مربوط به رفع معارضان ملکی شهرداری تهران در طرح‌های بزرگراهی به صورت صددرصد نقد پرداخت مي‌شود. در این باره بیشتر توضیح مي‌دهید؟ مثلا یکی از کارهایی که شهرداری تهران به شرکت جهان واگذار کرد، بحث تملک املاک معارض بزرگراه امام علی(ع) بود. به این صورت که شهرداران با مالکان وارد مذاکره مي‌شدند،خانه به وسيله کارشناسان رسمي‌دادگستری حتی بالاتر از ارزش محله قیمت گذاری مي‌شد و بعد که توافقات اولیه انجام مي‌شد این افراد برای دریافت مطالباتشان به این شرکت معرفی مي‌شدند. ۱۰۰درصد از مالکان املاک معارض از شرکت جهان پول نقد دریافت کردند.حتی آن دسته از املاکی که دولتی بودند. حالا به این مسئله فکر کنید که اگر شرکت جهان‌یا شركت‌های دیگری که با مجموعه شهرداری کار مي‌كنند نبودند برای خرید املاک معارض چه مافیای بزرگی به وجود می‌آمد. کارگزارانی که در گذشته در کنار شهرداری فعالیت مي‌كردند حقوقی نبودند و تنها یک فرد حقیقی بود و جایگاه مشخصی نداشتند، عمده چك‌های این افراد برگشت مي‌خورد و بعد از مدتی هم سر و کله شرخرهای این افراد برای خرید نصف قیمت چك‌های برگشتی پیدا مي‌شد. این مسئله نشان مي‌دهد که فساد مالی زیادی در این حوزه از قبل وجود داشته که دکتر قالیباف توانست جلوی این فساد مالی را بگیرد. فکر کنید که اگر هنوز این افراد مشغول به فعالیت بودند و برای تملک املاک معارض به درخانه مردم مي‌رفتند واقعا بحران اجتماعی بسیار بزرگی به وجود می آمد. وضعیت تملک خانه مردم در این طرح به چه صورت پیش رفته است؟ شرکت جهان تاكنون ۱۱۰۰ میلیارد تومان بابت تملک املاک در مسیر این بزرگراه پرداخت مطالبات ملکی داشته است. فقط ۲۰ تا ۳۰ میلیارد تومان دیگر از تملک املاک امام علی(ع) باقی مانده که این املاک نیز در مرحله انتقال سند هستند. ۶۰۰۰ ملک معارض در مسیر بزرگراه امام علی(ع) در مدت یک سال خریداری شد. کار بسیار بزرگی بود که در مجموعه مدیریت شهری سابقه نداشت.