رازهای بازار مسکن پایتخت/ریزش در بالا شهر، جهش در مرکز شهر

قیمت خانه در تهران آذر امسال به‌طور متوسط متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بوده است. این یعنی ظرف یک‌سال، متوسط قیمت مسکن، متری پنج میلیون و ۶۸۰ هزار تومان بالا رفته و در مقایسه با یک ماه پیش میزان افزایش قیمت مسکن به متری ۵۹۰ هزار تومان می‌رسد. آمار‌ها می‌گویند خانه‌های تهران از آذر پارسال تا آذر امسال ۲۱ درصد گران شده‌اند و میزان افزایش قیمت آن‌ها از آبان تا آذر امسال به حدود دو درصد می‌رسد. با این وجود تعداد معاملات در یک ماه ۳۳ درصد بیشتر شده و اگر بازه یک‌ساله را مدنظر بگیریم، با رشد ۲۸۲ درصدی تعداد معاملات روبرو می‌شویم. گزارش جدید بانک مرکزی که به بررسی تحولات بازار مسکن در آذرماه ۱۴۰۰ می‌پردازند، پر از نکات شگفت انگیز و قابل‌توجه است. با هم آن‌ها را بررسی می‌کنیم.

تفاوت قیمت مسکن از شمال تا جنوب پایتخت

به گزارش فرارو، قیمت خانه در تهران، آذر امسال به‌طور متوسط متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بوده؛ این عدد میانگین قیمت حدود ۹ هزار و ۸۰۰ قرارداد قطعی خرید و فروش است که در آخرین ماه پاییز امسال امضا شده است اما باید این نکته را هم در نظر گرفت که مثلا در شمال شهر و در منطقه یک متوسط قیمت خانه‌ها متری ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار و ۵۰۰ تومان و در منطقه‌ ۱۸، متری ۱۵ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان است.

قیمت تقریبی خانه‌ها در پایتخت

متوسط قیمت خانه را اگر در کل شهر متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان فرض کنیم، قیمت تقریبی یک خانه ۱۰۰ متری در تهران معادل سه میلیارد و ۲۵۹ میلیون تومان خواهد بود. همین خانه را در منطقه یک باید حدود شش میلیارد و ۹۰۸ میلیون تومان بخرید و در منطقه ۱۸، احتمالا مجبور باشید برایش حدود یک میلیارد و ۵۸۲ میلیون تومان پول خرج کنید. قیمت تقریبی یک خانه ۵۰، ۶۰ متری در تهران با توجه به میانگین قیمت کل شهر بین ۱.۶ میلیارد تا دو میلیارد تومان باشد.

قیمت خانه‌های شمال شهر پایتخت

متوسط قیمت یک متر خانه در شمال شهر و در منطقه یک، ۶۹ میلیون و ۸۱ هزار و ۵۰۰ تومان است. این عدد باعث می‌شود منطقه یک را گران‌ترین نقطه تهران بدانیم که در آن قیمت یک خانه ۱۰۰ متری به‌طور متوسط حدود هفت میلیارد تومان است. با این حال بد نیست بدانید فروشنده‌های مسکن در منطقه یک، آذر امسال ناچار شده‌اند کلی تخفیف بدهند و قیمت خانه‌هایشان را از متری ۷۲ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان به حدود ۶۹ میلیون تومان برسانند. کاهش سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومانی متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در منطقه یک تهران، باعث شده خریداران بیشتری دست به‌جیب شوند. آبان امسال تعداد قرارداد‌های مسکن در منطقه یک ۳۳۴ تا بود که در آذر این عدد به ۴۱۳ قرارداد افزایش پیدا کرد. این تعداد قرارداد روی هم رفته فقط چهاردرصد کل معاملات شهر را تشکیل می‌دهند.

بیشترین کاهش قیمت خانه در پایتخت

قیمت مسکن، آذر امسال در سه منطقه دیگر همان راهی را در پیش گرفته که منطقه یک رفته است. در آخرین ماه پاییز متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲۲، حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان کاهش پیدا کرده و از ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به ۳۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. خانه‌های منطقه هشت هم به‌طور متوسط متری یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ارزان شده‌اند. در آبان امسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه، ۲۹ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان بود، اما صاحبخانه‌ها در ماه آذر واحدهایشان را تقریبا متری ۲۸ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان فروخته‌اند. چهارمین منطقه‌ای که قیمت مسکن در آن کاهش پیدا کرده، منطقه ۱۹ است هر چند میزان کاهش قیمت در آن تنها ۷۰ هزار تومان به‌ازای هر مترمربع است. آذر امسال خانه‌های این منطقه به‌طور متوسط متری ۱۷ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان ارزش داشته‌اند.

بیشترین رشد قیمت خانه در پایتخت

خانه‌های منطقه شش بیشترین میزان رشد قیمت را در آذر ماه امسال تجربه کرده‌اند. آبان امسال متوسط قیمت مسکن در این منطقه ۴۳ میلیون و ۸۱۱ هزار تومان بود، اما تنها ظرف یک ماه با افزایش چهار میلیون و ۴۳۸ هزار تومانی، هر مترمربع خانه در منطقه شش به ۴۸ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان رسیده است. با این تغییر، حالا منطقه شش، بعد از منطقه یک، سه و دو، چهارمین منطقه گرانقیمت بازار مسکن تهران به حساب می‌آید. منطقه ۱۲ با افزایش یک میلیونی و ۷۶۰ هزار تومانی در هر مترمربع، رتبه دوم در میزان رشد قیمت ماهیانه بازار مسکن را مال خود کرده است. حالا میانگین قیمت خانه‌های این منطقه را باید متری ۲۰ میلیون و ۴۳۱ هزار تومان در نظر بگیریم.

موقعیت شش منطقه در نیمه شمالی پایتخت

قیمت مسکن در مناطق یک، دو، سه، چهار، پنج و شش از متوسط قیمت کل شهر (یعنی ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان) بالاتر است، اما در باقی نقاط شهر می‌توان خانه‌هایی با متوسط قیمت زیر ۳۲ میلیون تومان پیدا کرد. در منطقه ۱۸، خانه‌ها نصف میانگین قیمت کل شهر ارزش دارند. قیمت خانه‌های منطقه هفت، متری ۳۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و قیمت خانه‌های منطقه ۲۲ متری ۳۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. بررسی آمار‌ها نشان می‌دهد ارزش بیش از ۶۰ درصد خانه‌های فروش‌رفته در آخرین ماه پاییز پایین‌تر از متوسط قیمت شهر بوده است. سهم خانه‌هایی با ارزش متری کمتر از پنج میلیون ۱.۲ درصد، سهم واحد‌هایی با ارزش متری پنج تا ۱۰ میلیون، ۱۶.۱ درصد، سهم خانه‌های موجود در دامنه ۱۰ تا ۱۵ میلیون، ۱۹.۲ درصد، سهم خانه‌های ۱۵ تا ۲۰ میلیون ۱۳.۱ درصد، سهم خانه‌های متری ۲۰ تا ۲۵ میلیون، ۱۱ درصد و سهم واحد‌های متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون، معادل ۵.۹ درصد است که روی هم به بیش از ۶۶.۵ درصد معاملات می‌رسد. بخش مهمی از خریداران فعلی بازار مسکن بر اساس چنین الگویی رفتار می‌کنند.

ارزان‌ترین خانه‌های پایتخت

ارزان‌ترین خانه‌های تهران در منطقه ۱۸ واقع شده‌اند؛ پاییز امسال در این منطقه واحد‌های مسکونی به‌طور متوسط متری ۱۵ میلیون و ۸۱۹ هزار و ۸۰۰ قیمت داشتند. اگر خانه‌ای ۱۰۰ متری در تهران به‌طور میانگین سه میلیارد و ۲۶۰ میلیون تومان باشد، می‌توان در منطقه ۱۸، برای خرید خانه‌ای ۱۰۰ متری حدود یک میلیارد و ۵۸۲ میلیون تومان پول خرج کرد. با وجود قیمت پایین، آذر امسال در منطقه ۱۸، تنها ۲۶۰ قرارداد خرید و فروش مسکن امضا شده است.

محبوب‌ترین منطقه پایتخت برای خریداران مسکن

بیشترین تعداد معاملات مسکن آذرماه در منطقه پنج تهران رخ داده است تا این نقطه از شهر همچنان محبوب‌ترین بازار مسکن بین تهرانی‌ها باشد. ماه پیش این عنوان با امضای هزار و ۴۰۰ قرارداد قطعی خرید و فروش به منطقه پنج رسید در حالی که متوسط قیمت خانه‌ها متری ۳۸ میلیون و ۱۸۵ هزار تومان بود. در ماه آذر قیمت مسکن در منطقه پنج، به‌طور متوسط متری یک میلیون و ۶۰ هزار تومان افزایش پیدا کرده، ولی این شد قیمت هم نتوانسته جلوی ولع خریداران را بگیرد تا تعداد معاملات قطعی هم حدود ۴۰۰ تا افزایش پیدا کند و به هزار و ۴۰۰ برسد. تعداد کل قرارداد‌های منطقه یک در همین مدت حدود ۴۰۰ مورد بوده است. از نظر قیمت خانه‌های منطقه پنج تقریبا نصف خانه‌های منطقه یک ارزش دارند. در نقطه مقابل، فروش خانه در منطقه ۱۹، منطقه ۲۰ و منطقه ۲۲ کار سخت و طاقت‌فرسایی است. مشاوران املاک آذر امسال در این سه منطقه موفق شده‌اند به ترتیب ۹۷، ۱۱۱ و ۱۲۰ معامله را جوش دهند. احتمالا به همین دلیل قیمت خانه‌ها در منطقه ۱۹ و ۲۲ کاهش پیدا کرده و هر مترمربع مسکن در منطقه ۲۰، فقط ۷۶۴ هزار تومان رشد کرده است.