شوخی با مستاجران؛ نظر به درد دیگران!

مصوبه 25 درصدی از کجا آمد؟

ماجرای این مصوبه از یکی از جلسات ستاد ملی مقابله با کرونا بیرون آمد، هراس از فراگیری کرونا و جولان این ویروس در سال 99 باعث شد در فصل اجاره مصوبه‌ای ابلاغ شود که بر اساس آن مستاجران در جای قبلی خود بمانند و تنها با افزایش 25 درصد سالی دیگر را در همان خانه باشند. این موضوع پس از پایان فراگیری هم به جای خود ماند و البته برای ضمانت محکم‌تر امضای روسای سه قوه هم پای آن آمد. اگرچه این موضوع سال گذشته اتفاق افتاد اما آنچه می‌شد از بازار اجاره بها متوجه شد اینکه درصد بسیار کمی به این مصوبه تن دادند و حداقل در تهران این تعداد در اقلیت محض بودند.

فرش قرمز برای گرانی اجاره

از همان ابتدای حرف بر سر این مصوبه مخالفت‌هایی هم وجود داشت، استدلال اتحادیه مشاوران املاک این بود که اجبار به افزایش 25 درصد اجاره برای مالکانی که قصد داشتند کمتر افزایش بدهند به نوعی فرش قرمزی است برای گرانی! اگرچه این استدلال برای مستاجران کمی دور از ذهن بود چرا که قطعا جمعیت مالکانی که کمتر از این مقدار قصد افزایش داشتند هم در اقلیت بود و آنها هم که در چنین دسته‌بندی بودند نیازی به تشویق دولت به گرانی نداشتند. اما آنچه شاید این مصوبه را بی‌تاثیر کند نه این استدلال که عدم نظارت دولت روی حسن اجرای آن است.

دولت امکانی برای نظارت ندارد

سوال مهم در این میان این است که دولت چگونه می‌تواند جلوی بی‌قانونی احتمالی در این زمینه را بگیرد؟ سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک است. او معتقد است « دولت نظارتی بر روی قیمت‌هایی که مالکان به عنوان اجاره بها اعلام می‌کند، ندارد و فشار دولت تنها بر مشاوران املاک است در حالی که مشاوران نقشی در تعیین قیمت‌ها ندارند و قیمت از سوی مالک اعلام می‌شود.» او همچنین درباره تعیین سقف 25 درصدی می‌گوید «طبق سنوات گذشته که از سال ٩٩ این مصوبه اعمال شده، تجربه خوبی از اجرای این مصوبه و رعایت سقف اجاره‌بها نداشتیم. به طوریکه در سال ٩٩ شاهد افزایش ٣٠ درصدی اجاره‌بها، در سال دوم شاهد افزایش ۴٠ درصدی اجاره‌بها و سال سوم هم شاهد افزایش ۴۶ درصدی اجاره‌بها در بازار مسکن بودیم.»

آماری نداریم، اجاره بالا می‌رود

اما چه چیز می‌تواند این مصوبه را قابل اجرا کند؟ فرشید ایلاتی کارشناس مسکن معتقد است لزوم اجرای درست چنین مصوباتی تنها در اختیار داشتن بانک داده‌های مستند از وضعیت بازار است. نکته مورد اشاره او به سامانه املاک معطوف است، سامانه‌ای که داده‌های مستند می‌تواند اختیار اجرا و نظارت دولت بر بازار اجاره را مهیا کند. اگرچه رفتارشناسی جامعه ایرانی نشان می‌دهد این تصمیم هم نمی‌تواند در کوتاه‌مدت جوابگو باشد و شاید حتی عمر تهیه چنین داده‌هایی به یک دهه برسد. مصداق ناموفق چنین ماجرایی مربوط به طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، در حالی که از سه سال گذشته هنوز میزانی از تعداد خانه‌های خالی در ایران وجود ندارد.

یکی دیگر از کارشناسان مسکن که معتقد به بانک اطلاعاتی برای اجرایی شدن این مصوبه است محمد حمیدزاده،  است که می‌گوید «وقتی سامانه‌های مهمی مانند سامانه ملی املاک و اسکان کامل مورد توجه قرار نگیرد، طبیعتا نمی‌توان انتظار ساماندهی بازار مسکن را داشت.»  این کارشناس مسکن می‌گوید حضور یک سامانه قوی اطلاعاتی از طرق مختلف از جمله عرضه نشدن مسکن‌های خالی و همچنین نبود اطلاعات مشخص از وضعیت سکونت افراد و همچنین ناتوانی در شناسایی مالیات بر اجاره از موجران زمینه نابه‌سامانی بازار مسکن را مهیا می‌کند. 

در حالی که موج سهمناکی در بازار مسکن هم در فروش و هم در اجاره بوجود آمده است، مستاجران و خریداران خانه در فصل جابجایی‌ها از دولت و وزارت راه و شهرسازی انتظار دارند در راستای اجرای دقیق مصوبه اخیر خود مبنی بر تعیین سقف اجاره،  ضمانت اجرایی مناسبی را در نظر بگیرند، چون تجربه سه سال گذشته نشان داده که درصد اندکی از قرارداد‌ها بر مبنای تعیین سقف نرخ اجاره بسته شده است.