پیشنهاد فروش املاک دولت با تشکیل صندوق های سرمایه گذاری

خبرگزاری تسنیم: مجید شاکری درباره بهترین راه واگذاری مستغلات دولت در شرایط فعلی با توجه به دستور رئیس جمهور درباره واگذاری املاک و مستغلات مازاد دستگاه های دولتی، اظهار داشت: نحوه اعمال و اجرای این دستور آقای رئیس جمهور می ‌تواند مفهوم جدی برای آینده توسعه ای ایران داشته باشد.

وی با بیان اینکه اندازه مستغلات دولت طبق برآیند سال 95 حدود 18 هزار هزار میلیارد تومان است، تصریح کرد:‌ این عدد شامل زمین های شهری، منابع طبیعی و عناوین متفاوتی می‌تواند باشد, واضح است زمانی که دولت درباره واگذاری صحبت می کند منظورش احتمالاً واگذاری 40 هزار میلیارد تومان از اصل یا مولدسازی بوده است نه واگذاری!

این کارشناس اقتصادی ضمن تأکید براینکه دولت در این مورد مفهوم واگذاری و مولدسازی را یکی دانسته است به بودجه 99 اشاره و اضافه کرد‌:‌در بودجه 99 برای این موضوع 40 هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده است؛ احتمالاً نگاه دولت به مواردی است که در داخل شهرها قرار گرفته و درون شهری بوده اند مانند ساختمان های مازاد و موارد مشابه.

شاکری با اشاره به اینکه تجربه واگذاری گسترده از محل مکانیزم‌های رسمی در گذشته در قالب آگهی هزار میلیارد تومان املاک مازاد بانک‌ها داشتیم، افزود: این تجربه یک شکست کامل بود و علت آن برمی‌گردد به اینکه جنس این دارایی‌ها، دارایی راحت نیست؛ اگر این دارایی تجاری باشد یا در مناطق خاصی وجود داشته باشد آنچنان نقدپذیری بالایی ندارد.

* مزایده ساختار مناسبی برای فروش مستغلات نیست

این اقتصاددان گفت: اگر دارایی بزرگ باشد، پیداکردن یک مشتری دست به نقد برای آن می تواند مشکل باشد و تبعات بعدی در پی دارد و امکان خرید قسطی و ... وجود ندارد؛ اساساً ساختار مزایده برای فروش گسترده مستغلات ساختار مناسبی نیست. این موضوع در ابتدا بسیار غیرمنعطف است که برای ملک این موضوع یک سم در واگذاری است؛ و در مراحل بعدی چنان مارپیچ روبه کاهشی دارد که اساساً آئین نامه مزایده فعلی برای فروش گسترده ملک، روش مناسبی نیست.

وی افزود: هرچند دیدگاه امسال واگذاری زمین‌شهری‌ها و ... است اما سوال این است که رویکرد دولت برای مدیریت 18 هزار هزار میلیارد تومان مستغلات اعم از امسال چیست و آیا رویکرد دیگری می توان پیشنهاد داد که در آن تعیین تکلیف مدیریت املاک مازاد درون شهری و برون شهری باهم انجام شود.

شاکری همچنین تأکید کرد که مجموع تمام اینها و شرایط فعلی به ما می گوید که اگر واگذاری دارایی های دولت در قالب صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات انجام شود، شانس موفقیت ما بسیار زیاد خواهد بود و از طرف دیگر این وقت را هم داریم که علاوه بر رویکرد درآمدی صرف رویکرد توسعه ای هم داشته باشیم.

وی در توضیح صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات گفت: این صندوق‌ها، صندوق‌هایی هستند که دارایی آنها به جای سهام یا دارایی های مالی، مستغلات است؛ در این حالت ساختار منعطف و شفاف قابل توصیه برای تعداد زیادی از مستغلات ایجاد می شود که مشکلات واگذاری از محل مزایده وجود ندارد ثانیاً دارایی ها و سرمایه های خرد که امکان دسترسی به دارایی ملکی را ندارند در این ساختار می توانند این دسترسی را داشته باشند و طیف جدیدی از مشتریان برای این املاک به‌وجود می آید.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه بزرگترین و بهترین راه حل پاسخ دهی به چالشی که درباره سرعت رشد بورس وجود دارد، افزایش عرضه دارایی های مالی به بورس است؛ تصریح کرد: ریت (صندوق سرمایه گذاری املاک مستغلات) اساساً کلاسی از دارایی های مالی را فراهم می کند که به لحاظ سرعت رشد، کمی کمتر از سهام ولی خیلی بیشتر از اوراق بدهی و به لحاظ ریسک داشتن نوسان خیلی کمتر از سهام است. کلاً کلاس جدیدی از دارایی ها را در بازار سهام ایران مطرح می کند.

شاکری ادامه داد: نکته بعدی در چهارچوب ریت رفع ابهامات و سؤالاتی مبنی بر اینکه چرا دولت مالکیت دارایی ها را منتقل می کند و مدیریت را نگه می‌دارد، است؛ ریت عملاً دو جایگاه مدیریتی جدا دارد، یک مدیر صندوق که می تواند دولت باشد و یک جایگاه دیگر به‌عنوان مدیر املاک دارد که می تواند خصوصی باشد و برای هر رده می تواند پیمانکار جدا تعریف شود.

به گفته وی، در ریت بعداز واگذاری می توان برای کل مستغلات طرح توسعه تعریف کرد و از جایگاه دولت برای تعریف این طرح توسعه استفاده کرد و حتی برای دارایی های غیرشهری نیز می توان این ساختار توسعه ای را تعریف کرد که ابداً در واگذاری مزایده ای این امکان فراهم نمی شود.

این کارشناس اقتصادی با تأکید براینکه باید بجای واگذاری های مزایده ای و روزنامه ای به سراغ تجمیع دارایی های غیرمنقول دولت در ریت بروند، افزود: افرادی که دنبال شفافیت در بازار مستغلات ایران و شاخص واقع گرایانه از وضعیت مستغلات در ایران هستند می توانند از راه حل ریت استفاده کنند چراکه این صندوق ها باید براساس اساسنامه شان به طور منظم گزارش دهند و نموداری از آنچه در بازار مستغلات می گذرد را فراهم می کنند و می توانند بعنوان مرجع قیمت گذاری هیات تقویم مورد استفاده قرار گیرد.