خانه‌هایی که حتی با حذف ۴ صفر نمی‌توانیم بخریم

فرهیختگان: طی یک‌سال اخیر یعنی از تیرماه 97 تا تیرماه سال جاری، قیمت مسکن در پایتخت با رشد 91.5 درصدی از حدود متری هفت‌میلیون تومان به 13.3 میلیون تومان رسیده است. همچنین بین مناطق 22گانه، بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیرماه سال جاری مربوط به مناطق یک با 29.8 میلیون تومان، منطقه سه با 23.7 میلیون تومان و منطقه دو با 21.3 میلیون تومان است؛ اما در این گزارش با بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور به نتایج قابل‌تاملی رسیده‌ایم.

طبق این بررسی ازمجموع چهارهزار و 790 فقره معاملات مسکن که طی تیرماه سال جاری در تهران انجام شده است، تعداد 2062 فقره یعنی معادل 43 درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند. به‌عبارت دیگر، با لحاظ این قیمت‌ها و در نظر گرفتن وام‌های 80 و 160 میلیونی مسکن زوجین و مسکن‌اولی‌ها تنها می‌توان درحد چند متر مسکن در شهر تهران خرید. از دیگر نتایج بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور این است که 25 ملک در 14 محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین 50 تا 98 میلیون تومان معامله شده است.

اینکه برای کنترل رشد نجومی قیمت‌ها در بخش مسکن چه باید کرد موضوعی است که سال‌ها در رسانه‌ها و محافل عمومی علمی کشور مورد بحث و بررسی قرار گرفته و به هیچ نتیجه‌ای نرسیده است. در این زمینه کارشناسان اقتصادی در کنار التهابات ارزی و پیروی قیمت‌های بخش مسکن از روند عمومی نرخ تورم، دلیل دیگر افزایش نجومی قیمت مسکن را حجم بالای تقاضای سرمایه‌ای از سوی دست‌های پرقدرت پرنفوذ می‌دانند. با این پیش‌زمینه، آنان معتقدند اگرچه بخشی از افزایش قیمت مسکن نتیجه روند طبیعی شرایط اقتصادی کشور است، اما بخش دیگری از این افزایش قیمت‌ها ماحصل فعالیت‌های سوداگرانه‌ای است که دولت باید از طریق ابزارهای مالیاتی این تلاطم‌ها را کنترل کند. اما در کنار کارشناسان اقتصادی که معمولا صدای‌شان کمتر از سوی دولتی‌ها شنیده می‌شود، دولتی‌ها همچنان مشغول اظهارنظرهای منفعلانه هستند، چنانکه وزیر مسکن حالا بعد از چندماه سکوت می‌گوید «مسکن نخرید ارزان می‌شود.» اما آیا با انفعال دولت، مسکن ارزان خواهد شد؟

بفرمایید خانه متری 98 میلیون تومان!

براساس آنچه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه سال جاری 13 میلیون و 351 هزار تومان بوده است. همچنین بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیرماه سال جاری مربوط به مناطق یک با 29.8 میلیون تومان، منطقه سه با 23.7 میلیون تومان و منطقه دو با 21.3 میلیون تومان است. اما در این گزارش با بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور، به داده‌های بسیار قابل‌تاملی رسیده‌ایم، به‌طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد 25 ملک در شهر تهران بالای متری50 میلیون تومان به فروش رفته‌اند.

بین این 25 خانه لاکچری، بالاترین قیمت مربوط به ملکی در خیابان فلاحی زعفرانیه است که قیمت هر مترمربع آن 98 میلیون تومان است. رتبه دوم گران‌ترین املاک تهران مربوط به ملکی در خیابان گل‌افشان شمالی، بلوار ایوانک با قیمت متری 96 میلیون تومان است. در رتبه سوم ملکی در کوی فراز قرار دارد که هر مترمربع آن 89 میلیون تومان معامله شده است. رتبه چهارم بازهم به ملکی در خیابان گل‌افشان شمالی، بلوار ایوانک اختصاص دارد که هر مترمربع آن 68 میلیون تومان به فروش رسیده است. رتبه پنجم مربوط به ملکی در محله الهیه، نرسیده به باغ سفارت ترکیه بوده که هر مترمربع آن 64 میلیون تومان معامله شده است.

رتبه‌های ششم تا دهم مربوط به املاکی است که در محلات باغ فرودس (کوچه نصیرزاده)، زعفرانیه (کوهرنگ)، امامزاده قاسم (خیابان باهنر، کوچه شهیدمطهری)، حصار بوعلی (خیابان ثروتی) و ولنجک (خیابان بوستان) قرار داشته که متری بین 60 تا 63 میلیون تومان معامله شده‌اند. در طیف قیمت 50 تا 60 میلیون تومان نیز به ترتیب 15 ملک در محلات فرمانیه (بالاتر از بوستان صدر)، باغ فردوس (خیابان پروفسور حسابی)، فرمانیه (خیابان آذرمینا)، ولنجک (خیابان بوستان 6 فقره ملک)، جماران (خیابان فرخی)، الهیه (خیابان مرتضی فیاض)، محله حصار بوعلی (خیابان شهید علی‌اکبر ثروتی)، دزاشیب (خیابان آریا شرقی)، سعادت‌آباد (میدان فرهنگ) و محله امانیه (خیابان ولیعصر، کوچه شناسا) معامله شده‌اند. قیمت یک واحد مسکونی 50 تا 54 میلیارد تومان

بررسی ارزش کل املاک معامله‌شده از این منظر مهم است که در حال حاضر مجموع وام مسکن زوجین و مسکن‌اولی‌ها درنهایت بیش از 180 میلیون تومان نیست، رقمی که با آن می‌توان در حد چند متر مسکن در شهر تهران خرید. در این زمینه بررسی آخرین داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد از چهارهزار و 790 فقره معاملات مسکن تهران که در تیرماه سال 98 انجام شده، دوهزار و 62 فقره از آنها یعنی معادل 43 درصد کل معاملات ارزشی بیش از یک‌میلیارد تومان داشته‌اند. طبق این داده‌ها، بررسی‌ها نشان می‌دهد ازمجموع معاملات 2062 فقره‌ای تیرماه در شهر تهران، در طیف قیمتی یک‌میلیارد تا دومیلیارد تومان 1201 فقره معامله، در طیف قیمتی دو تا سه‌میلیارد تومان 451 فقره، در طیف سه تا چهارمیلیارد تومان 170 فقره، در طیف چهار تا پنج‌میلیارد تومان 78 فقره، در طیف قیمتی پنج تا 6 میلیارد تومان 57 فقره، در طیف قیمتی 6 تا هفت‌میلیارد تومان 23 فقره، در طیف قیمتی هفت تا هشت‌میلیارد تومان 17 فقره، در طیف قیمتی هشت تا 9 میلیارد تومان 10 فقره، در طیف 9 تا 10 میلیارد تومان 11 فقره، در طیف 10 تا 11 میلیارد تومان 10 فقره، در طیف 11 تا 20 میلیارد تومان 29 فقره، در طیف 20 تا 40 میلیارد تومان سه فقره، در طیف قیمتی 40 تا 50میلیارد تومان یک فقره و در طیف 50 میلیارد تومان نیز یک فقره معامله انجام شده است. طبق داده‌های ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات کشور، گران‌ترین ملک معامله‌شده در تیرماه 98 مربوط به سعادت‌آباد تهران با متراژ 1281 متر و به ارزش 54 میلیارد تومان و دومی مربوط به محله ولنجک با متراژ 515 مترمربع و به ارزش 49.5 میلیارد تومان است. حق کمیسیون یک ملک ناقابل 282 میلیون تومان!

با توجه به اینکه خرید و فروش مسکن در ایران تابع سازوکارهای درست و دقیق قیمت‌گذاری نیست، همچنین با توجه به وجود ضعف در سیستم‌های نظارتی و نبود قوانینی مانند شناسنامه ساختمان و مواردی از این دست، بسیاری از کسانی که حتی یک‌بار در عمر خود ملک فروخته یا ملک خریده‌اند، همواره از قیمت‌گذاری مشاوران املاک ناراضی بوده‌اند. بر این اساس همواره این شائبه وجود داشته که مشاور هوای یکی از دو طرف معامله را نگه داشته و دیگری به همین جهت متضرر شده است. اما در این زمینه بد نیست نگاهی به حق کمیسیون مشاوران املاک هم بیندازیم تا دقیق‌تر متوجه نگرانی مردم در خرید مسکن باشیم. در این زمینه بررسی آمارهای استارتاپ «کیلید» که به‌صورت هوشمند حق کمیسیون املاک را از شاخص‌های مختلف ازجمله قیمت ملک و منطقه جغرافیایی و عرف مناطق به دست می‌آورد، نشان می‌دهد در یک نمونه 25 فقره‌ای که در این گزارش به جزئیات قیمت فروش آن املاک پرداخته شده، بالاترین حق کمیسیون مربوط به ملکی است که در بلوار ایوانک قرار داشته و مبلغ آن 282 میلیون تومان است. 130 میلیون تومان، 112 میلیون تومان، 109 میلیون تومان، 108 میلیون تومان، 105 میلیون تومان، 103میلیون تومان، 89 میلیون تومان، 87 میلیون تومان، 83 میلیون تومان و... دیگر اعدادی هستند که فقط در یک فقره معامله به‌عنوان حق کمیسیون به مشاوران املاک تعلق گرفته است. حال شاید بهتر شود قضاوت کرد که اگر هم قرار باشد مشاوران املاک هوای یک‌طرف معامله را داشته باشند، این حق کمیسیون‌ها بسیار وسوسه‌کننده است تا یک طرف بازنده و دیگری برنده باشد.