چرایی افت قیمت مسکن در برخی مناطق تهران

خبرگزاری مهر: در روز‌های اخیر برخی مراجع تعیین کننده در بازار مسکن از جمله رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادعا‌هایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن را مطرح کرده اند که از سوی برخی کارشناسان این ادعا تأیید شده و برخی دیگر آن را رد کرده اند.

هرچند که با بررسی‌های میدانی هم نمی‌توان این تناقض‌ها و تأیید‌ها را امکان سنجی کرد؛ چرا که برخی مشاوارن املاک در مناطق میانی و بالاتر تهران مدعی کاهش قیمت مسکن بین ۱۰ تا ۱۵ درصد هستند و برخی دیگر مدعی هستند مالکان حاضر به کاستن از قیمتی که اعلام کرده اند، نیستند.

اگرچه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک که نخستین کسی است که کاهش قیمت مسکن و همچنین کاهش رهن و اجاره را اعلام کرد، اما تا کنون آمار دقیقی از تعداد معاملات انجام شده در نیمه نخست مرداد ماه با قیمت‌هایی پایین‌تر از تیرماه تشریح نکرده است.

زور مشاوران املاک به چسبندگی قیمت مسکن می‌رسد؟

شاهد مدعای خسروی، صرفا گزارش‌هایی است که از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران دریافت کرده است؛ حال آنکه کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند قیمت مسکن از جمله کالا‌هایی است که «چسبندگی قیمت» در آن تأثیر بالایی دارد و وقتی مالکی می‌بیند یکی از مالکان مسکن در محله مورد نظر خود، ملکی را با قیمتی جدید به فروش می‌رساند، دیگر او نیز حاضر به کاستن از قیمت ملک خود نیست و نهایتا یا به بازار رهن و اجاره می‌پیوندد یا از فروش ملک خود صرف نظر می‌کند.

از همین روست که می‌توان کاهش ۶۴.۶ درصدی تعداد معاملات مسکن در تیر ماه را توجیه کرد؛ چرا که نه مالکان حاضر به فروش املاک خود با قیمتی پایین‌تر از قیمت فروش مسکن در ماه‌های گذشته هستند و نه خریداران حاضرند با قیمت ماه‌های گذشته به این بازار ورود کنند که درنتیجه شاهد افت شدید معاملات در بازار مسکن هستیم.

در کنار کاهش حدودا ۶۵ درصدی نقطه به نقطه تعداد معاملات مسکن (تیر ۹۸ نسبت به تیر ۹۷) بر اساس اعلام بانک مرکزی و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، معاملات مسکن در تیرماه نسبت به خرداد کاهش ۲۰ درصدی داشته است همچنین رشد ماهانه قیمت مسکن هم متوقف شده است.

کاهش معاملات قیمت را اندکی تعدیل کرد

رشد ۰.۴ درصدی قیمت مسکن در تیرماه امسال نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) نشان دهنده توقف رشد ماهانه قیمت مسکن است که این دو موضوع در کنار هم (توقف رشد قیمت و کاهش تعداد معاملات)، این معنی را القا می‌کند که عدم استقبال خریداران و مصرف کنندگان واقعی مسکن به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، منجر به کاهش اندک قیمت‌ها شده است.

وضعیت فعلی بازار مسکن به گونه‌ای است که باید توجه داشت این کالا، صرفا کالایی مصرفی نیست. در یک تقسیم بندی کلی می‌توان سمت و سوی تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم کرد؛ به خصوص که هنوز خبری از تصویب ابزار‌های مالیاتی و پایه‌های جدید مالیاتی کنترل تقاضای سرمایه‌ای وجود ندارد و بخش مهمی از خرید و فروش‌ها نه به قصد مصرف که به قصد سرمایه گذاری در بخش مسکن انجام می‌شود.

تفاوت تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی و تأثیری که بر قیمت مسکن می‌گذارند

هدف متقاضیان خرید «مصرفی» مسکن که در بازار مصرفیِ املاک صورت می‌پذیرد، تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ اما در همین نوع از تقاضا هم می‌توان رگه‌هایی از استفاده شخصی خانوار‌های تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحد‌های مسکونی بی‌دوام و فرسوده و... را هم مشاهده کرد و باید این موارد در زمره تقاضای مصرفی دانست نه سرمایه ای.

بر اساس آنچه کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، تقاضای مصرفی املاک عمدتاً به خانوار‌های ریسک‌گریز و خانوار‌هایی که به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت تعلق دارد و از آنجایی که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‌ها چندان با اهمیت نیست؛ بنابراین انباشت تقاضا در این بخش خللی در بازار مسکن ایجاد نمی‌کند.

این در حالی است که در تقاضای سرمایه‌ای که در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد، متقاضی خرید سرمایه‌ای مسکن، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می‌کند.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن در صورتی که برای استفاده غیرشخصی در بلندمدت و با انگیزه هایی، چون اجاره داری و حفظ قدرت خرید وارد بازار مسکن شوند، ماهیتی بلندمدت به معاملات خود می‌دهند که در نتیجه این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.

تقاضای سوداگرانه؛ بلایی که بر سر بازار مسکن آورد.

اما آنچه در ۱۸ ماه اخیر سبب شد تا وضعیت نابسامانی در بازار مسکن شاهد باشیم، تقاضای سرمایه‌ای سوداگرانه بود که عموماً پدیده‌ای با ماهیت کوتاه مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره گیری از نوسانات کوتاه مدتِ قیمت دارایی است.

از ویژگی‌های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خالی نگه داشتن خانه ها، توجه به بازار‌های رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می‌توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.

در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

کارشناس اقتصاد مسکن: تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده است

بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت کنونی بازار مسکن و تأثیری که متقاضیان سوداگری بر آن داشته اند، اظهار داشت: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سال‌های ٩٢ تا ٩٥ در حدود ٤ میلیون تومان ثابت بود.

وی افزود: از ابتدای سال ٩٦ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.٥ میلیون تومان در شرایط کنونی شد. به معنای دیگر، هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سال‌های ٩٢ تا ٩٥ کمرنگ بود از سال ٩٦ به این سو پررنگ و پررنگتر شده است.

کارشناس اقتصادی تصریح کرد:، اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی‌تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.

ملکی یادآور شد: بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می‌رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

به گفته این کارشناس اقتصادی، با این وضعیت می‌توان ادعا‌هایی که مبنی بر کاهش قیمت مسکن است را تا حدودی پذیرفت. اما تأثیر آن قطعا زمان بو بوده و نمی‌توان ادعای تأثیر آنی بر بازار را داشت.

گزارش دفتر اقتصاد مسکن، ادعای کاهش قیمت را تأیید می‌کند؟

به گزارش خبرنگار مهر، بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در تیرماه، تنها در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۸،۹، ۱۰، ۱۳ و ۲۲ شاهد کاهش اندک میانگین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) هستیم و در دیگر مناطق میانگین قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خرداد ماه افزایش داشته است.

به خصوص که در همه مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تیر ماه کمتر از خرداد ماه بوده است؛ از آنجایی که تعداد معاملات مسکن در به دست آوردن میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تأثیر مستقیم دارد و از سوی دیگر رشد قیمت مسکن (هر چند بسیار اندک و حدود ۰.۴ درصد) رخ داده، اما به هر حال شاهد افزایش قیمت مسکن بوده ایم؛ به عبارت دیگر نمی‌توان به ارقام ادعای رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص کاهش قیمت مسکن که تا ۱۸ درصد هم آن را تخمین زده، اتکا کرد.