صنعت«اجاره‌داری»چقدر در ایران جذاب است؟

خبرگزاری مهر: بسیاری از فعالان اقتصادی بخش مسکن، نمایندگان مجلس و برخی مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی تا کنون بارها بر ضرورت راه‌اندازی صنعت «اجاره‌داری» در ایران تأکید کرده‌اند؛ اما این فعالیت اقتصادی- اجتماعی، تا به حال نتوانسته به شکل درست و اقتصادی در ایران شکل بگیرد.

صنعت «اجاره‌داری» چطور عمل می‌کند؟

بسیاری از کارشناسان علت آن را غیر اقتصادی بودن فعالیت «اجاره‌داری» می‌دانند. اگرچه اجاره بها در پایتخت و بسیاری دیگر از کلانشهرهای کشور در پی گرانی مسکن، افزایش چشمگیری داشته است، اما با توجه به اینکه قرارداد اجاره مسکن، یک روند حداقل یک ساله است، در هر بار افزایش اجاره بها در ماه‌های گذشته، تنها تعداد اندکی از واحدهای مسکونی که موعد تمدید قرارداد آنها بوده، از سوی موجر با افزایش اجاره مواجه شده است.

بنا بر آمار اعلامی از سوی مرکز آمار ایران، در سرشماری سال ۱۳۹۵ و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، حدود یک سوم جمعیت تهران اجاره نشین هستند. از سوی دیگر، کمبود واحد مسکونی مناسب برای استفاده از سوی خانوارهای متوسط به پایین جامعه و همچنین زوج‌های جوان که علاوه بر بروز گرانی در بخش خرید و فروش مسکن، در بخش اجاره بها نیز آثار آن نمایان است، سبب شده تا محدود بودن واحد مسکونیِ آماده اجاره، به محملی برای جولان برخی موجران و مالکان و سوءاستفاده آنان در جهت سودجویی از افزایش افسارگسیخته اجاره بها تبدیل شود.

در این میان، اگرچه در بسیاری از کشورها، گرانی اجاره بهای مسکن را با راه اندازی صنعت «اجاره داری» مهار کرده‌اند، اما به نظر می‌رسد امکان پیچیدن چنین نسخه‌ای برای ایران به راحتی سایر کشورها نیست. به خصوص که اجاره بها از یک سو تابعی از قیمت مسکن و از سوی دیگر تابعی از شاخص‌های اقتصاد کلان مانند نرخ تورم عمومی یک ساله است تا سود ده بودن آن در بستر زمانی یک ساله، برای سرمایه‌گذار در بخش اجاره بها نسبت به خرید و فروش مسکن، توجیه پذیر باشد.

به نظر می‌رسد در حال حاضر با توجه به تورم بخش مسکن و حاشیه سود بالای آن در زمینه خرید و فروش این کالا، دیگر جایی برای توجیه اقتصادی در زمینه اجاره داری خصوصاً اجاره داری شرکتی با مالکیت تعداد واحد مسکونی بالا باقی نماند.

کارشناسان اقتصادی یکی دیگر از دلایل عدم اقبال سرمایه گذاران به ورود به بخش اجاره داری شرکتی و صنعت اجاره داری را، نرخ‌های بالای مالیاتی می‌دانند. یکی از ضعف‌های قانونی در این زمینه، صفر بودن نرخ مالیات بر درآمد از محل اجاره دادن واحد مسکونی برای موجران حقیقی است؛ اما اگر فردی بخواهد تعداد بالای واحد مسکونی را به صورت حقوقی و شرکتی وارد بازار اجاره مسکن کند، مجبور به پرداخت مالیات تا نرخ ۲۵ درصد خواهد بود. مشکلی که برای سازندگان حرفه‌ای و انبوه سازان نیز وجود دارد؛ چراکه سازندگان خرد و اصطلاحاً «بساز و بفروش ها» با چنین مشکلی روبه رو نیستند که در نتیجه اجرای بسیاری از برنامه‌های اقتصادی بخش مسکن مانند «ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن با استفاده از عرضه بالا» را به دلیل ناتوانی بساز و بفروش ها در اجرای این برنامه از یک سو و سودده نبودن آن برای انبوه سازان حرفه‌ای از سوی دیگر و همچنین «کنترل رعایت مقررات ملی ساختمان به خصوص آئین نامه‌های مرتبط با مقاومت در برابر زلزله در زمان ساخت و ساز از سوی سازندگان غیر حرفه ای» را برای نهادهای ناظر مانند شهرداری‌ها و سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان استان‌ها با مشکل مواجه کند.

این در حالی است که در کشورهای پیشرفته که صنعت «اجاره داری» در آنها سبب ایجاد تعادل در اجاره بها شده، عمدتاً یا دولت‌های ملی و محلی (شهرداری‌ها) متولی تولید و مدیریت واگذاری واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین به زوج‌های جوان یا دهک‌های پایین جامعه، هستند یا اگر بخش خصوصی وارد این عرصه می‌شود، با انواع حمایت‌ها و یارانه‌های مالیاتی بانکی روبرو خواهند شد.

با توجه به اینکه در ایران نهادهای متولی دولتی بخش مسکن و شهرداری‌ها به دلایل مختلف، توانایی سرمایه گذاری در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای را ندارند، چاره‌ای جز ترغیب بخش خصوصی به حضور در این بخش نداریم که لازمه استقبال بخش خصوصی از اجاره داری حرفه‌ای و شرکتی، تخصیص حمایت‌های متنوع و یارانه‌های مالیاتی و بانکی به سرمایه گذاران در این بخش است؛ در غیر این صورت باید همچنان شاهد ورود سوءاستفاده گران از خلاءهای قانونی مالیاتی در بخش اجاره بها به حوزه اجاره داری غیر حرفه‌ای و غیرشفاف خواهیم بود.

سوددهی کمتر بازار اجاره داری حرفه‌ای در ایران نسبت به سایر بازارهای موازی

در همین ارتباط امیر خرسندی، تحلیلگر بازارهای مالی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره بازار «اجاره داری» اظهار داشت: مسکن در تمام دنیا، هم در دسته کالاهای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد و هم در دسته کالاهای مصرفی؛ در عین حال با توجه به اینکه در بیشتر کشورها با استفاده از ابزارهای مالیاتی، توانسته‌اند از جنبه سرمایه‌ای بودن آن بکاهند، امکان سنجی فعالیت حرفه‌ای در بازار اجاره داری با حاشیه سود بالا، نتایج مثبتی دارد.

وی افزود: اما در ایران که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، محاسبه بازدهی مالی «اجاره داری» به دو روش حرفه‌ای و حقیقی بسیار پیچیده خواهد بود.

به گفته این پژوهشگرِ بازارهای مالی، بازارِ اجاره داری از دو بخش افزایش قیمت مسکن و افزایش درآمدهای حاصل از اجاره تشکیل شده است که در شهر تهران، با توجه به تفاوت بالای این دو شاخص، در نحوه محاسبه سوددهی آن اثرگذاری بالایی دارد؛ به عنوان نمونه اگر رقم اجاره دریافتی را بر ارزش ملک تقسیم کنیم (Price to Rent)، می‌بینیم که در تهران در منطقه ۱۱ بازدهی بازار اجاره داری با رسیدن به نرخ ۱۰.۸ درصد، بیشترین بازدهی را دارد؛ ولی در مناطق ۱، ۲ و ۳ که ارزش ملک بسیار بالا است، بازدهی اجاره داری در این واحدها به ۵ تا ۷ درصد می‌رسد؛ چرا که موجر یا مالک نمی‌تواند بر اساس آنچه ارزش واقعی ملک است، واحد مسکونی را در بازار اجاره بها ارائه کند و بالاجبار باید برای یافتن مستأجری که توانایی پرداخت اجاره بهای واقعی آن منطقه را داشته باشد، از اجاره بهای مورد نظر خود بکاهد.

خرسندی، با مقایسه بازار اجاره داری با سایر کسب و کارها از جمله سود سپرده‌های بانکی که حداقل ۱۵ درصد است، گفت: بنابراین اجاره‌داری در ایران را نمی‌توان در زمره کسب و کارهای سوده ده دانست؛ چه رسد به اینکه بخواهیم اجاره داری را به صورت شرکتی و حرفه‌ای ترویج کنیم.

وی یادآور شد: در شاخص P/R (ارزش ملک به درآمد حاصل از اجاره بها) اگر قیمت ملک یک میلیارد تومان و اجاره ماهانه آن ۱۰ میلیون تومان باشد، میزان افزیش ارزش ملک در یک سال را بر درآمد سالانه اجاره بها (مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان) تقسیم کرده که نتیجه به دست آمده در تصمیم گیری برای خریداری نوع املاک مصرفی یا سرمایه‌ای در مناطق مختلف تهران از سوی سرمایه گذاران مؤثر است.