جدال ارز و ارض
صبح نو: با سقوط نرخ ارز در یک هفته اخیر و تأثیر آن بر کاهش قیمت کالا‌های ریز و درشت، فرضیه کاهش قیمت مسکن نیز مطرح شده است. نرخ مسکن از زمستان گذشته تاکنون بیش از ۷۴ درصد رشد داشته است و به گفته کارشناسان شکستن حباب این بازار زمان زیادی را می‌طلبد. اما مطرح شدن دوباره طرح مالیات بر عایدی سرمایه، این ذهنیت را به‌وجود آورد که می‌توان بازار مسکن را از دستبرد سوداگران و سودجویان در امان نگه داشت.
از دهم مهرماه بود که به یک باره شاهد سقوط نرخ ارز در کشور بودیم. مردم برای فروش دلار‌های خود به صرافی‌ها هجوم آوردند و همین امر نیز سبب کاهش بیشتر قیمت ارز شد تا جایی که اتحادیه صرافان به دستور بانک مرکزی نرخ ارز را برای صرافی‌ها ۱۰ هزار تومان اعلام کرد. ادامه این وضعیت می‌تواند سبب شود تا نقدینگی حاصل از فروش دلار‌های خانگی به صورت سرگردان در جامعه دست به دست شود و سر از بازار‌های دیگری نظیر بورس و مسکن در آورد، اما ریزش بورس و اعلام احتمال سقوط قیمت مسکن کمی فضا را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن مبهم کرده است. با این حال برخی از کارشناسان این حوزه معتقدند باید انتظار سقوط قیمت ملک در بازار مسکن را داشت؛ بازاری که امسال به رکورد‌های شگفت‌انگیزی دست یافته و در برخی نقاط قیمت‌ها بعضاً تا دو برابر افزایش داشته است؛ اما برخی دیگر نیز منطقی شدن وضعیت و رونق بازار مسکن را منوط به تعادل و ثبات نرخ ارز می‌دانند.
آقای حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره تأثیر کاهش نرخ ارز بر بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار «صبح نو» گفت: «در سال ۹۷ بیش از ۷۴ درصد قیمت مسکن افزایش داشته و در برخی مناطق قیمت‌ها بیشتر از این میزان نیز رشد داشته است، بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی؛ رشد نرخ مسکن تا شهریورماه ادامه داشته است. این افزایش نامتعارف قیمت مسکن موجب پدید آمدن رکود عمیقی در بازار مسکن شده است. رکودی که در ۱۵ سال گذشته در بازار مسکن تجربه نکرده‌ایم. کاهش حجم معاملات در ماه‌های اخیر ناشی از یک رکود تورمی بود و روز به روز این کاهش میزان معاملات بیشتر می‌شود.» عقبایی ادامه داد: «در تیرماه ۹۷ حدود ۲۵ درصد کاهش حجم معاملات را نسبت به مدت مشابه داشته‌ایم، همین طور این میزان کاهش برای مردادماه ۳۶ درصد و برای شهریورماه سال جاری به حدود ۴۵ درصد کاهش رسید. چند روزی است که شاهد کاهش قیمت ارز هستیم و امیدواریم این وضعیت ادامه‌دار باشد.» مسکن و دلار عقبایی درباره تأثیر کاهش نرخ ارز بر روی قیمت مسکن، گفت: «بازار مسکن بازاری مقاوم است و نمی‌توان آن را با بازار ارز و طلا و کالا‌های مصرفی دیگر مقایسه کرد. هنگامی که نرخ ارز کاهش می‌یابد خیلی سریع بر روی نرخ اجناس و کالا‌ها تأثیر می‌گذارد، اما در بازار مسکن این‌گونه نیست. در بازار مسکن گاهی تا پنج سال طول می‌کشد رکودی ایجاد شود و خارج شدن این بازار از رکود نیز بعضا ۶ تا هفت سال به طول می‌انجامد.» نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: «کاهش قیمت ارز اگر تا دی‌ماه ادامه‌دار باشد و دست کم تا آن زمان به یک ثباتی در بازار ارز برسیم می‌توانیم امیدوار باشیم نرخ قیمت در بهمن‌ماه حدود ۲۵ درصد کاهش خواهد یافت، البته این میزان کاهش مربوط به مناطقی است که حبابی سوداگردانه بازار آن را احاطه کرده باشد. اما اگر نرخ ارز حتی با میانگین پایین‌تر دچار نوسان باشد تأثیری بر نرخ مسکن نخواهد داشت و حتی به رکود بیشتر دامن می‌زند. اگر قیمت ارز افزایش پیدا کند متأسفانه باز هم قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یابد و منجر به رکود بیشتر هم خواهد شد.» طرح مالیات بر عایدی سرمایه در انتظار تصویب سرمایه‌گذاری‌های موجود در بخش مسکن را می‌توان به دو دسته مولد و غیرمولد تقسیم کرد. در سرمایه‌گذاری‌های غیر مولد، هدف افراد از حضور در بازار‌ها ایجاد ارزش افزوده از طریق تولید نیست بلکه این افراد با رفتار سوداگرانه مانند سفته‌بازی، انجام معاملات مکرر و احتکار مسکن به دنبال کسب سود‌های سرشار و بادآورده هستند. وجود نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران نشانه‌ای از وجود این رفتار‌های سوداگرانه در بازار مسکن است. طرح مالیات بر عائدی سرمایه در حوزه مسکن به دنبال کاهش سود‌های بادآورده حاصل از این نوع سرمایه‌گذاری‌هاست.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره طرح مالیات عایدی می‌گوید: «کشوری که با رکود اقتصادی مواجه است اساساً باید در حوزه مالیاتی خود نگاه تسهیلی داشته باشد یعنی در بخش‌های مختلف برخی قوانین مالیاتی خود را موقتاً تعلیق کند تا بتواند از دوران رکود عبور کرده و وارد دوران شکوفایی و رونق شود. این رویه در کشور‌های توسعه‌یافته هم اتفاق می‌افتد؛ اما مالیات بر عایدی سرمایه که تصویب طرح آن از سال ۹۳ مطرح شده است می‌تواند تأثیر بر کاهش نرخ مسکن داشته باشد. می‌بایست افرادی که سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده‌اند و از این راه عایدی و سرمایه‌ای نصیب آن‌ها می‌شود مالیات سود عایدی خود را پرداخت کنند. برخی نمایندگان مجلس معتقد بودند که این مالیات می‌تواند به مردم فشار وارد کند و سرمایه‌گذاران به دلیل این مالیات، قیمت‌ها را بیش از پیش افزایش دهند. اما بنده معتقدم که این‌گونه نیست و فردی که سرمایه خود را وارد حوزه تجارت ملک می‌کند و سال‌ها خانه خرید و فروش می‌کند باید مالیات و عوارض خود را بپردازند. امیدوارم نماینده مجلس به این موضع توجه کنند. چرا که عدالت اجتماعی این گونه معنا پیدا می‌کند همان‌طور که کارمندان و کارگران مرتباً مالیات درآمدشان از حقوقشان کسر می‌شود، می‌بایست افرادی هم که از این طریق درآمدی کسب می‌کنند هم مالیات‌شان را بپردازند. این موضوع سبب می‌شود که جلوی سوداگری افراد سودجو در بازار مسکن گرفته شود و پول‌های سرگردان آن‌ها روز به روز بازار مسکن را دچار چالش نکند.»
دیدگاه تان را بنویسید