ریشه مشکل پیش فروش یک ملک به چند مالک چیست؟

خبرگزاری فارس: کارشناس حقوقی گفت: یکی از این مشکلات حوزه پیش فروش این است که باید تنها سند رسمی معتبر باشد. برای تحقق این امر، مجلس باید سند عادی را از اعتبار ساقط کند.

امیر صادق رحمانی، کارشناس حقوقی در برنامه «رهیافت» رادیو اقتصاد با موضوع «اعتبار معاملات عادی ریشه پیش فروش یک ملک به چند نفر» درباره ضرورت توجه به مسئله اسناد عادی در کشور گفت: در ایران، برخلاف بسیاری از نظام­های حقوقی دنیا در حوزه­ی پیش­فروش ساختمان الزامی برای ثبت قرارداد اموال غیرمنقول اعم از پیش فروش، فروش و قرارداد مشارکت یا انواع دیگری از قرارداد وجود ندارد.

رحمانی افزود: این در حالی است که در اکثر نظام­های حقوقی دنیا ثبت رسمی قرارداد‌های اموال غیر­منقول، در معاملات ضروری بوده و این قرارداد‌ها باید ثبت شود تا حاکمیت بداند که این ملک متعلق به چه شخصی است و در نقل و انتقال و مسائل مختلف اموال غیر­منقول واقع در آن کشور تصمیم­گیری کنند. اما بعد از انقلاب اسلامی، حسب تأثیری که مسائل فقهی بر روی قوانین ایران داشتند و براساس دیدگاه‌های اعضای شورای نگهبان، اعتبار صددرصدی اسناد رسمی مالکیت اموال غیرمنقول مورد خدشه قرار گرفته است.

تبعات اعتبار اسناد عادی بر پیش فروش یک ملک به چند مالک

کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه عامه مردم هم مشاهده می‌کنند سازوکار شفافی در حوزه­ فروش و خرید اموال غیرمنقول، وجود ندارد، توضیح داد: مثلاً بنده می­خواهم یک آپارتمانی یا باغی را بخرم ـ. حتی پیش­خرید هم نه ـ. خیلی اوقات می­آیم فقط مبایعه­نامه در دفتر املاک تنظیم می­کنم و با مبایعه نامه، خودم را مالک می­شناسم. به لحاظ شرعی اگر بخواهیم بحث کنیم، حرفی که فق‌های شورای نگهبان از منابع فقهی استخراج کرده اند این است که فروشنده لازم است مالک باشد و با اراده­ی خودش مالکیت خودش را به خریدار منتقل کند. اما مسئله اینجاست که نظام و حاکمیت باید بداند چه شخصی مالک است تا بتواند از مالک حقیقی مال در برابر حقوق اشخاص ثالث و اشخاص دیگری که در این حوزه وارد می­شوند دفاع کند.

رحمانی اضافه کرد: یک مثال دیگر اینکه شما ممکن است یک مال غیر منقول را خریداری کنید، یک سند عادی­ای تنظیم بکنید و خودتان را مالک آن مال بدانید. اما مسئله اینجاست که بعد از مدتی روشن می­شود که این فروشنده­ای که مال را به شما فروخته است اندکی قبل از اینکه قرارداد شما تنظیم بشود این ملک را به شخص دیگری نیز فروخته است. طبیعتاً وقتی شما با یک چنین قرارداد‌هایی مواجه می­شوید به لحاظ حکم حقوقی در نظام حقوقی کنونی ما که متأثر از منابع فقهی است باید بگویید که بله، این قرارداد مقدم بر قرارداد قبل است و، چون زودتر تنظیم شده است، خریداری که زودتر این مال را خریده است به عنوان مالک شناخته می­شود. چرا که وقتی شما رفتید آن قرارداد را تنظیم کردید در واقع مال در مالکیت خریدار اول بوده است و معامله­ی دوم طبیعتاً توسط دادگاه امکان ابطالش وجود دارد.

کارشناس حقوقی با تاکید بر اینکه این مسئله در حوزه­ انتقال اموال غیرمنقول در نظام حقوقی کشورمان، باعث شده است که دولت نتواند خیلی از جا‌ها سیاست­گذاری­های خود را بکند و مشکلات خیلی زیادی هم برای قوه­ قضاییه پیش بیاید، بیان داشت: مثلا وقتی که شما خانه‌ای را خریداری می­کنید بعد از مدتی می­روید داخل آن سکونت پیدا می­کنید و جا به شدن مالکیت و اتفاقات دیگری که ممکن است برای شما بیفتد با یک تأخیر زمانی اتفاق می­افتد. اما در حوزه­ پیش­فروش ساختمان شما حتی سکونت هم در آن مال پیدا نمی­کنید و آن مال اصلاً هنوز وجود خارجی ندارد و قرار است که بعداً احداث بشود و این یکی از معضلاتی شده است که باعث شد تا در سال ۱۳۸۹ قانون پیش­فروش به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد.

رحمانی درباره اهمیت قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ گفت: تا آن سال، اگر مردم می­رفتند یک واحد ساختمانی را پیش خرید می­کردند، نمی­توانستند این قرارداد را دفتر اسناد رسمی ثبت کنند. در این قانون، امکان ثبت این قرارداد با شرایطی پیش آمد. البته در بعضی از نقاط از کشور هم چنان امکان ثبت قرارداد وجود ندارد و بنده اطلاع دارم که در بعضی از شهر‌ها اگر مراجعه کنید مثلاً می­گویند که به چند دفترخانه­ی خاص برای ثبت قرارداد بروید. اما بالاخره امکان ثبت قرارداد پیش­فروش ساختمان توسط قانون سال ۸۹ پیش­بینی شد و این گام بسیار مهمی بود. البته در بحث سندعادی نیز اگر فردی قبل از شما ملکی را در قالب سند عادی خریده باشد، شما می‌توانید علیه فردی که یک ملک را به چند فروخته است، اعلام جرم کنید که طبق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان به حبس از ۹۱ روز تا یکسال و جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود.

رحمانی ادامه داد: ما دو مشکل در حوزه پیش ­فروش داشتیم که یکی از این مشکلات همین مسئله­ است که باید تنها سند رسمی معتبر باشد. برای تحقق این امر، مجلس باید سند عادی را از اعتبار ساقط کند. البته مصوبه مجلس در این مورد به شورای نگهبان فرستاده شده است، ولی این شورا طبق وظیفه خود آن را خلاف شرع تشخیص داده است. برای حل این اختلاف، مجلس باید بر نظر خود اصرار کند تا موضوع به مجمع تشخیص مصلحت برود تا در مورد آن بتوان تصمیم قطعی گرفت. ولی نمایندگان مجلس تمایلی بر اصرار بر مصوبه خود ندارند.

قانون پیش فروش ساختمان عملا اجرایی نشد

در بخش دیگری از این برنامه، سید محمد هاشمی مقدم، معاون اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اینکه پیامد‌های نامطلوبی را از مسئله اسناد عادی شاهد هستیم، گفت: یکی دو سال طول کشید تا آیین­نامه­ قانون پیش فروش ساختمان تصویب شد، ولی متأسفانه با عدم همکاری سایر نهادها، این قانون اجرایی نشد. سازمان ثبت هم به تنهایی نمی­تواند این قانون را اجرایی کند. اخیراً موضوع پیش­فروش ساختمان در کمیسیون عمران مجلس مجددا مطرح شد و در حال حاضر مشغول بررسی طرحی هستند که اشکالاتی که در قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ بود، رفع کنند و در صحن مجلس مطرح شود.

هاشمی مقدم با تاکید بر اینکه هدف اصلی این طرح نجات دادن مردم از مشکلات ناشی از اسناد عادی است، افزود: راهی جز نوشتن یک قانون جامع و مانع وجود ندارد. باید چنین قانونی را به تصویب برسانیم و بر اجرای آن همت کنیم. در حال حاضر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه جامع املاک دارد و همه املاک ثبت شده در این سامانه وجود دارد. قاعدتا باید مراحل لازم و قانونی بحث پیش فروش توسط باقی دستگاه‌ها نیز پیگیری شود. می‌توان از این سامانه و زیر ساخت که بودجه کشور و بیت المال برای ساخت آن هزینه شده است به اینجا رسید که ما همانطور که با اجرای ثبت الکترونیک و سند تک برگ از جهت جعل اسناد به صفر رسیدیم می‌توان از باب بحث پیش فروش ساختمان هم به چنین نقطه‌ای رسید و دیگر شاهد حتی یک مورد پیش فروش به چند نفر نباشیم.

هاشمی مقدم در ادامه در پاسخ به سوال مجری درباره ضرورت توجه ویژه به موضوع اسناد عادی، بیان داشت: واقعیت این است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این آمادگی را دارد، ولی با توجه به اینکه در این قانون پیش فروش مقدمات و لوازمی پیش بینی شده است که باید تهیه شود و در دفتر اسناد ارائه بشود تا سند پیش فروش تنظیم شود، قاعدتا این امور در اختیار سازمان ثبت نیست. با اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و هماهنگی دستگاه‌های مرتبط، این امر با سرعت بالایی به نتیجه می‌رسد.

طرح مجلس باید به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع می‌شد

در ادامه این برنامه، ولی داداشی، عضو کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی با تاکید بر اهمیت حل مسئله اسناد عادی در کشور گفت: بسیاری از پرونده‌هایی که در دستگاه قضایی وجود دارند مربوط به اسناد عادی است. در این رابطه، یک سری مشکلات حقوقی داریم و مشکلاتی حقوقی بین شورای نگهبان و مجلس شورای اسلامی بوده و هست. در این راستا، فق‌های شورای نگهبان باید به این مساله عنایت داشته باشند که پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی وجود دارد و دادگاه‌های ما پر از این پرونده هاست.

داداشی درباره نقش مجلس در حل مسئله اسناد عادی در کشور گفت: مجلس در ادوار گذشته ورود نکرده است. در مجلس دهم یکبار ورود کرد و قانون تصویب کرد، ولی چون بعضی از بند‌های قانونی این طرح مخالف اصول شرعی بود به شورای نگهبان رفت و رد شد، ولی از طرف مجلس باید اصلاح و اصرار بر مصوبه خود باید صورت می‌گرفت، ولی صورت نگرفت. من طراح این طرح نبودم و باید از طراحان طرح که از نمایندگان تهران بودند بپرسید که چرا این فرآیند را دنبال نکردند. این طرح همینطور مسکوت ماند، ولی می‌توانست به مجمع تشخیص مصلحت نظام برود و با اولویت بحث‌های فقهی و شرعی این طرح مورد بررسی قرار گرفته و اصلاح و تصویب شود.