نکات مهم در زمان فسخ قرارداد اجاره خانه

با توجه به افزایش روزافزون اجاره‌نشینی، نیاز به دانستن قوانین مهم در مورد قرارداد اجاره خانه مهم و ضروری به نظر می‌رسد. یکی از بخش‌های مهم اجاره‌نامه، فسخ قرارداد اجاره است که برخی از افراد به دلیل اطلاع نداشتن از قوانین و سهل‌انگاری در نوشتن قرارداد اجاره دچار مشکل می‌شوند، به همین دلیل بهتر است قبل از اجاره خانه توسط کیلید و یا اجاره آپارتمان توسط کیلید با قوانین مربوطه آشنا شوید. در رابطه با فسخ قرارداد سؤالات بسیاری مطرح می‌شوند: - آیا فسخ قرارداد می‌تواند از سوی موجر و یا مستأجر به صورت یک‌طرفه انجام پذیرد؟ - در صورتی که موجر و یا مستأجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کنند، آیا می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند؟ - آیا موجر و مستأجر می‌توانند بدون رفتن به دادگاه، قرارداد اجاره را فسخ کنند؟ - برای یافتن پاسخ این سؤالات در ادامه با کیلید همراه باشید.

اهمیت اجاره‌نامه اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره کننده (مستأجر) تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره‌بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است. قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستأجر؛ اما به طور قانونی می‌توان حق فسخ را پیش‌بینی کرد. از این رو باید در حین نوشتن قرارداد اجاره خانه، شرایط مختلف فسخ لحاظ شوند تا طرفین قرارداد در صورت بروز این شرایط دچار مشکل نشوند. البته قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 چند ماده را برای فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته است.

فسخ قرارداد اجاره خانه از سوی موجر در صورت بروز این شرایط، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند: - در صورتی که مستأجر به هر علت از پرداخت اجاره‌بها خودداری نماید، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در صورتی که مستأجر، به مدت ۳ ماه اجاره‌بهای خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر می‌تواند دستور تخلیه خانه را از مراجع قضایی گرفته و قرارداد اجاره را فسخ کند.

-در صورت عدم انجام هریک از تعهدات قراردادی و عرفی توسط مستأجر، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در صورتی که مستأجر ملک را به مصرفی غیر از موارد توافقی خود با موجر درآورد، یعنی به طور مثال از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده کند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک خود را از مستأجر باز پس گیرد.

- در صورتی که موجر ملک موضوع قرارداد را بفروشد، موجر حق فسخ قرارداد حاضر را خواهد داشت. - اگر مستأجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند. - اگر در مدت اجاره، در خانه تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود، هرگاه مستأجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. - اگر مستأجر به گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود، موجر می‌تواند از دادگاه منع مستأجر را بخواهد. اگر منع مستأجر ممکن نبود موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند. نکته: موجر در صورت بروز هر یک از این شرایط می‌تواند قرارداد اجاره را به صورت یک‌طرفه فسخ کند و به ازای هرروز تأخیر در تخلیه ملک، مستأجر موظف است مبلغ دو میلیون ریال به عنوان خسارت تأخیر در تحویل ملک به موجر بپردازد. فسخ قرارداد اجاره خانه از سوی مستأجر در صورت بروز این شرایط، مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند: - اگر مستأجر مشاهده کند که بین خانه و توصیفات مندرج در اجاره نامه مغایرت وجود دارد و یا خانه معیوب و ناقص است؛ مانند اینکه موجر اعلام کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه‌اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده، در این مورد مستأجر حق دارد اجاره را بر هم بزند. - ملکی را که مستأجر اجاره کرده است و احساس می‌کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است. در این حالت مستأجر می‌تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند. - اگر شرط خاصی بین مالک و مستأجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستأجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستأجر مستحق فسخ قرارداد است. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد. زمان فسخ اجاره نامه معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستأجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر، قرارداد اجاره خانه به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستأجر یا چک تضمینی خانه را از مستأجر تحویل می‌گیرد. در این مورد زمان نقش مهمی بازی می‌کند و باید توجه داشته باشید که زمان فسخ قرارداد مسکن چگونه محاسبه می‌شود. معمولا مهلت فسخ قرارداد تازه از آخر آن ماهی که تمایل به پایان دادن قرارداد اعلام می‌شود، آغاز می‌گردد؛ مثلا اگر بخواهید که در تاریخ 1/12/ از مسکن نقل مکان بکنید، باید حداکثر در تاریخ 31/10/ اعلام کنید که می‌خواهید به قرارداد پایان دهید. در غیر این صورت مجبور خواهید بود که اجاره‌بهای ماه اسفند را هم پرداخت کنید.