۱۰ سیاست برای تنظیم بازار مسکن

دنیای اقتصاد: سیاست اول «اعمال اولویت پرداخت تسهیلات» به واحد‌های مسکونی که قیمت پیشنهادی فروشنده نسبت به آخرین معامله انجام شده بر روی آن ملک (با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم نهاد‌ها و استهلاک) رشد بیش از حد نداشته باشد، است؛ به این معنا که با توجه به تورم عمومی و سایر عوامل موثر در تعیین قیمت مسکن، اولویت پرداخت تسهیلات خرید، با واحد‌هایی تعیین شود که قیمت‌گذاری آن‌ها به‌صورت متعارف انجام شده است. «ارائه تسهیلات ویژه به واحد‌های مسکونی نوساز» که به‌صورت شفاف تمام هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز را ثبت و منتشر کرده‌اند دومین سیاست پیشنهادی در این زمینه است؛ به این معنا که سازندگانی که تمام هزینه‌های ساخت وساز خود را به‌صورت شفاف ثبت کرده و منتشر کنند بتوانند از تسهیلات ویژه بهره‌مند شوند؛ این شفاف‌سازی در مقابل تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف بازدارندگی ایجاد می‌کند. در کنار «معافیت مالیاتی» روی خریدوفروش و کاهش هزینه‌های معاملاتی، به‌منظور جلوگیری از افزایش قیمت عمومی ملک، «اخذ مالیات‌های تصاعدی» (کاهش انگیزه سوداگری و سفته‌بازی) از معاملاتی که سود قابل‌توجهی نصیب فروشنده در معاملات مکرر می‌کنند و کانالیزه کردن این درآمد مالیاتی به سمت تامین‌مالی ساخت یا توسعه ظرفیت تولید و عرضه مصالح به‌عنوان سومین سیاست پیشنهاد می‌شود. به‌این‌ترتیب در دوره‌های بروز تورم، منابع مالی قابل‌توجهی از طریق دریافت مالیات ایجاد می‌شود که در صورت برنامه‌ریزی صحیح می‌تواند باعث تسریع در فرآیند عرضه مسکن شود. «کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت»، «تعیین اولویت پرداخت تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها» و همچنین «ارائه امتیاز به افرادی که استفاده از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق می‌اندازند» در کنار «کمک به افزایش عرضه املاک در حال ساخت با ارائه تسهیلات ویژه پیش خرید مسکن» از دیگر سیاست‌های پیشنهادی به منظور مدیریت حجم ورود تقاضا به بازار مسکن و همچنین کنترل التهابات قیمتی است. سیاست امتیازدهی به افرادی که زمان استفاده از تسهیلات خرید مسکن در اختیار را به تاخیر می‌اندازند باعث خواهد شد سرعت معاملات ملک کاهش یابد و در نتیجه بخشی از محرک قیمتی، در بازار کم‌اثر شود؛ این سیاست می‌تواند به شکل افزایش سقف تسهیلات برای این افراد باشد. در ادامه این پژوهش تاکید شده است هرچند زمین، کالایی است که کمیت آن مشخص و ثابت است، اما عرضه زمین شهری مثل زمین‌های کشاورزی و... براثر مرور زمان و با اعمال سیاست‌های مختلف، می‌تواند افزایش یا کاهش یابد. دولت با همکاری نظام بانکی می‌تواند از طریق کمک به توسعه شهر‌های جدید، ازجمله تامین‌مالی توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل و سایر زیرساخت‌های حیاتی، آماده‌سازی زمین در بافت فرسوده نسبت به «افزایش عرضه زمین» و «کاهش قیمت و سهم آن در ارزش یک واحد مسکونی» کمک کند. در این پژوهش همچنین از «عرضه محصولات بانکی جدید» همچون حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص که سود آن بر مبنای شاخص تورم بخش مسکن تعریف می‌شود به‌عنوان یکی دیگر از سیاست‌های مدیریت شرایط ملتهب بازار مسکن معرفی شده است؛ منابع این حساب می‌تواند به‌صورت مستقیم برای بخش مسکن صرف شود و بخشی از زمینه‌های انگیزشی این حساب نیز می‌تواند به شکل پرداخت تسهیلات مسکن باشد؛ این سیاست به‌ویژه در زمان جهش قیمت مسکن، باعث حذف بخشی از تقاضا‌های پیشگیرانه و حتی سفته‌بازانه در حوزه مسکن می‌شود. همچنین از آنجا که دارا بودن بازار اجاره توسعه‌یافته و نظام‌مند، عامل مهمی در ثبات قیمت مسکن است و تحقیقات مجمع جهانی اقتصاد نیز این نکته را به اثبات رسانده است، تهیه بسته سیاستی به منظور «راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای» برای کنترل التهاب قیمتی در بازار مسکن ضروری به‌نظر می‌رسد؛ نتایج تحقیقات جهانی نشان می‌دهد ارزش‌گذاری ملک نیز مانند بسیاری دیگر از دارایی‌های مولد اساسا باید مبتنی بر جریانات نقدی آتی آن (عموما درآمد ناشی از اجاره) باشد؛ بنابراین وجود یک بازار اجاره بزرگ، کارآ و توسعه‌یافته جلوی ورود سایر روش‌ها (مدل‌های ارزش‌گذاری نسبی و مقایسه‌ای) و درنتیجه بی‌ثباتی در قیمت‌گذاری ملک را خواهد گرفت. بر این اساس می‌توان دست‌کم چهار گام اساسی برای مدیریت بازار مسکن از طریق راه‌اندازی بازار اجاره‌دهی حرفه‌ای را تدوین کرد؛ «ارائه مشوق به افرادی که املاک مازاد خود را برای اولین‌بار به بازار اجاره وارد می‌کنند» به تعدیل نرخ اجاره و در نتیجه قیمت مسکن کمک می‌کند؛ «همکاری شبکه بانکی در زمینه ارائه نظام اعتبارسنجی اعتباری و همچنین ارائه ضمانت‌نامه تعهد تخلیه به‌موقع و تعهد پرداخت اجاره» دومین گام مدیریت بازار مسکن از طریق بازار اجاره‌داری حرفه‌ای است؛ کاهش نیاز موجران در دریافت ودیعه ناشی از این همکاری، می‌تواند منجر به تعدیل نرخ‌ها در بازار معاملات مسکن شود. «پیاده‌سازی نظام اعتبارسنجی مستاجران» و «ارائه مشوق بر روی قرارداد‌های بلندمدت اجاره متناسب با طول دوره اجاره» و... از جمله اقدامات قابل‌توجه به منظور توسعه این بازار در راستای مدیریت قیمت و سطح تقاضا در بازار مسکن است.