ارز و سكه سمت و سوي ساخت و ساز را تغيير داد

اعتماد: تازه‌ترين گزارش بانك مركزي خبر از كاهش ميزان تقاضاي مسكن در خردادماه مي‌دهد. معتبرترين نهاد پولي كشور ميزان معاملات مسكن تهران در خردادماه را 14.9هزار واحد مسكوني اعلام كرده است كه نسبت به ماه گذشته 22.1 درصد و نسبت به خردادماه سال گذشته 3.1 درصد كاهش را نشان مي‌دهد. در بحبوحه مسائل پيرامون بازار مسكن كه حول افزايش ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني مي‌گذشت، بحث كاهش در حجم عرضه بيش از هر عاملي به چشم مي‌خورد. عاملي كه تقاضاكنندگان را به افزايش عرضه و متعاقب آن كاهش ميانگين قيمت اميدوار مي‌كرد. در اين ميان انتشار آمار مربوط به كاهش سطح معاملات مسكن در خردادماه مي‌تواند سيگنال‌هاي ارسالي به بخش عرضه را سردرگم كند. تاكنون سنگر فعالان بازار مسكن در مواجهه با افزايش قيمت‌ها، مشكلات مربوط به كمبود سطح عرضه و مسائل مربوط به وقفه‌اي بودن عرضه است. مازاد تقاضايي كه در بازار مسكن ايجادشده بود در كنار كاهش عرضه‌اي كه پديد آمده بود افزايش قيمتي را رقم زده بود كه تبعات آن در بازارها تاحدودي قابل پيش بيني بود. در كنار تقاضاكنندگان واقعي، اهداي تسهيلات بانكي براي افزايش تقاضا موجبات مازاد تقاضا در بازار را فراهم كرده بود و ركودي كه بر بازار مسكن وارد شده بود بخش عرضه را تا حدودي مختل كرده بود. با وجود اين، كاهش سطح معاملات مسكن در خردادماه سيگنال ديگري براي فعالان بخش عرضه ارسال خواهد كرد. با وجود خروج بازار مسكن از ركودي چندساله به نظر مي‌سد، آمار بانك مركزي اين‌بار خبر از شروع حركتي مي‌دهد كه در صورت ادامه مي‌تواند ركودي ديگر در اين بازار را در پي داشته باشد. اگر افزايش قيمت در اين بازارها را به عنوان عاملي براي كاهش در سطح معاملات بپذيريم در اين صورت به نظر مي‌رسد كه افزايش قيمت‌ها در اين بازار، كشش قيمتي تقاضا را به سمتي برده است كه تقاضاكنندگان اين بازار وارد ناحيه پركشش تقاضاي خود شوند، به گونه‌اي كه اين‌بار به جاي افزايش تقاضا سعي در كنترل و تعديل تقاضاي خود داشته باشند. براساس گزارش بانك مركزي، متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران براي خردادماه 6 ميليون و 510 هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه آمار اعلامي از سوي همين نهاد پولي براي مسكن در ارديبهشت ماه، براي تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني تهران، 16.7 درصد رشد ماهانه را نشان مي‌دهد. طبق اين گزارش تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته رشدي سه رقمي يعني 278.7 درصدي را تجربه كرده بود كه دليل آن را نيز مي‌توان انباشته شدن تقاضاي فروردين ماه بر ميزان تقاضاي ارديبهشت معرفي كرد. با توجه به افزايش قيمت‌هاي مشاهده شده در بازار مسكن، كاهش معاملات در ماه‌هاي آينده دور از انتظار نبود ولي به نظر مي‌رسد كه انباشته شدن تقاضاهاي فروردين ماه بر تقاضاي ارديبهشت‌ماه اين عكس‌العمل تقاضاكنندگان را كمرنگ كرده بود. در طول دو دهه اخير بخش مسكن يكي از پرنوسان‌ترين بخش‌ها در اقتصاد ايران بوده است. اين در حالي است كه با توجه به ارتباط گسترده بخش مسكن با ساير بخش‌هاي اقتصادي اين نوسانات با تاثيرگذاري بر رفتار مصرف‌كنندگان و توليدكنندگان باعث انحراف در تخصيص بهينه منابع اقتصادي مي‌شوند و با تشديد نقل و انتقال سرمايه در بازار دارايي‌ها، موجب تغيير در الگوي درآمدي مي‌شوند. واكنش تقاضاكنندگان مسكن در اين شرايط را مي‌توان از چند زاويه بررسي كرد. از يك سو كاهش ارزش پول داخلي در برابر دلار شرايطي را ايجاد كرده است كه قدرت خريد مردم كاهش يابد، به گونه‌اي كه اصطلاح «درآمدمان به ريال است و هزينه‌هاي‌مان به دلار» را اين روزها زياد مي‌شنويم. جدا از مسايل پيرامون سياست ارزي دولت كه مرحله به مرحله در حال اصلاح و پيشرفت است همين، عاملي شده تا افراد در تقاضاي خود ريسك كمتري را بپذيرند و حاشيه امنيت دارايي‌هاي خود را افزايش دهند. افزايش بازدهي سرمايه‌گذاري در بازارهاي موازي نيز گزينه ديگري براي خروج سرمايه‌ها از بازار مسكن است. التهاب‌هاي موجود در بازار‌هاي ارز، سكه و خودرو شرايطي را ايجاد كرده است تا برخي افراد كه اتفاقا با خريد و فروش مسكن‌هاي با تيراژ بالا از افزايش تقاضا و افزايش قيمت‌هاي متعاقب آن بهره مي‌بردند به سمت بازارهاي موازي روانه شوند و همين عاملي ديگر براي كاهش معاملات خردادماه مي‌تواند باشد. در حالي كه بازار مسكن قدم‌هاي ابتدايي انتفاع خود از افزايش تقاضا را برمي‌دارد كاهش حجم معاملات درخردادماه مي‌تواند ورود به مراحل رشد را بيش از پيش به تعويق بيندازد. مكانيسم قيمت‌ها كه به عنوان يك سيگنال افزايش عرضه در بازار مسكن سرمايه‌ها را به اين بازار هدايت مي‌كرد با توجه به كاهش در حجم معاملات مي‌تواند سرنوشت متفاوتي داشته باشد. در حالي كه بخشي از حجم عرضه مربوط به تامين تقاضاي ادوار گذشته همچنان وارد گود نشده است، به كاهش حجم معاملات مي‌تواند منجر شود كه از يكسو سرمايه‌هاي موجود در اين بازار‌ها را با ريسك بيشتري مواجه و از ديگر سو احتمال كاهش بيش از پيش آنها را تقويت مي‌كند. سياستگذاري اين بخش كليدي اقتصاد زماني نتايج مطلوب خواهد داشت كه بتوان منشا و عوامل موثر بر اين نوسانات را شناسايي كرد. همچنين به نظر مي‌رسد كه نهاد سياستگذار بهتر است مجموعه سياست‌هاي پولي و مالي را پي بگيرد كه هدف آن توازن‌بخشي بين بخش‌هاي مختلف اقتصاد و به‌طور خاص در بخش مسكن، تامين تقاضاي واقعي اقتصاد براي مسكن باشد. در سطح كلان آنچه حائز اهميت است، مديريت پايدار درآمدهاي نفتي است تا با افزايش و كاهش آن شاهد انتقال بي‌ثباتي به اقتصاد به ويژه بخش مسكن نباشيم. همچنين ثبات سطح قيمت‌ها و كنترل تورم نيز از سياست‌هاي كليدي است كه بايد از سوي نهاد سياستگذار پيگيري شود چرا كه افزايش قيمت‌ها باعث انتقال سرمايه از بخش مولد اقتصاد به بخش‌هاي نامولد مي‌شود. توسعه بازار سرمايه نيز از ديگر سياست‌ها است كه بهتر است صورت گيرد. اصلاح سياست‌هاي اعتباري و افزايش هدفمندي توزيع تسهيلات بين بخش‌هاي مختلف اقتصاد اصلي‌ترين راهكار است.