نشانه‌های افت معاملات مسکن

خبرگزاری ایسنا: بازار مسکن تحت تاثیر یک انحراف از مسیر متداول با سقوط معاملاتی مواجه شد. پس از آن‌که حوزه‌ی معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه و یک ماه زودتر از سال‌های قبل وارد فاز رونق خرید و فروش شد که با رشد بازار‌های موازی و متعاقبا جهش ۳۵ درصدی قیمت مسکن همراه بود، در خردادماه شاهد افت شدید معاملات بودیم. بر اساس اطلاعات سامانه‌های معاملاتی در خردادماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۹۶۹۷ خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به اردیبهشت ماه ۶۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. این افت فشار معاملات در حالی رخ داده که در سال‌های گذشته رونق ملک معمولا از خردادماه آغاز می‌شد، اما امسال با توجه به اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه، روند افزایش معاملات و قیمت مسکن با ورود تقاضای سرمایه‌گذاری از اردیبهشت ماه کلید خورد. اما به نظر می‌رسد به دلیل نبود ظرفیت کافی در بخش مسکن، این بخش به سرعت دچار سقوط شده و تا تعدیل قیمت‌ها روند نزولی این بازار ادامه پیدا کند؛ بنابراین قبل از پیش‌بینی کارشناسان از رکود معاملات ملک در پایان شهریورماه، این بازار زودتر از برآورد‌ها روند کاهشی را آغاز کرد. از سوی دیگر آمار‌ها نشان می‌دهد سهم واحد‌های تا ۵ سال ساخت از کل معاملات از ۴۶ درصد در سال گذشته به ۴۱ درصد کاهش یافته که نشان می‌دهد به دلیل پرش قیمت مسکن، طرف تقاضا به سمت واحد‌های قدیمی‌ساز متمایل شده است.

مظنه مسکن نوساز شهر تهران بر اساس معاملات خردادماه ۱۳۹۷
محله	متراژ	قیمت (تومان)
بهداشت	۸۰ متر	۲۱۸ میلیون
آپادانا	۹۲ متر	۷۷۰ میلیون
آلستوم	۸۵ متر	۵۷۴ میلیون
آرژانتین	۹۲ متر	یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون
جوادیه	۹۶ متر	۳۳۵ میلیون
آهنگ	۳۶ متر	۲۰۵ میلیون
آبشار دمار	۷۷ متر	۱۷۸ میلیون
گلابدره	۱۴۵ متر	۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون
دروس	۱۳۴ متر	یک میلیارد و ۸۴۶ میلیون
ولنجک	۱۳۹ متر	۲ میلیارد
پونک	۱۲۳ متر	یک میلیارد و ۲۳۵ میلیون
تهرانپارس	۱۱۶ متر	۴۵۰ میلیون

مشاهدات میدانی حاکی از آن است که به دنبال جهش ۳۵ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه، فشار به بازار اجاره بیشتر شده است. گروهی از متقاضیان که تا قبل از زمستان ۱۳۹۶ قصد خرید مسکن داشتند حالا با افزایش غافلگیرکننده‌ی قیمت‌ها به سمت رهن و اجاره رفته‌اند. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت مسکن و انتظارات تورمی، موجران اقدام به افزایش نرخ‌های پیشنهادی کرده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد مناطق ۵، ۲، ۴، ۷، ۸، ۶، ۱۴ و ۱۵ شهر تهران به ترتیب از بیشترین محبوبیت برای مستاجران برخوردارند؛ به طوری که در خردادماه حدود ۲۸ درصد کل قرارداد‌های اجاره پایتخت در مناطق ۵ و ۲ امضا شده است. به همین نسبت برخی دفاتر املاک در این مناطق سعی می‌کنند بیشترین سهم را از ثمن معامله به خود اختصاص دهند. با توجه به پایین بودن عرضه نسبت به تقاضا در مناطقی که دارای سرانه مصرفی مناسبی هستند، بعضی مشاوران املاک از این رقابت منفی، بهره می‌برند و به رشد اجاره بها دامن می‌زنند. به طور مثال مشاور املاک در نشست‌ها بینابین را می‌گیرد؛ به مستاجر می‌گوید این خانه اکازیون است اگر یک شیرینی به من بدهی برایت با قیمت پایین قرارداد می‌بندم و به موجر می‌گوید خانه شما زیاد جالب نیست، باید برای پیدا کردن مستاجر خیلی تلاش کنم بنابراین حق‌الزحمه بیشتری می‌خواهم. به نظر می‌رسد اتحادیه املاک هم تاکنون اقدام موثری برای جلوگیری از این‌گونه سوءاستفاده‌ها صورت نداده است. هم‌چنین قیمت مسکن به عنوان عامل تاثیرگذار در افزایش نرخ اجاره عمل می‌کند. آمار اردیبهشت ماه حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۵ درصد افزایش یافته است و به همین نسبت موجران انتظار افزایش نرخ‌های اجاره را دارند. هرچند کارشناسان معتقدند که ظرفیت طرف تقاضا عامل تعیین کننده در رشد نرخ اجاره بها است، اما این روز‌ها دیده می‌شود که کارگران و کارمندان به دلیل بالا رفتن شدید قیمت اجاره مجبور به انتخاب اولویت‌های دوم و سوم شده‌اند و در خانه‌های با کیفیت پایین‌تر مستقر می‌شوند. اما بازار مسکن که این روز‌ها شوک قیمتی را تجربه می‌کند بر اساس اثرپذیری از سه متغیر بیرونی ارز، سکه و بورس، دو سناریو به فاصله‌ی زمانی شش ماهه از یکدیگر را پیش روی خود می‌بیند که بنا به اعتقاد کارشناسان، هردو حداکثر تا یک سال آینده به ثبات قیمت‌ها منتهی می‌شوند. در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری، سهم تقاضای واقعی در بخش مسکن را کاهش داده است؛ بدین معنا که با رشد قیمت‌ها ناشی از هجوم سرمایه‌گذاران، قدرت خرید متقاضیان موثر بازار مسکن به طرز محسوسی کاهش یافته و این حوزه تا زمانی که یکی دیگر از بخش‌های اقتصاد ایران به جذابیت نرسد در دست سوداگران خواهد ماند. تجربه چهار دوره‌ی رونق منتهی به رکود در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۱، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ که علت اصلی آن هجوم تقاضا بوده نشان می‌دهد بازار مسکن به دلیل عدم توانایی تولید منظم متناسب با شرایط روز، پس از یک دوره رکود، وارد رونق شده و مجددا قیمت‌ها تا فاز بعدی رونق به ثبات رسیده است. نوسانات ارزی در پایان سال گذشته باعث هجوم سرمایه‌گذاران به دارایی‌های ثابت همانند مسکن و سکه شد که به ترتیب رشد ۳۵ و ۸۲ درصد سالیانه این بازار‌ها را رقم زد؛ بنابراین روی کاغذ هنوز بازار مسکن از طلا عقب‌تر است و در حالت طبیعی باید آن را جبران کند. اما به اعتقاد کارشناسان، مساله این‌جاست که آن‌چه ارزش واقعی بازار مسکن را تعیین می‌کند تقاضای سرمایه‌گذاری نیست. سرمایه‌گذاران در واقع نقش پل ارتباطی بین بازار فعلی و بازار آینده مسکن را ایفا می‌کنند و مادامی که ببینند این بخش اشباع شده از آن خارج می‌شوند. نشانه‌های بروز یافته از معاملات در خردادماه حاکی از آن است که بازار ملک از ظرفیت لازم برای سوددهی در کوتاه مدت برخوردار نیست. به گزارش ایسنا، بر اساس آخرین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران مربوط به اردیبهشت ماه سال جاری منتشر کرده است، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به حدود پنج میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با فروردین ۸.۲ و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته تا ۳۴.۸ درصد افزایش قیمت دارد. تعداد معاملات نیز ۱۹ هزار و ۱۰۷ مورد بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۷۸ و ۱۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.