پیش‌بینی رفتار بازار مسکن سخت شد

خبرگزاری فارس: شاید کمتر کسی تصور می‌کرد که بازار مسکن در اواخر سال ۹۶ دستخوش تغییرات قیمتی شود و به طور متوسط ۱۵ درصد رشد قیمت در تهران رخ دهد. کشور یک بازار ملی مسکن منسجم ندارد و تجربه نشان داده هر زمان که قیمت مسکن در تهران افزایش می‌یابد سایر شهر‌ها نیز به تبعیت از این موضوع دستخوش تغییر قیمت می‌شوند، اما این بار ظاهراً با رشد قیمت مسکن در تهران سایر شهر‌ها به آن واکنش ندادند و اکثر کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که قطعاً سال آینده با ادامه رشد قیمت مسکن در تهران سایر شهر‌ها و شهر‌های بزرگ نیز با تأخیر به این وضعیت قیمتی واکنش نشان خواهند داد. این گزارش می‌افزاید: پیش‌بینی آینده بازار مسکن بعد از یک دوره رکود حدوداً ۵ ساله مسکن تا حدودی سخت و دشوار است، اما ظاهراً این روز‌ها شرایط تغییر کرده و دولتی‌ها بر خلاف روال گذشته به راحتی از پیش‌بینی بازار مسکن و قیمت‌ها سخن می‌گویند. در دو ماه گذشته بار‌ها و بار‌ها مدیران دولتی، بانک‌ها، معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس اتحادیه املاک اعلام کرده‌اند که قیمت مسکن در سال آینده به اندازه نرخ تورم و حتی ۲ درصد بیش از شاخص تورم افزایش خواهد یافت، بنابراین سازندگان و فروشندگان به این پیام‌ها به طور جدی واکنش نشان دادند و همین واکنش‌ها باعث شد تا فروشنده‌ها برای روشن شدن وضعیت و یا برای سود بیشتر تصمیم‌گیری برای فروش را به سال ۹۷ موکول کنند. بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت و گویی می‌گوید: به این دلیل که تهران شهر پیشتاز در معادلات بازار مسکن است، انتظار می‌رود وضعیت رونق تهران به‌تدریج به سایر شهر‌ها هم سرایت کند. بر این اساس در سال ۹۷ انتظار داریم در بازار مسکن اکثر شهر‌های کشور با رونق مواجه شوند. وی می‌افزاید:اینکه میزان رشد چند درصد باشد بستگی به عوامل متعددی دارد که مهم‌ترین آن‌ها مولفه‌های بازار پول و ارز کشور، نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی، میزان رشد اقتصادی و... است. متناسب با وضعیت این شاخص‌ها، رشد‌های متفاوتی در بازار مسکن قابل وقوع است، اما محتمل‌ترین سناریو این است که در سال ۹۷ نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. این گزارش به نقل از مشاوران املاک نیز اضافه می‌کند: پیش‌بینی بازار مسکن همیشه سخت و دشوار بوده است، اما قطعاً سال آینده با ورود بیشتر خانه اولی‌ها به بازار که دارای امتیاز وام به مبلغ ۸۰ میلیون (زوجین ۱۶۰ میلیون تومان) هستند خرید و فروش واحد‌های مسکونی رونق بهتری خواهد گرفت.

*فاکتور‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن البته برخی از مشاوران املاک نیز معتقد هستند خانه اولی‌ها به تنهایی نمی‌توانند رونق را به بازار مسکن به ارمغان بیاورند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند که نرخ ارز، نرخ سود بانکی، نرخ تورم و بسته بانکی بانک مرکزی بر بازار مسکن تأثیرگذار است، حال با توجه به نزدیک شدن به پایان سال بهتر است دولت سیاست‌های خود را به طور شفاف اعلام کند که آیا در سال ۹۷ نرخ سود بانکی تغییر خواهد کرد یا ثابت خواهد ماند و به طور مشخص نرخ تورم در چه حدی در نوسان خواهد بود.

*سایه نوسان قیمت ارز بر بازار مسکن فعالان بازار مسکن بر این موضوع تأکید داشتند که نوسانات شدید نرخ ارز در ۲ ماه گذشته دلیل اصلی گرانی مسکن بوده است. آنان بر این باور هستند که نوسانات نرخ ارز باعث شد تا نهاده‌های اصلی مسکن مثل آهن، میلگرد و سیمان گران شود و قیمت مسکن به طور متوسط در تهران ۱۵ درصد افزایش یابد، اما با ثبات یافتن نرخ ارز رشد قیمت مسکن در تهران نیز چند روزیست که متوقف شده است. ملکی بر این باور است که با افزایش نرخ ارز، تورم و انتظارات تورمی ایجاد می‌شود که این مساله به دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالا‌ها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. وی می‌گوید:با افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش تورم عمومی، تا حدی قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد که از این ناحیه نیز قیمت مسکن می‌تواند افزایش پیدا کند. تجارب پیشین نیز نشان می‌دهد با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن با افزایش مواجه شده است.

*کمبود عرضه و کاهش نرخ سود دلیل اصلی گرانی مسکن نادریان یکی از مشاوران املاک در منطقه ۶ تهران گفت: به طور متوسط در ۲ ماه گذشته قیمت مسکن در این منطقه ۱۵ درصد رشد داشت که به نظر بنده این رشد قیمت به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و آمدن سپرده‌ها به سمت بازار مسکن بود. وی افزود: قطعاً یکی دیگر از دلایل رشد قیمت مسکن کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضا است، این کمبود عرضه مسکن حتی باعث شده تا علیرغم نبود فصل اجاره فایل اجاره به شدت کمبود داشته باشد. نادریان با اشاره به اینکه اجاره‌ها با این وضعیت در فصل تابستان افزایش خواهد یافت، گفت: رشد قیمت مسکن در سه ماه گذشته تا حدودی باعث شد تا سازندگان برای ورود به عرصه ساخت‌وساز ترغیب شوند و سرمایه‌های خود را که نرخ سود آن کاهش یافته از بانک‌ها خارج و به بازار مسکن سوق دهند. خانی‌زاد یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه ۶ گفت: بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ دوره رونق خود را شروع و با یک شیب ملایم تجربه کرد، بنابراین وقتی از شهریور ماه سال جاری نرخ سود بانکی دستوری کاهش پیدا کرد سرمایه‌گذاران حتی اندک سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کردند. وی افزود: قطعاً بازار پول مهمترین رقیب بازار مسکن است و وقتی سرمایه‌ها وارد بازار مسکن شد قیمت‌ها ۱۵ درصد و حتی در برخی مناطق مثل منطقه یک، ۲ و ۵ (۲۰ درصد) رشد داشت. وی ادامه داد: نکته‌ای که جالب توجه بود این است که برخلاف تهران در سه ماه گذشته برخی از شهر‌های بزرگ مثل اصفهان، تبریز، شیراز و مشهد رشد قیمت نداشتند و شاید در مرحله بعدی رشد قیمت در تهران، شهرستان‌ها نیز با رشد قیمت مواجه شوند. *سازنده‌ها بیکار هستند/ سخت گیری شهرداری در دادن جواز ساخت جهانبخش مالکی یکی دیگر از مشاوران املاک با اشاره به اینکه ورود خانه اولی‌ها نمی‌تواند بازار مسکن را دستخوش تغییر کند، گفت: قطعاً کمبود عرضه دلیل اصلی رشد قیمت مسکن است چرا که در یک سال گذشته شهرداری تهران سخت‌گیری زیادی در صدور پروانه ساخت می‌کند. وی افزود: سازنده‌های مسکن این روز‌ها بیکار هستند و وقتی نرخ سود وام اوراق مسکن ۱۷.۵ درصد است متقاضی خرید برای خرید مسکن اقدام نمی‌کند و به تبع آن سازنده‌ها نیز از ترس فروش نرفتن واحد‌های خود به ساخت مسکن اقدام نمی‌کند. وی افزود: اگر قیمت مسکن افزایش یابد قدرت خرید متقاضیان کاهش خواهد یافت و رکود باز هم بیشتر خواهد شد پس تا زمانی که یک مدیریت جامع و یک تصمیم‌گیری جامع نداشته باشیم بخش مسکن که یکی از بخش‌های ایجاد اشتغال و موتور محرکه اقتصادی است وضعیت مناسبی پیدا نخواهد کرد.

*گلایه سازندگان از بالا بودن نرخ سود بانکی حسن‌زاده یکی از سازندگانی که معتقد است هنوز هم نرخ سود بانکی به گونه‌ای است که سرمایه‌داران را به سمت آن‌ها می‌کشاند، گفت: گلایه ما از نهاد‌ها و ارگان‌های مرتبط با ساخت‌وساز است، چرا که به عنوان مثال شهرداری‌ها سخت‌گیری‌های بیش از حدی در صدور پروانه ساختمانی برای واحد‌های تجمیعی از خود نشان می‌دهند. وی افزود: تأییدیه آتش‌نشانی‌ها نیز این روز‌ها مشکلات زیادی برای سازنده‌ها ایجاد کرده است به طوری که برای تأیید اتاق آسانسور ۴ بار ایراد گرفته شد. این سازنده خاطرنشان کرد: سه سال است که کار جدید نگرفته‌ام و سرمایه خود را با نرخ سود ۲۳ درصد در حال حاضر در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌ام. حسن‌زاده گفت: قطعاً اگر بدانم سودی که از بابت ساخت‌وساز به دست خواهم آورد ۲۰ درصد خواهد بود سرمایه خود را وارد بخش مسکن که فرصت شغلی زیادی ایجاد می‌کند خواهم کرد. *وام مسکن با استطاعت خریدران راه بیاید پورسعیدی یکی دیگر از فعالان بازار مسکن گفت: برای رونق بازار مسکن و بهتر شدن خرید و فروش و بالا بردن قدرت خرید متقاضیان دولت باید اقساط ۱۲ ساله وام را به ۲۰ سال تغییر دهد و میزان نرخ سود وام مسکن را کاهش دهد تا میزان اقساط به گونه‌ای شود که در استطاعت وام گیرندگان باشد. به نظر می‌رسد سیاست دولت و بانک‌ها برای اینکه ترازنامه‌های خود را متعادل و از دارایی‌های سمی خارج شونددر این راستا است که بازار مسکن رونق بگیرد. رییس جمهور بر احیای بافت‌های فرسوده تاکید داشته و به خوبی می‌داند مسکن می‌تواند بر ایجاد فرصت‌های شغلی کمک حال کشور باشد پس بهتر است که سیاست‌های دولت بر تسهیل امور و رونق بخش مسکن به خصوص ساخت و ساز باشد. هر گونه سنگ اندازی در بخش مسکن و سیاست‌های مربوط به آن باعث دلزدگی سازندگان و در نتیجه کمبود عرضه و سونامی قیمت خواهد شد. اگر اینگونه باشد که سیاست مدونی برای بخش مسکن و عرضه اجرا نشود، علاوه بر سونامی قیمت، بازار اجاره نیز در سال ۹۷ بازار باثباتی نخواهد بود، رشد اجاره بها در سال ۹۷ بیش از نرخ تورم عمومی بوده و سال ۹۷ سال نسبتا سختی برای مستاجرین خواهد بود.