سناریوی فرار مالیاتی صاحبان املاک ادامه دارد!

خبرگزاری میزان: ۲.۶ میلیون واحد خانه خالی در کشور وجود دارد که با وجود همه تنگنا‌های مالی تاکنون ریالی از آن‌ها مالیات گرفته نشده است. این در حالیست که صاحبان خانه‌های خالی عموما جزو اقشار پردرآمدی هستند که با وجود کسب و کار پررونق، فرار مالیاتی دارند. در این میان وزارت راه شهرسازی که در دولت گذشته با هیجان زیادی این قانون را ابلاغ کرد مصمم بود با ایجاد سامانه‌ای نسبت به شفاف شدن دقیق خانه‌های خالی اخذ مالیات را عملیاتی کند، اما شواهد حاکی از آن است که همچنان صاحبان ثروت و خانه‌های خالی بویژه لاکچری‌های مناطق مرفه‌نشین همچنان بدور از ماجرا هستند. گزارش وزارت اقتصاد و دارایی از بررسی سهم درآمد‌های حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی (مستغلات مسکونی) قبل از سال ١٣٨٠ حاکی از سهم اندک وصولی این نوع مالیات از کل درآمد‌های مالیاتی دولت در آن سال‌هاست. به طوری که در سال‌های مربوطه، سهم آن ارقامی حدود ٠،٠١ و ٠.٠٣ درصد را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که با ارقام محاسبه‌شده ظرفیت این نوع مالیات در سال‌های آتی انتظار می‌رود سهم آن در سال ١٣٩٧ به حدود ٠.٢ درصد درآمد‌های مالیاتی بالغ شود که به مراتب بیش از دو دوره گذشته خواهد شد. سهم اندک مالیات بر خانه‌های خالی در حالی است که از نگاه برخی از کارشناسان، وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش درآمد‌های مالیاتی کمک کند. اما از نگاه برخی دیگر از کارشناسان؛ اجرای این قانون قابلیت اجرا ندارد. علی‌اکبر عرب‌مازار، رئیس اسبق سازمان مالیاتی درباره تأثیر مالیات بر خانه‌های خالی توضیح داده است؛ قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال‌های گذشته چند بار وضع و چند بار لغو شد؛ بنابراین اجرای این قانون قابلیت اجرا ندارد. او درباره اجرانشدن آن نیز توضیح می‌دهد؛ از آنجا که سازمان مالیاتی اطلاعات کاملی نسبت به مسکن‌های خالی در کشور ندارد، این قانون نمی‌تواند اجرا شود. این اقتصاددان همچنین اضافه می‌کند؛ مسئله دیگر این است که افراد به‌راحتی می‌توانند فرار مالیاتی داشته باشند؛ ضمن اینکه دولت اطلاعات کاملی نسبت به مسکن‌های پر و خالی ندارد. در ضمن عمدتا اطلاعات شهری ناقص است و با این سیستم ناقص نمی‌توان طرح کلی و کشوری را پیاده کرد. به گفته او؛ هر زمان که دولت بتواند طرح مالیاتی کل کشور را که مصوب سال ١٣٥٢ بوده و در همه کشور‌ها اجرا شده است، اجرائی کند، می‌تواند اطلاعات دارایی‌های املاک تمام آحاد کشور را در اختیار داشته باشد. در این صورت مشخص می‌شود هر فرد در تهران چه تعداد خانه خریداری کرده است. عرب‌مازار با بیان اینکه طرح مالیات بر خانه‌های خالی، در دفعه‌های قبل هم به دلیل تبعیض مالیاتی ناموفق ماند، گفته است به عنوان مثال، در دوره‌های قبل یک حوزه مالیاتی خانه‌ای را شناسایی می‌کرد، اما خانه کناری خالی بود و مالیات پرداخت نمی‌کرد. این موضوع موجب اعتراض مردم شد و اعتراض موجب لغو آن شد و عده‌ای متضرر شدند. او اضافه کرد؛ قانون مالیات بر خانه‌های خالی زمانی مؤثر است و قابلیت اجرا دارد که بدون تبعیض اجرا شود. اما این در حالی است که هنوز در کشور سند‌ها تک‌برگی نشده است. به هر صورت منطق قانون باید عقلایی باشد. ابزاری برای مقابله با سوداگران مالیات علاوه بر اینکه منبع درآمد محسوب می‌شود، می‌تواند به صورت یک ابزار مدیریت اقتصادی توسط دولت مورد استفاده قرار گیرد. یکی از خاصیت‌های این ابزار، مقابله با سوداگری در بازار است. عدم عرضه خانه‌های خالی از سوی مالکان به بازار مسکن، آن هم در شرایط عدم تعادل این بازار یکی از مصادیق فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن است. از این رو وضع مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزاری تنظیم‌گر برای مقابله با این نوع فعالیت سوداگرانه و بهبود مدیریت بازار مسکن امری ضروری و اجتناب‌پذیر است. ضمن اینکه این منبع مالیاتی می‌تواند به افزایش درآمد‌های مالیاتی و به‌تبع آن ارتقای خدمات عمومی دولت به آحاد جامعه کمک کند. بر این اساس، در اصلاحیه اخیر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ١٣٩٤ در قالب ماده (٥٤) مکرر، مالیات بر مستغلات مسکونی (خانه‌های خالی) وضع شد. چالش مالیات بر خانه‌های خالی مالیات بر خانه‌های خالی تا پایان سال ٨٠ به موجب مواد (١٠) و (١١) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ١٣٦٦ اخذ می‌شد، اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرائی آن به‌ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ١٣٨٠ لغو شد. این اشکالات موجب فراتررفتن هزینه وصول این نوع مالیات در مقایسه با درآمد‌های وصولی آن شد، ضمن اینکه دستیابی به اهداف موردنظر در وضع آن (عرضه خانه‌های خالی به بازار در راستای کاهش اجاره‌بها) را با چالش مواجه کرد. براساس محاسبات صورت‌گرفته ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ١٣٩٧) رقمی معادل سه هزار میلیارد ریال بوده است. یکی از دلایل پایین‌بودن ظرفیت مالیاتی، اختلاف قابل‌توجه ارزش اجاری تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است (حدود یک‌سوم ارزش اجاری روز). بدیهی است در صورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول آن به ٩ هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت. یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی خانه‌های خالی است. در راستای رفع این چالش، بر ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در شش ماه پس از تصویب آن تأکید شده است. با این حال، تاکنون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی نشده است. همچنین با توجه به اینکه در ماده مذکور بر نقش ویژه شهرداری‌ها و دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات مستغلات مسکونی تأکید نشده است و مسئولیت اصلی ایجاد سامانه برعهده وزارت راه و شهرسازی است، بنابراین به نظر می‌رسد حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه اطلاعاتی نیز چالش مربوط به شناسایی خانه‌های خالی تا حدود زیادی باقی بماند. یکی‌دیگر از چالش‌های اجرای این نوع مالیات، ابهامات اجرائی آن از جمله عدم تعریف خانه خالی در حکم ماده ٥٤ مکرر قانون مذکور است. به‌طوری‌که براساس حکم این ماده، خانه‌هایی که به‌دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می‌شوند، مشمول پرداخت مالیات خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلاف میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی کشور، به‌نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت. یکی‌دیگر از موارد ابهامی موضوع، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستقل مسکونی استیجاری موضوع تبصره (١١) ماده (٥٣) قانون مذکور است. به موجب این حکم، آپارتمان‌های کمتر از ١٥٠ مترمربع در تهران و کمتر از ٢٠٠ مترمربع در سایر شهر‌ها از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقا این معافیت نیز در مورد خانه‌های خالی موضوعیت ندارد. وضعیت خانه‌های خالی وزارت اقتصاد دربخش دیگری از این گزارش، اشاره‌ای هم به وضعیت خانه‌های خالی کرده است. براین‌اساس، تعداد واحد‌های مسکونی خالی از ٦٣٣ هزار واحد در سال ١٣٨٥ به ١،٦ میلیون واحد در سال ٩٠ و ٢.٦ میلیون واحد در سال ١٣٩٥ افزایش یافته است که این میزان افزایش در فاصله سال‌های ١٣٨٥ تا ١٣٩٥ حاکی از متوسط رشد سالانه خانه‌های خالی در کشور معادل ١٧ درصد است. این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحد‌های مسکونی کشور در این دوره با متوسط رشد سالانه‌ای معادل ٣.٧ درصد از ١٥.٩ میلیون واحد مسکونی در سال ١٣٨٥ به ١٩.٩ میلیون واحد در سال ١٣٩٠ و ٢٢.٨ میلیون واحد در سال ٩٥ افزایش یافته است. بر اساس این گزارش، نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ٩٥ معادل ١١.٦ درصد و حدود ٣/٠ واحد درصد بالاتر از میزان کشوری آن است. برآیند اختلاف قابل‌توجه نرخ خانه‌های خالی کشور یا همان نسبت تعداد خانه‌های خالی کشور در سال ١٣٩٥ (حدود ٤٩٠ هزار واحد مسکونی خالی)، رتبه نخست کشور از این بابت را به خود اختصاص داده است. بررسی روند خانه‌های خالی در کشور در سال‌های ٨٥ تا ٩٥ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ٤.٢ درصد در سال ٨٥ به ٨.٣ درصد در سال ٩٠ و ١١.٣ درصد در سال ٩٥ افزایش یافته است. براین‌اساس در شرایط حاضر بازار مسکن، مداخله دولت در این بازار از طریق مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزار تنظیم‌گری در مدیریت بازار مسکن کشور امری ضروری است.