آخوندی سالی ۳.۵ درصد به مستاجران کشور اضافه کرد!

هم اکنون، هر ایرانی سالانه ۳۵ درصد از درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکند، بنابراین با توجه به زمان ۱۵ ساله دسترسی هر خانوار ایرانی در خرید مسکن باید باور داشت که بخش مهمی از جمعیت ساکن در خانه‌های استجاری، با ادامه این روند در طولانی مدت هم صاحبخانه نمی‌شوند. خبری ناخوشایند برای مستاجران ناچار به جابجایی در آستانه شروع تابستان سال ۹۶؛ متوسط نرخ اجاره بها در سردترین فصل سال ۹۵ در پایتخت ۱۱.۸ درصد رشد کرد!

رقمی حیرت آور برای مستاجران ساکن در گوشه و کنار شهر تهران که مرکز آمار ایران انتشار داده، آمار رقم مذکور فقط مربوط به متوسط مبلغ اجاره بهای مسکن تهران در زمستان سال ۹۵ بوده و نه مختص سه ماهه نخست سال ۹۶ !

این احتمال قوت گرفته که افزایش نرخ اجاره بها تا آستانه ۱۵ درصد در میانه تابستان هم پیش روی کند، ایامی که به مرور تنور نقل و انتقال مستاجران داغ و داغ تر می‌شود.

حال آنکه افزایش حدود ۱۲ درصدی نرخ اجاره بها در زمستان سال ۹۵ از هم اکنون لرزه بر اندام مستاجرانی انداخته که موجودی آنها ته کشیده و یا قدرت افزایش اجاره بها را بیش از این در خود نمی‌بینند. از آن مهمتر، اینکه کمر مستاجران با بنیه مالی ضعیف، زیر بار این فشار خم خواهد شد. ظاهرا، تعیین نرخ اجاره به میزان نرخ سود بانکی از سوی صاحبخانه‌ها، رفتاری است تازه که در یکی دو سال اخیر پر رنگتر هم شده است.

به نظر می‌رسد تعیین نرخ اجاره بها در این برهه زمانی پیوند عاطفی خود را با نرخ تورم کاهش داده، آنهم با نیت تعیین اجاره بهایی بیشتر از نرخ نزولی تورم. هر چند که در چهار دهه اخیر اجاره مسکن همواره تابعی بوده از نرخ تورم و بعد از آن نرخ رشد مسکن، حال آنکه هر دو مولفه مذکور در این دو سه سال اخیر روندی کاهشی داشته اند تا افزایشی.

روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره بها نشان داده که در سال‌های جهش قیمت مسکن، اجاره‌ بها نیز دچار جهش شده از جمله در سال 86 که همزمان با جهش ۸۰ درصدی قیمت مسکن، اجاره‌بها در تهران دستکم40 درصد رشد کرد.

با اینهمه در سال 95، مجموعه‌ای از مولفه ها از جمله روند کاهنده نرخ تورم، ثبات نسبی قیمت مسکن، رکود معاملات خرید در سال 94، پیش‌رونق معاملات خرید در سال 95 وکاهش نرخ سود بانکی، بر فرآیند رشد اجاره‌بها تاثیر محسوسی گذاشت و نرخ اجاره بها را فقط تا آستانه ۱۲درصد بالا کشید و نه بیشتر.

ازقرار معلوم، درصد خانوارهای مستاجر در پنج سال اخیر روندی به شدت افزایشی داشته؛ از عدد ۲۲.۹ درصدی در سال ۸۵ شروع شده تا ۲۶.۶ درصدی در سال ۹۰ و این اواخر هم در سال ۹۵ به عدد ۳۰.۷ درصد رسیده.

بنابراین، هفت میلیون خانوار ایرانی در زمره مستاجران ساکن در جای جای کشور به شمار می آیند. هر چند که ممکن است این رقم کمی بیشتر و یا حتی مقداری هم کمتر شود. از این منظر می‌توان افزایش ۱۵ درصدی تعداد مستاجران در یک بازه زمانی پنج ساله را یک رکورد جدی به شمار آورد که بخش عمده آن هم در زمان دولت یازدهم رو به تزاید گذارده. روندی که بیم آن می رود با توجه به رکود حاکم بر اقتصاد و افزایش نرخ بیکاری، بر تعداد روز شمار مستاجران کشور هم بیافزاید.

موجودی مسکن کل کشور در سال ۹۵ (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی از سکنه) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی بوده حال آنکه تعداد خانوار موجود در کشور 24.19 میلیون واحد است، رقمی در محدوده ۱.۵ میلیون واحد مسکونی.

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی گفته که سرمایه۲۵۰ میلیارد دلاری در خانه‌های‌ خالی کشور، بی‌ استفاده مانده و ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار خانه دوم در ایران تولید شده و افزوده که مجموع خانه‌های‌ خالی و دوم که در دولت قبل بنا شد به ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد.

حال به نظر می رسد که با توجه به این حجم خانه خالی نباید نرخ اجاره بها روندی صعودی به خود گیرد. برعکس، گفته می‌شود که عمده ساخت و سازهای مذکور، جنبه تجاری داشته تا پاسخگویی به نیاز موثر در بازار،از این رو احتمال دارد که فقدان ساخت وساز واحدهای مورد نیاز ، دیر یا زود تاثیر خود را بر بازار مسکن بگذارد.

زیرا که با وجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی ازسکنه در کشور، دستکم 30 درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیر رسمی زندگی می‌کنند. بر این تعداد، مسکن مورد نیازدستکم 600 هزار زوج در هرسال و نوسازی سالانه 200 هزار بافت فرسوده را هم باید افزود.

حامد مظاهریان، معاون ساختمان و مسکن وزارت راه وشهرسازی، به تازگی گفته که نسبت اجاره نشینی در ایران هنوز هم پایین تر از میانگین جهانی است وافزوده که سود بازار اجاره بها در ایران حدود شش درصد بوده که نسبت به سایر بازار ها در ایران از سود کمتری برخودار است. واقعیت این است که افزایش تعداد مستاجران و آمار اجاره نشینی با کاهش قدرت خرید مردم رابطه ای مستقیم داشته که به میزان افزایش تعداد مستاجران می توان نتیجه گرفت که قدرت خرید مردم هم روندی نزولی به خود گرفته.

هم اکنون، هر ایرانی سالانه ۳۵ درصد از درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکند، بنابراین با توجه به زمان ۱۵ ساله دسترسی هر خانوار ایرانی در خرید مسکن باید باور داشت که بخش مهمی از جمعیت ساکن در خانه‌های استجاری، با ادامه این روند در طولانی مدت هم صاحبخانه نمی‌شوند.

شاید از همین رو است که بنیاد مسکن عزم خود را برای ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای در قالب طرح مسکن حمایتی جزم کرده. هر چند که تجربه نشان داده، مستاجران همواره بازنده نهایی افزایش قیمت اجاره بها بوده و دولتها هم در عمل، احساس مسئولیت چندانی در قبال این قشر ضعیف جامعه از خود نشان نداده اند.