قانون سال 56 در رابطه با مالک و مستاجر جامع‌تر است

خبرگزاری ایسنا: ناصر چوبدار با اشاره به موضوع سرقفلی در حقوق ایران، گفت: مبحث سرقفلی در قوانین مالک و مستاجر قابل بررسی است؛ یعنی بدون وجود رابطه استیجاری مبحث سرقفلی محقق نمی شود. روابط مالک و مستاجر در همه جوامع بسیار حساس است و به همین دلیل قانونگذار در تصویب قوانین مالک و مستاجر حساسیت نشان داده است. به عنوان مثال ما در باب اجاره در قانون مدنی فصل مفصلی را داریم که عقد اجاره، عقد لازم است اما علیرغم وجود باب اجاره در قانون مدنی، می بینیم که قوانین خاصی هم در این زمینه قبل و بعد از انقلاب به تصویب رسیده است. وی تاکید کرد: مهمترین قانون مربوط به روابط مالک و مستاجر که قبل از انقلاب به تصویب رسیده، قانون سال 1356 است که قانون دقیق و حساب شده‌ای است و این قانون شامل محل های مسکونی و کسب و پیشه است. با بررسی این قانون متوجه نقشی که کسب و پیشه در اقتصاد دارد می شویم؛ به گونه ای که این قانون خاص روابط مالک و مستاجر را از نظر کسب و پیشه و کاسبی بررسی کرده، به شکلی که حقوق قانونی و شرعی کسب در معرض تضییع قرار نگیرد؛ لذا از نتایج این قانون در باب کسب و پیشه، سرقفلی تعیین شده است. وی اظهار کرد: سرقفلی عنوان متعارفی است و برخی حقوقدانان قائل به تفکیک هستند و برخی حقوقدانان معتقدند که سرقفلی با کسب و پیشه تفاوت هایی دارد، اما من قائل به تفکیک نیستم. زیرا قانون مصوب سال ۵۶، به شکلی مورد عنایت قانونگذار قرار گرفته که اگر احیانا به هر دلیلی پس از پایان مدت اجاره، مالک در مقام تخلیه بر بیاید، باید شرایط قانونی اش احراز شود، زیرا صرف مدت اجاره در واحدهای کسب و پیشه از مواردی نیست که مالک بتواند درخواست تخلیه بدهد بلکه محقق شدن شرایط دیگر را در نظر گرفته اند که اگر آن شرایط محقق شود مالک می‌تواند با پرداخت سرقفلی به مستاجر محل مورد اجاره را تخلیه کند یا در بعضی از موارد بدون پرداخت سرقفلی این امر انجام شود که آن هم شرایط خاص خود را دارد. چوبدار ادامه داد: اگر مستاجر تغییراتی در واحد اجاره ایجاد کند که خلاف قرارداد اجاره است، ‌در این صورت مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند و در صورت اثبات امر در دادگاه صالح، آن واحد تخلیه می‌شود بدون اینکه سرقفلی به مستاجر تعلق گیرد یا اگر یک کاسبی، حق واگذاری مغازه خودش را در قرارداد فیمابین نداشته باشد در این جا اگر مالک بخواهد تخلف از شرط کرده و مستاجر را بیرون کند، پس از اثبات امر در دادگاه صالح و جلب نظر کارشناس میزان سرقفلی مشخص می‌شود و نصف سرقفلی تعیین شده توسط کارشناس به مستاجر یا متصرف تعلق می گیرد و مالک باید حق سرقفلی را بپردازد تا مورد اجاره تخلیه شود. این حقوقدان اضافه کرد: ‌ماده یک قانون ۱۳۵۶، رابطه استیجاری واحدهایی که برای سکونت یا کار یا شغل اجاره داده می‌شود را به ۳ شکل تعیین کرده که عبارتند از اجاره رسمی یا اجاره نامه عادی یا حتی به تراضی طرفین. وی ادامه داد: در ماده ۳۰ قانون سال ۵۶ اعلام شده که کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین برای فرار از مقررات این قانون اتخاذ کنند «کان لم یکن » تلقی می‌شود، یعنی قانونگذار آنقدر حواسش جمع بوده که ممکن است مالکی یک واحد کسبی را در اختیار کسی قرار دهد ولی اجاره نامه ای تنظیم نکند و یا مستاجر علی رغم اینکه حق واگذاری به غیر نداشته، آن را به دیگری واگذار کند و سندی دست آن فردی که به این امر واگذار کرده ندهد که این موارد در ماده ۳۰ قانون ۵۶ آمده است. این وکیل دادگستری بیان کرد: قانون سال ۵۶ اجرا می شد و خوب هم بود تا این که در سال ۶۲ بحث واحدهای مسکونی مساله ساز شد، به این معنا که واحدهای مسکونی به محض انقضای مدت قابل تخلیه بودند و یا طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی زمانی که مدت اجاره منقضی شود مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند، برای این که این مساله حل شود، قانونی را در سال ۶۲ تصویب کردند و موضوع عسر و حرج مستاجر را پیش بینی کردند. به این معنا که اگر مالک برای واحد مسکونی بعد از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه می کرد و اگر مستاجر اثبات می کرد که معسر است، ‌دادگاه به آن مستاجر ۶ ماه تا یک سال مهلت می داد (علی رغم مخالفت مالک). این مساله بسیار حاد بود تا اینکه قانونگذار برای اینکه این مساله را حل کند، ‌قانون سال ۶۲ را فقط مختص اماکن مسکونی به تصویب رساند که شامل اماکن کسب و پیشه نمی شد و همچنان همان قانون سال ۵۶ حاکمیت داشت. وی اضافه کرد:‌ قانون سال ۶۲ علی رغم مشکلات ادامه پیدا کرد تا این که در سال ۷۶ قانونگذار قانون جامع تری را به تصویب رساند که هم شامل اماکن کسب و پیشه و هم اماکن مسکونی می شد و در ارتباط با رابطه استیجاری گفته که قانون مدنی می گوید به محض انقضای مهلت مالک می‌تواند در خواست تخلیه بدهد و برای تسهیل مساله برای مالکین و مستاجرین، پیش بینی کرد که اگر ذیل قرارداد اجاره که شامل قانون ۱۳۷۶ است، ‌دو شاهد آن را امضا کرده باشد از طریق شورای حل اختلاف می توان دستور تخلیه را گرفت. این وکیل دادگستری خاطرنشان کرد: قانونگذار در مورد اماکن کسب و پیشه نیز در قانون سال ۷۶ تعیین تکلیف کرد و گفته که سرقفلی زمانی قابل پرداخت است که مستاجر به مالک ودیعه پرداخت کرده باشد و در صورت انقضای مهلت اجاره، مالک می‌تواند دستور تخلیه دهد، با پرداخت همان مبلغی که به عنوان سرقفلی در اختیار موجر قرار داده است البته با جلب نظر کارشناس. ناگفته نماند این قانون شامل قراردادهایی می‌شود که بعد از سال ۷۶ منعقد شده است. چوبدار تاکید کرد:‌ به نظرم قانون سال ۱۳۵۶ قانون بهتری است، هم نسبت به مالک و هم مستاجر و بسیار جامع تر است و با اوضاع و احوال و شرایط اقتصادی و بازار کنونی ما بیشتر همخوانی دارد؛ زیرا قانون سال ۱۳۷۶ بیشتر مربوط به اماکن مسکونی است و ربطی به سرقفلی ندارد، لذا ‌بهتر بود قانون سال ۵۶ را با شرایط روز تطبیق می دادند تا این که بخواهند قانون جدیدی را تصویب کنند.