کمک موثر بانک مرکزی به بخش مسکن

سرویس اقتصادی فردا؛دکتر سلمان خادم‌المله*: چند روز پیش در خبرها آمده بود، بانک مرکزی در اعلامیه‌ای اعلام کرد که با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن موافقت شده است. به‌رغم پایین بودن حجم این اوراق، این خبر برای بنده و امثال بنده که معتقدیم در شرایط کنونی باید از راه‌های مختلف تقاضای مسکن تقویت شود (و طبیعتا اوراق رهنی مسکن نیز یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است)، خبر بسیار خوشحال‌کننده‌ای است. به این اوراق در آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده اشاره شده و در تعریف آن چنین آمده است: «اوراق بهاداری که به پشتوانه تسهیلات اعطایی مسکن به ‌افراد منتشر می‌شود و نشانگر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی تجمیع شده است.» اوراق رهنی مسکن (که به آن Mortgage Backed Securities یاMBS می‌گویند) یکی از بهترین ابزارها برای آزاد شدن منابع بانکی قفل شده در وام‌های مسکن است. یکی از دلایلی که در برخی کشورهای پیشرفته، تامین مالی مسکن برای بسیاری از افراد دغدغه اصلی و مهم محسوب نمی‌شود، وجود اوراق رهنی مسکن است (مطالعات نشان می‌دهد در برخی کشورها به ازای هر یک دلار وام مسکن تا 5 دلار اوراق رهنی مسکن منتشر شده است، یعنی به پشتوانه وام‌های جدید ناشی از انتشار اوراق بازهم اوراق منتشر شده است). مکانیزم این اوراق به این صورت است که وام‌های بانکی که توسط بانک به مشتری داده شده (و مابه ازای آن ملک به وثیقه گرفته شده و در حقیقت عملا منابع بانک قفل شده است، با انتشار این اوراق و به پشتوانه اقساطی که گیرندگان وام پرداخت می‌کنند) تبدیل به اوراق بهادار شده و مجددا در بازار به عموم سرمایه‌گذاران فروخته می‌شود و عملا به‌طور مجدد دست بانک برای وام دادن به افراد جدید دوباره باز شده و به این صورت قدرت خرید افراد برای خرید ملک تقویت می‌شود. به این فرآیند تبديل دارایی‌ها به اوراق ‌بهادار (Securitization) می‌گویند. تبديل دارایی‌ها به اوراق ‌بهادار سازوكاري است كه به وسيله آن دارايي‌ها به وجه نقد تبديل مي‌شوند. بنا به تعريف، تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار فرآيند سازمان‌يافته‌اي است که به سبب آن منافع وام‌ها و ديگر مطالبات تعهد شده، به اوراق بهادار قابل معامله‌ تبديل مي‌شوند. به عبارت ديگر، تبديل به اوراق بهادار کردن تکنيکي است که در آن شرکتی به فروش دارايي‌هاي مالي خود به شخصيت حقوقي جديد اقدام کرده و آن شخصيت حقوقي نيز برای تامین مالي خريد انجام‌شده، به انتشار اوراق بهادار اقدام مي‌کند. به اين ترتيب دارايي‌هاي مالي به‌طور عملی به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل مي‌شوند. براساس اين روش، دارايي‌هايي که به‌صورت سنتي جزئي از ترازنامه شمرده مي‌شدند به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل شده و به خارج از ترازنامه منتقل مي‌شوند. در اوراق رهنی مسکن سه گروه بازیگر مستقیم وجود دارند که همگی از این جریان منتفع می‌شوند. اولین بازیگر بانک است که با انتشار این اوراق بخشی از منابع قفل شده در تسهیلات را آزاد می‌کند و این برای بانک بسیار مهم است زیرا با آزاد شدن منابع قدرت وام‌دهی آن افزایش می‌یابد و از محل نرخ سود و کارمزد وام‌های جدید سود بیشتری کسب می‌کند. (طبیعتا عموم مردم نیز به‌طور غیر مستقیم از این جریان منتفع می‌شوند، چراکه با افزایش قدرت وام‌دهی بانک امکان دسترسی آنها به وام سریع‌تر و حتی مبالغ وام نیز قابل افزایش خواهد بود. با افزایش قدرت وام‌دهی بانک تقاضای مسکن نیز تقویت می‌شود). بازیگر دوم کسانی هستند که وام‌های قبلی را گرفته‌اند (و بدون اینکه الزاما مطلع باشند)، بازپرداخت اقساط آنها به کسانی انجام می‌شود که خریدار این اوراق هستند (گرچه بازپرداخت اقساط آنها به همان حسابی است که توسط بانک وام دهنده اعلام شده است).سومین بازیگر این جریان، خریداران اوراق رهنی مسکن هستند. این خریداران از جمله کسانی هستند که میل به سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت دارند و سرمایه‌گذاری در این اوراق قابل معامله در بازار (بورس یا فرابورس) برای آنان امکان استفاده از درآمد ثابت را فراهم می‌نماید (مدیران پرتفو و مدیران سرمایه‌گذاری صندوق‌های بورسی می‌توانند از این اوراق در پرتفوهای خود استفاده کنند). البته اوراق رهنی مسکن با ریسک‌هایی نیز مواجه است که در طراحی این اوراق باید به این نکات توجه داشت. یکی از این ریسک‌ها، ریسک عدم بازپرداخت اقساط توسط کسانی است که وام گرفته‌اند و این اوراق به پشتوانه بازپرداخت اقساط وام آنها منتشر شده است. این عدم بازپرداخت ممکن است ناشی از عدم توان یا عدم تمایل وام گیرنده اول باشد. این ریسک تحت تاثیر شرایط اقتصادی جامعه (بحران مالی 2007 تا 2012 ناشی از این بود که بخش زیادی از ارزش ملک وام داده شده بود و با کاهش قیمت ملک تمایل وام‌گیرندگان به باز پرداخت اقساط کم می‌شد) یا شرایط اقتصادی فرد وام‌گیرنده ایجاد می‌شود. همچنین یکی از مواردی که باید در طراحی این اوراق به آن توجه داشت یک کاسه کردن وام‌های اولیه و تطابق زمانی پرداخت وام‌گیرندگان اولیه و جریانات نقدی این اوراق است (در ایران به دلیل اینکه روی وام خرید مسکن سوبسید داده می‌شود، بحث طراحی اوراق رهنی با سود مناسب برای سرمایه‌گذاران نیز از دغدغه‌های اصلی به شمار می‌رود). همچنین ریسک پرداخت زودتر از موعد اقساط توسط وام گیرندگان از ریسک‌هایی است که این اوراق با آن مواجه هستند. به‌رغم همه آنچه گفته شد، این اقدام را به فال نیک می‌گیریم و از دست‌اندرکاران این جریان تشکر ویژه داریم و انتظار داریم اجازه داده شود رقم اوراق رهنی منتشر شده، در گذر زمان افزایش یابد. *استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه