اصلاح نظام تامین مالی مسکن

سرویس اقتصادی فردا؛ دکتر بهروز هادی‌زنوز * : در دهه 1380 به موازات افزایش درآمدهای صادرات نفتی و تزریق آن به اقتصاد، نرخ واقعی ارز کاهش یافت و همین امر موجب افزایش قیمت نسبی کالاهای غیر قابل تجارت از جمله مسکن شهری در کشور به‌ویژه کلان‌شهرها شد. سیاست دولت در زمینه عرضه مسکن ارزان‌قیمت تحت عنوان مسکن مهر نیز که اقشار آسیب‌پذیر را هدف قرار داده بود، نتوانست مانع از تولید و عرضه مسکن در بخش‌های دیگر بازار مسکن شهری یعنی مسکن اقشار مرفه و میانه حال شود. در این دوره تلاش شد تسهیلات تولید مسکن برای انبوه‌سازان و تسهیلات خرید مسکن برای خانوارها با نرخ سود یارانه‌ای پرداخت شود. همین امر هزینه سرمایه‌گذاری در مسکن را کاهش ‌داد و بر تمایل به ساخت و ساز مسکن در شهرها دامن ‌زد. در همین دهه تعدادی بانک خصوصی با سهامداری شرکت‌های انبوه‌ساز و نیز صندوق‌های بازنشستگی و...ایجاد شد که هدف عمده آنها تامین مالی سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز مسکن شهری و مراکز تجاری و اداری بود. آمارهای موجود نیز بیانگر اختصاص سهم بزرگی از تسهیلات بانکی به بخش ساختمان در همین دوره است. اما حباب قیمت در بازار مستغلات شهری بالاخره به‌دنبال تشدید تحریم‌های اقتصادی و کاهش درخور توجه ارزش پول ملی در هم شکست و رونق بازار مسکن از آغاز دهه 1390 جای خود را به رکود طولانی‌مدت و کم سابقه داد. در این میان کاهش دستمزدهای واقعی که خود ناشی از نرخ‌های تورم بالای سال‌های اخیرو تنزل ارزش پول ملی بود، همراه با رشد منفی اقتصاد ملی در دوره برنامه پنجم توسعه، منجر به کاهش بودجه خانوارهای شهری شد و تقاضا برای خرید و اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار داد. هر چند دولت یازدهم با پیگیری سیاست‌های مسوولانه مالی و پولی توانست در چند سال اخیر بر تورم افسار گسیخته لگام زند و از نوسانات زیانبار نرخ ارز جلوگیری کند، اما کاهش قیمت نفت در بازارهای جهانی در یک سال و اندی اخیر، مجددا وضعیت رکود اقتصادی را تشدید کرد و اقتصاد ایران در سال 1394 عملکرد خوبی از خود نشان نداد. تداوم رکود اقتصادی، تنش در مناسبات درونی قدرت و وقفه در رفع تحریم‌ها به‌دنبال تجربه یک دهه تلخ از رشد اندک همراه با عدم ایجاد اشتغال، ابعاد فقر و بیکاری را در جامعه توسعه داد و امید به بهبود وضع درآمد و اشتغال را در نزد اقشار فقیر و میانه حال جامعه در آینده نزدیک زائل کرد. علاوه بر تحولات منفی فوق در سمت تقاضای بازار مسکن، بحران در نظام بانکی نیز مزید بر علت شد، به این معنی که با ایجاد وضعیت رکود تورمی در اقتصاد کشور و طولانی شدن رکود بخش مسکن شهری، ارزش دارایی‌های مستغلاتی بانک‌ها و شرکت‌های وابسته آنها کاهش یافت، افزایش مطالبات غیر جاری بانک‌ها از دولت و بخش خصوصی بالا رفت و بانک‌ها در زمینه پرداخت تسهیلات جدید به بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله ساخت و ساز و خرید مسکن، دچار مشکلات جدی شدند. این وضعیت در دو سال اخیر به رقابت در زمینه جذب سپرده‌ها به هر قیمت تمام شد و هزینه سرمایه را به‌شدت افزایش داد. در واقع نرخ بهره اسمی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی بر خلاف انتظار برخی از تحلیلگران مالی و بانک مرکزی به‌طور خودتنظیم به موازات کاهش نرخ تورم کاهش نیافت و به این ترتیب هزینه واقعی سرمایه در اقتصاد ملی افزایش یافت. مجموعه عوامل فوق رکود بازار مسکن را تشدید کرد و انبوه‌سازان پس از مدتی مقاومت ناگزیر شدند قیمت مسکن نوساز را به ویژه در مناطق مرغوب شهرهای بزرگ کاهش دهند و در انتظار روزهای بهتر در آینده دست از سرمایه‌گذاری جدید کشیدند. حتی در مواردی تکمیل ساختمان‌های نیمه تمام دچار وقفه‌های زمانی نسبتا طولانی شد. وزارت مسکن و شهرسازی و مشاوران ارشد اقتصادی دولت با استناد به ارتباطات گسترده بخش ساختمان با صنایع مصالح ساختمانی و اشتغال‌زایی بالای این بخش، خروج بخش ساخت و ساز از رکود را یک فرصت مهم برای خروج از رکود تورمی در دوران پساتحریم می‌دانستند. به همین دلیل در صدد برآمدند با افزایش سقف تسهیلات مسکن و ارائه این تسهیلات با نرخ سود یارانه‌ای، تقاضای مسکن را که زمین‌گیر شده بود، مجددا به تکاپو وا دارند. از نیمه دوم سال 1392 تا این زمان تصمیمات مهمی در این زمینه اتخاذ شد. افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا 600 میلیون ریال و ساخت مسکن تا سقف 1000 میلیون ریال، راه‌اندازی شرکت تامین سرمایه مسکن، ارائه وام ساخت به منظور نوسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی، افزایش وام مسکن مهر از 250 به 300 میلیون ریال و اخیرا افزایش سقف تسهیلات مسکن زوج‌های جوان تا 1200 میلیون ریال در زمره این تصمیمات است. بانک مسکن که در چند سال گذشته همت خود را به‌طور عمده مصروف توزیع تسهیلات مسکن مهر از محل پول پر قدرت کرده بود، اخیرا تلاش می‌کند بازار رهن ثانویه را فعال و از این طریق به تامین منابع مالی مورد نیاز خود اقدام کند. حال این پرسش مطرح است که آیا این تدابیر برای خروج ساخت و ساز مسکن شهری از رکود کفایت می‌کند؟ پاسخ ما به این پرسش منفی است. چرا که: 1- دو دهک بالای درآمدی جامعه شهری که 40 درصد هزینه خانوارهای شهری را به مسکن خود اختصاص می‌دهند، به اتکای دارایی‌ها و پس‌اندازهای نقد خود اقدام به خرید مسکن به انگیزه مصرف شخصی یا سوداگری می‌کنند. قیمت مسکن لوکس در شهر‌های بزرگ به رغم کاهش درخور توجه، هنوز به‌طور کامل از حباب قیمتی تخلیه نشده است. در این بخش از بازار نیز مازاد عرضه زیادی وجود دارد. 2- سه دهک پایین درآمدی در شهرها عموما در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و نقاط پیرامونی شهرها زندگی می‌کنند. اینها متقاضی مسکن فرسوده‌اند نه مسکن نوساز. در عین حال این گروه فاقد منابع پس‌انداز و درآمد کافی برای استفاده از تسهیلات مسکن هستند. دو وزارتخانه راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی برنامه مشترکی را برای مسکن اجتماعی طراحی کرده‌اند. 3- از نیمه دوم سال 1392 به این سو بالغ بر 590 هزار مسکن مهر افتتاح و فروش اقساطی بالغ بر 600 هزار واحد آغاز شده است و دولت تلاش دارد تامین زیربناهای بیش از 470 هزار مسکن مهر را برای واگذاری تا پایان سال جاری به پایان برد. به این ترتیب در بخش مسکن ارزان‌قیمت نیز کمبود جدی وجود ندارد. 4- بانک مسکن دهک‌های هزینه‌ای 5 تا 8 را به‌عنوان بازار هدف خود در مرکز توجه قرار داده است و قصد دارد منابع تسهیلات را عمدتا در کوتاه‌مدت و میان‌مدت از طریق عایدات ناشی از بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر تامین کند. یارانه نرخ سود نیز از همین محل پرداخت خواهد شد. در بلند مدت بانک مسکن به بازار رهن ثانویه چشم دوخته است. اما بسته‌بندی تسهیلاتی که با نرخ بهره ثابت، سقف ثابت و بدون توجه به توان پرداخت متقاضیان پرداخت می‌شود و فروش آن در بازار رهن ثانویه امری غیرممکن به نظر می‌رسد. به‌طور خلاصه نظام تامین مالی مسکن در کشور از وضعیت مطلوب فرسنگ‌ها فاصله دارد. چشم‌انداز رشد اقتصادی و ایجاد فرصت‌های اشتغال و درآمد جدید برای خانواده‌های جوان چندان خوش‌بینانه نیست. دولت توان پرداخت یارانه به مسکن اجتماعی را ندارد. نظام بانکی هنوز از حل معضلات مالی خود درمانده است و بازار اوراق بهادار که دولت، بخش خصوصی و بانک مسکن برای تجهیز منابع مالی به آن دل بسته‌اند، عقب مانده است. در این وضعیت، ممکن است شاهد تکان مختصری در سمت تقاضای مسکن شهری باشیم، اما این به معنای رونق کامل این بازار در سال 1395 نخواهد بود.