در سال جدید هم خانه گران می‌شود و هم اجاره بها/ رکود بازار مسکن در سال ۹۵ می‌شکند؟

سرویس اقتصادی فردا: وضعیت بازار مسکن در سالی که گذشت، مانند سایر بازارهای کشور تنها رکود بود و رکود. در واقع نگاهی به آمارهای سال گذشته از رکود شدید در بازار مسکن خبر می‌دهند. بنا بر آخرین آمار منتشر شده، تعداد معاملات خرید و فروش طی بهمن ماه سال گذشته در شهر تهران تنها هفت دهم (۰. ۷) درصد نسبت به دی ماه افزایش یافته بود و از ۱۸ هزار و ۱۰۱ مورد در دی ماه به ۱۸ هزار و ۲۲۹ مورد در بهمن ماه رسیده بود. اما نکته اینجاست که در کل کشور این رقم کمتر شده و تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در بهمن ماه سال گذشته با کاهش ۱. ۱ درصدی نسبت به دی ماه همراه بود و از ۱۰۷ هزار و ۷۲۸ مورد در دی ماه به ۱۰۶ هزار و ۴۹۶ مورد در بهمن ماه رسید. با این تفاسیر می‌توان گفت که بازار مسکن در سالی که گذشت، چند ماهی در رکود به سر برد و چند ماهی هم در انتظار اجرایی شدن برجام. برجامی که با اجرایی شدنش باز هم تفاوتی در وضعیت اقتصادی کشور به خصوص بازار مسکن حاصل نشد تا پیشبینی برخی اقتصادی‌ها به حقیقت نزدیک شود که معتقد بودند، تحریم‌ها کمترین اثر را بر بازار مسکن گذاشته است. آن‌ها معتقد بودند: ایران در تولید مصالح ساختمانی خودکفاست و برداشته شدن تحریم‌ها نمی‌تواند تاثیر چندانی در بازار مسکن داشته باشد. از سوی دیگر شوک ناشی از این تفاهم حتی برخی از کار‌شناسان را نگران کرده بود که به بهانه رونق در بازار مسکن، گرانی بیشتر در این بازار رقم بخورد. احمدرضا سرحدی، کار‌شناس بازار مسکن اما معتقد است که در سال ۹۵ هر چند از رکود بازار مسکن کاسته خواهد شد اما هم نرخ فروش مسکن و هم اجاره بهای مسکن گران خواهد شد. مشروح گفت‌و‌گوی فردا با احمدرضا سرحدی، کار‌شناس بازار مسکن به شرح زیر است: فردا: آقای اوحدی، بازار مسکن درسال گذشته با چه چالش‌هایی روبه رو بوده است؟ بازارمسکن درسال جاری در رکود کامل به سر می‌برد به طوری که قیمت‌ها سیر نزولی و تورم منفی داشت. قیمت اجاره به دلیل کاهش حجم خرید و فروش ملک و افزایش تقاضا برای رهن و اجاره مسکن افزایش پیدا کرد، اما درخصوص افزایش اجاره بها هم به دلیل اینکه برخی مالکان تصمیم گرفته بودند املاک خود را وارد بازارسیاه کنند آنطور که پیش بینی می‌شد افزایش پیدا نکرد یعنی قیمت اجاره از نرخ متوسط تورم بالا‌تر نرفت. بازار مسکن در سال ۹۴ یک بازار باثبات، بسیار آرام و به دور از هیجان بود. علی رغم اینکه دولت برای تغییر وضعیت بازار مسکن تمهیداتی اندیشیده بود اما به دلیل مشکلات عدیده‌ای از جمله نبود منابع مالی، نتوانست به طور تاثیرگذاری بازار را متحول کند، لذا بازار همچنان در آرامش و رکود باقی ماند و تورم در بازار خرید و فروش تقریبا منفی یا ثابت بود. به طورحتم بازار مسکن به همین روال تا پایان سال ادامه خواهد داشت، بنابراین تغییری در وضعیت رکودی بازار مسکن ایجاد نخواهد شد. فردا: وضعیت بازار مسکن را درسال آینده چطور ارزیابی می‌کنید؟ طبیعی است که رکود در بازار مسکن در ابتدای سال آینده ادامه پیدا کند چون تغییری در بازار مسکن به وجود نیامده است، اما برخلاف اینکه تغییری ایجاد نشده امید به بازار مسکن برگشته است. فردا: به خاطر اجرایی شدن برجام؟ بله. سال آینده با اجرایی شدن برجام، تحقق یافتن پیش بینی‌های اقتصادی و عدم تغییر در سیاست‌های دولت، رونق اقتصادی محقق خواهد شد که با رشد اقتصادی نرخ بیکاری کاهش و تولید سرانه ملی افزایش پیدا خواهد کرد و طبیعتا افراد نیازمند که خواستار خانه هستند توانمند خواهند شد و بدون شک از نیمه دوم سال آینده بازار مسکن از رکود خارج می‌شود. فردا: یعنی بدون هیچ اقدامی از سوی دولت و فقط به دلیل اجرایی شدن برجام بازار مسکن رونق می‌یابد؟ نه به این شکل. بی‌تردید خروج مسکن از رکود در نیمه دوم سال آینده شروطی دارد به طوری که باید برنامه‌های دولت برای اجرایی کردن برجام یعنی جذب سرمایه گذار خارجی و راه اندازی اقتصاد انجام شود، چنانچه مانع تراشی شود تحلیل دیگری در این خصوصی خواهیم داشت. اگر تمام موارد آنطور که پیش بینی شده است پیش رود از نیمه دوم سال آینده شاهد خروج مسکن از رکود خواهیم بود، به طوری که هم دولت توانایی ارائه تسهیلات کم بهره را پیدا می‌کند و هم وام گیرندگان توانایی بازپرداخت وام را خواهند داشت، لذا بر فرض محال اگر دولت وام بزرگی به خریداران مسکن دهد بازپرداخت آن دچار مشکل می‌شود زیرا فردی که بیکار است توانایی پرداخت اقساط ۱ یا ۲ میلیون تومان را نخواهد داشت، بنابراین امید است که توان دولت و هم توان وام گیرندگان در بازپرداخت تسهیلات بهبود پیدا کند تا بتوانیم شاهد خروج مسکن از رکود از نیمه دوم سال آینده باشیم. فردا: به نظر شما قیمت مسکن درسال آینده افزایش پیدا می‌کند یا کاهش؟ قیمت مسکن علاوه بر رکود بازار، تابع حجم عرضه و تقاضا است. درحال حاضر عرضه مسکن در بازار چندین برابر تقاضای موثر است نه تقاضای واقعی. وقتی عرضه مسکن بیشتر از تقاضا است طبیعتا نمی‌توان انتظار افزایش قیمت را داشته باشیم، اما در حد متعارف که بازار رونق پیدا کند ممکن است چند درصدی قیمت مسکن در سال ۹۵ افزایش پیدا کند، اما شاهد حباب در قیمت مسکن نخواهیم بود زیرا عرضه بسیار بیشتر از تقاضا است. فردا: کاهش نرخ سود بانکی باعث افزایش نرخ اجاره در سال آینده می‌شود؟ بدون شک کاهش نرخ سود بانکی باعث افزایش قیمت اجاره مسکن درسال آینده خواهد شد زیرا وقتی نرخ سود بانکی بالا باشد افراد می‌توانند بخشی از مبلغ اجاره را به صورت رهن برای سپرده گذاری در بانک دریافت کنند. چنانچه سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند طبیعتا مالک به افزایش نرخ اجاره اقدام خواهد کرد بنابراین کاهش نرخ سود بانکی برروی نرخ اجاره تاثیر منفی خواهد داشت.