طرح «گام به گام» تامین مسکن

حسام عقبایی -رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران : تقریبا بین 80 تا 90 درصد از هزینه مسکن تابع زمین و بین 10 تا 20 درصد مربوط به ساخت و ساز و مصالح ساختمانی است، بنابراین در این حوزه باید توجه داشته باشیم که اگر دولت بتواند زمین را که نقش اساسی در قیمت تمام شده مسکن دارد، کمرنگ کند یقینا در خانه‌دار شدن خانوارها تاثیرگذار است. البته باید سازوکاری اندیشیده شود که در طرح زمین شهری رانت و تبعیض صورت نگیرد و این زمین‌ها در فضایی باشند که شهرك‌های اقماری و حاشیه‌نشینی را نیز رقم نزد. اگر این طرح با اولویت بافت فرسوده در دستور کار قرار گیرد به نوعی با یک تیر چند هدف را نشانه می‌رود. به عبارتی در این شرایط علاوه بر تامین مسکن، می‌توان نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده را جدی‌تر انجام داد. طرح تامین زمین اگر در سایر مناطق نیز بدون ایجاد شهرهای اقماری و شهرهای جدید که فاقد زیرساخت‌های زیربنایی هستند اجرا شود می‌تواند اثرگذار باشد. به این موضوع هم باید توجه شود تا صرفا زمینی را در اختیار افراد قرار ندهیم که طرح‌های تفصیلی، توسعه شهری، منابع آب، برق و گاز در آن دیده نشده باشد. در این شرایط طرح زمین شهری و ارائه زمین برای ساخت‌و‌ساز مشارکتی توسط مردم مطمئنا می‌تواند در افزایش عرضه و تقاضا و همچنین کاهش قیمت مسکن و پوشش نیازهای شهری تاثیر مثبت داشته باشد؛ ضمن اینکه در بخش تامین زمین در داخل محدوده شهری مشکلی وجود ندارد. در بسیاری از کشورها، دولت‌ها از مدل «گام‌‌به‌گام» برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار هدف (خانوارهایی که جزو سه تا چهار دهک اول جامعه هستند) استفاده می‌کنند به‌طوری که در گام اول با اختصاص تسهیلات مسکن‌اجاره‌ای، وضعیت حاد این گروه تحت کنترل قرار می‌گیرد و در گام‌های بعدی با تقویت قدرت اولیه پس‌انداز در آنها، شرایط خرید مسکن و ارائه مسکن‌ مالکیتی برای آنها فراهم می‌شود.بنابراین اولین برنامه و سیاست اجرایی برای تامین مسکن دهک‌های نیازمند باید در قالب واگذاری 5ساله مسکن‌اجاره‌ای، عملیاتی شود.در واقع دولت باید شرایطی را فراهم کند که دهک‌های کم‌درآمد جامعه به‌صورت گام به گام بتوانند صاحبخانه شوند. راهکارهای ارائه شده اگر چه ممکن است بخشی از نیازها را پاسخگو باشد ولی به‌صورت جامع نمی‌تواند تمام نیازهای موجود در بخش مسکن کم‌درآمدها را پوشش دهد.در حال حاضر وضعیت اقتصاد کشور به‌خصوص در بخش مسکن به‌گونه‌ای است که صرفا با یک فرمول نمی‌توان مشکلات موجود در این بخش را برطرف کرد همان‌طور که تجربه ساخت مسکن مهر نشان داد به‌رغم صرف بودجه هنگفت در دولت نهم و دهم برای این پروژه، عملا این واحدها تاثیر چندانی بر بازار مسکن برجای نگذاشته‌اند. دولت باید فاز به فاز با ایجاد فرصت برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن و همچنین برنامه‌ریزی برای اسکان گروه‌های کم‌درآمد که قادر به تامین مسکن برای خود نیستند، شرایط را برای بهبود وضعیت عرضه و تقاضا در راستای ایجاد توازن در این بازار، فراهم کند.قاعدتا خانوارهای زیادی هستند که حتی قدرت پس‌انداز برای ورود به طرح‌های مسکن ارزان‌قیمت دولتی مانند مسکن مهر یا بازپرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت را هم ندارند بنابراین دولت در چنین شرایطی وظیفه دارد با ایجاد فرصت پس‌انداز برای این خانوارها آنها را گام به گام به سمت خانه‌دار شدن حمایت کند.به این منظور لازم است دولت با اجرای طرح‌هایی همچون مسکن استیجاری در قالب مسکن حمایتی با حداقل اجاره بها، به مدت حداقل 5 سال، با ایجاد فرصت پس‌انداز برای این خانوارها و سپس اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، از آنها در جهت حل مشکل سکونتی‌شان حمایت کند. باید انگیزه‌های تولید مسکن در این بخش به‌گونه‌ای تقویت شود که سازندگان ضمن برخورداری از تسهیلات و زمین ارزان‌قیمت ملزم به ساخت سازه‌های صنعتی و پایدار شوند تا پس از گذشت چند سال، بافت‌های ایجاد شده به دلیل فرسودگی نیازمند تخریب نشود.با این روش هم دولت می‌تواند در بخش قابل‌توجهی از بازار اجاره به‌عنوان کنترل‌کننده قیمت‌ها ورود کند و از این طریق به کنترل بازار مسکن بپردازد و هم ضمن ایجاد انگیزه برای تولید مسکن از سوی سازندگان، شرایط خانه‌دار شدن و حل مشکل مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد، فراهم می‌شود. با توجه به اینکه نیاز به مسکن در مناطق مختلف و در میان اقشار و دهک‌های مختلف، متفاوت است، دولت باید ضمن شناسایی نیازهای انباشته مسکن، نسبت به ایجاد هر دو شکل مسکن استیجاری و ملکی اقدام کند.