4 دلیل افزایش قیمت اوراق مسکن در بورس

مهر: شورای عالی بورس، سازمان بورس، فرابورس و بانک مسکن تاکنون جلسات متعددی را برای تقویت عرضه اوراق تسهیلات مسکن برگزار کرده‌اند، اما در نهایت این شورای پول و اعتبار و بانک مسکن است که تعیین کننده وضعیت و ضمانت‌های اجرایی سیاست‌های اتخاذ شده در این زمینه می‌باشد و تاکنون هیچکدام از تدابیر نتوانسته منجر به کاهش قیمت اوراق شود. بازار مسکن طی یکسال اخیر در حالی در رکود به سر می برد که اقدامات حمایتی دولت برای رونق بخشی به این بازار کاری از پیش نبرده است. افزایش تسهیلات اوراق مسکن فرابورس، در دی ماه سال گذشته توسط شورای پول و اعتبار در حالی از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان و وام جعاله به 10 میلیون افزایش یافت که با گذشت این مدت هنوز اینگونه اقدامات کارساز نبوده است. با وجود رکود بخش مسکن، قیمت اوراق تسهیلات مسکن هنوز هم با افزایش قیمت مواجه است و طی ماه های اخیر هیچگاه قیمت هر برگه تسهیلات مسکن در فرابورس به کمتر از 90 هزار تومان نرسیده است و در برخی از مقاطع به مرز 100 هزار تومان هم رسیده که البته با اقدامات بانک مسکن و فرابورس از افزایش قیمت به بیش از این رقم جلوگیری به عمل آمد. بالا بودن نرخ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس به عنوان تنها کمک هزینه برای افرادی که می خواهند خانه دار شوند، باعث ممانعت از استفاده آنها از این اوراق می شود؛ به اعتقاد برخی از تحلیلگران بازار مسکن کاهش قیمت خرید این اوراق می تواند به عنوان یکی از عوامل محرک بازار مسکن کشور باشد. از سوی دیگر برخی از افراد مانند مدیران فرابورس و بانک مسکن معتقدند که قیمت خرید این اوراق مناسب است و با توجه به اینکه ارزش واقعی فعلی اقساط اوراق مسکن 21 درصد برای خریدار تمام می شود و این نرخ با نرخ سودهای بانک های کشور برابری می کند، بنابراین این قیمت عادی و طبیعی است. شاید بر اساس این اعتقاد باشد که بازار تمایلی برای کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن فرابورس از خود نشان نمی دهد و این اوراق همچنان با قیمت های بالا خرید و فروش می شود و دارندگان آن تمایلی به کاهش قیمت فروش ندارند و با توجه به اینکه دارندگانی که قبلا در بانک مسکن سپرده گذاری کردند و به این سپرده هایشان این امتیاز تعلق گرفته است، این اوراق را به نسبت شرایط بازار عرضه می کنند. فرابورس و بانک مسکن تاکنون جلسات متعددی را برای یافتن راهکارهای جلوگیری از سفته بازی اوراق در فرابورس برگزار کرده اند و تدابیری را اندیشیده اند اما با توجه به اینکه قیمت اوراق پیش از تدوین این راهکارها افزایش یافته است، بازار چندان تمایلی به کاهش قیمت بیش از این ندارد. به هر حال بررسی وضعیت قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن از آغاز انتشار آن در آبان ماه سال 89 تاکنون نشان می دهد که قیمت هر برگه اوراق در مهر ماه همان سال در بازار غیررسمی حدود 90 تا 100 هزار تومان بود، در اصل در آن زمان این اوراق در فرابورس معامله نمی شد و نرخ مجموعه اوراق وام مسکن در این بازار حدود 500 هزار تومان بود. پس از اینکه اوراق رسما در فرابورس عرضه شد نرخ 90 هزار تومانی اوراق به 40 تا 50 هزار تومان تقلیل یافت و حتی نرخ اوراق به 37 تا 38 هزار تومان نزول کرده بود، اما پس از تصمیمات جدید به اعتقاد فرابورسی ها به دلیل افزایش تقاضای واقعی، کاهش زمان خرید وام، کاهش عرضه در برخی از ماه ها و افزایش میزان وام قیمت دوباره بالا رفت. همچنین تاکنون شورای عالی بورس، سازمان بورس، فرابورس و بانک مسکن برای تقویت بخش عرضه اوراق جلساتی را برگزار کرده اند، اما در نهایت این شورای پول و اعتبار و بانک مسکن است که تعیین کننده وضعیت و ضمانتهای اجرایی سیاست های اتخاذ شده دراین زمینه می باشد. بر اساس جدیدترین آمارهای فرابورس ایران حدود 500 هزار نفر با استفاده از ساز و کار اوراق تسهیلات بانک مسکن تاکنون صاحب خانه شده اند و تمام معاملات در این بخش یعنی 100 درصد به استفاده از وام منجر می شود و دیگر معاملات مازاد در این بخش وجود ندارد. با محدویت های اعمال شده در فرابورس دیگر کسی نمی تواند به خرید اوراق با دید سرمایه گذاری بنگرد و در عین حال حجم خرید برای هر کد معاملاتی محدود شده و مدت زمان نگهداری اوراق دو ماه در نظر گرفته شده است و دیگر معاملات ثانویه ای در کار نیست، با این وجود باز هم قیمت وام مسکن کاهش نیافته است.