کاهش قیمت اوراق مسکن را از فرابورس نخواهید

سرویس اقتصادی « فردا »: با انتشار و ورود اوراق وام مسکن، شیوه سنتی سپرده‌گذاری و انتظار برای دریافت وام مسکن متحول شد. در این حالت دیگر نیازی به انتظار کشیدن یا ماندن در صف نبوده، بلکه هر کس می‌تواند با خرید تعدادی اوراق بهادار به بانک مسکن مراجعه کرده و بلافاصله وامش را دریافت کند.

با این حال ورود این اوراق دردسرهای خاص خود را نیز داشت. گرانی و پیچیده بودن ضوابط معامله این اوراق و همچنین اما واگرهایی که بانک مسکن برای مدت اعتبار و مشمولان استفاده از وام های جدید مسکن گذاشت، کار را دشوار کرد. با این حال هیچ دشواری به بزرگی افزایش قیمت یکباره این اوراق نبود. در پاسخ به دلایل این دشواری، امیر هامونی، مدیرعامل فرابورس، سازمانش را در این باره مصلوب الاختیار توصیف می کند و مسئولیت را به ناشر این اوراق حواله می دهد. با این حال وی از ورود ابزارهای جدید تامین مالی بخش مسکن سخن می گوید که می تواند عرضه و تقاضای مسکن را متوازن کند.

این روزها یکی از مهم ترین مراجعات مردم به فرابورس، تهیه اوراق وام مسکن است، اما قیمت این اوراق همواره رو به افزایش بوده و است. قیمت اوراق وام مسکن از زمان اولین انتشار تاکنون چقدر افزایش پیدا کرده و علت این افزایش چه بوده است؟

انتشار اوراق تسهیلات مسکن، مهر 89 انجام شد و در آبان ماه اولین معامله این اوراق صورت گرفت. قبل از ورود این اوراق به فرابورس، قیمت یک مجموعه اوراق که می شد با آن وام مسکن گرفت در بازار غیررسمی حدود500 هزار تومان بود. یعنی هر ورقه این اوراق حدود 90 تا 100 هزار تومان قیمت داشت و معامله می شد و با کارمزدهای بالا، که عمدتا افراد فعال در این حوزه ـ از خریدار گرفته تا فروشنده ـ دریافت می کردند. از این رو بانک مسکن تصمیم گرفت تسهیلات مسکن نظام مندی را ایجاد کند و سر و سامانی به این بخش بدهد. قصد بانک مسکن از این کار شفافیت در قیمت گذاری بود.

توجه دارید که به هر حال باید در یک بازار، قیمت گذاری به طور شفاف صورت بگیرد تا دست خیلی از این افراد دلال که در معاملات دست دوم حضور داشته و کارمزدهای بسیار بالای نقل و انتقال را دریافت می کردند، کوتاه شود. بانک مسکن و فرابورس جلسات متعددی در این خصوص تشکیل دادند که بالاخره به این نتیجه رسیدند ماهانه فهرست دارندگان اوراقی را که در بانک مسکن سرمایه گذاری کردند به فرابورس ارسال شود تا برای آنها گواهی نقل و انتقال صادر شود. هدف از تشکیل بازار مذکور این بود که برخی افراد وام خود را دریافت می کنند، اما برخی دیگر بنا به هر دلیلی دیگر به این وام احتیاجی ندارند و قصد واگذاری آن را دارند. در این صورت این فرد می تواند با سپرده گذاری که قبلا انجام داده، گواهی را که از سوی فرابورس دریافت کرده است، عرضه کند و کسی که نتوانسته در بانک مسکن سپرده گذاری کند از این وام بهره مند شود و با خرید این اوراق به هدف خود برسد.

این بازاری بود که در آبان 89 رسما در فرابورس با درخواست بانک مسکن شروع به کار کرد و مجوزهای لازم را از کمیته فقهی و همین طور سازمان بورس و اوراق بهادار و شورای عالی بورس اخذ کرد. البته این اوراق به عنوان یک ورقه قابل معامله هم شناخته شد و با عنوان یک امتیاز و یک حق تقدم در نظر گرفته شد. از آن تاریخ تقریبا روند نزولی قیمت آن در بازار شروع شد. با توجه به این که فرابورس فقط یک کارمزد حداقلی ـ شاید در حد 10 هزار تومان ـ را که باید به کارگزار پرداخت می شد در نظر گرفته بود. لذا قیمت 90 هزار تومانی این اوراق به 40 تا50 هزار تومان رسید و این کاهش قیمت ناشی از تغییرات و همچنین وجود شفافیت در بازار بود. همچنین به واسطه این که این بازار، بازار شفافی شده بود، قیمت هایی که در بازار غیررسمی (هر برگه 90 تا 100 هزار تومان) قیمت داشت، این زمان سپری شد و در آن مدت برنامه ریزی هایی صورت گرفت تا این اوراق با قیمت های 37 تا 38 هزار تومان هم معامله شد.

چه دلیلی پیش آمد که قیمت این اوراق از 37 هزار تومان دوباره روند صعودی را پیش گرفت؟

در دی ماه سال گذشته شورای پول و اعتبار سقف استفاده از وام مسکن را از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش داد و همین افزایش وام ابهاماتی را به وجود آورد. شورا در مرحله اول اجازه داد کسانی که اوراق را دارند و کسانی که آن را می خرند تا سقف 35 میلیون تومان وام بگیرند. همین طور سقف وام جعاله تعمیرات مسکن به ده میلیون تومان افزایش یافت. این اقدامات، در مجموع 45 میلیون تومان وام را برای زوج های جوان قابل دسترسی کرد که با فرمولی که بانک مسکن و شورای پول و اعتبار اعلام کرد این وام تا 60 میلیون تومان هم پرداخت می شود. حالا اتفاقی که افتاد را می شود این طور توصیف کرد که از آذر و دی سال گذشته تا الان، تقاضای واقعی این وام سه برابر شده است. دلیل عمده اش هم این است که به هر حال حجم اوراق مورد معامله بیشتر شده است. مثلا قبلا با 40 برگه یک وام 20 میلیونی معامله می شد، اما الان باید 90 برگه خرید تا یک وام 45 میلیون تومانی نصیب من نیازمند نوعی بشود؛ لذا بخشی از دلایل رشد قیمت اوراق این است.

و دلیل بعدی؟

بخشی هم به این برمی گردد که متقاضیان جدیدی وارد این بازار شدند. این متقاضیان که قبلا برای خرید یک خانه 20 میلیون تومان بودجه در اختیار آنها قرار می گرفت، چون این مبلغ در قبال مبلغ کل خانه به چشم نمی آمد و شاید در معادلات و محاسبات خریدار مسکن رقمی نبود که بخواهد این پروسه یک ماه یا 40 تا 45 روز را در فرابورس و بانک مسکن طی کند و بیاید این وام را بگیرد و لذا خیلی از خریداران اصولا از دریافت وام مسکن چشم پوشی می کردند.

اما از آنجا که شورای پول و اعتبار و همین طور خود بانک مسکن سقف وام مسکن را بالا بردند، به هر حال به نوعی در معادلات و محاسبات قیمت خرید مسکن برای عامه مردم، رقم وام مسکن تاثیرگذار شده و قابل محاسبه است و لذا خیلی ها حاضرند برایش وقت بگذارند و این وام 45 میلیون را دریافت کنند. به همین دلیل ما متقاضیان جدیدی هم در این مدت برای دریافت وام مسکن از طریق اوراق داشتیم، در حالی که عرضه اوراق افزایش نیافته و شاید در بعضی ماه ها کمتر هم شده است.

این راهم بگویم که عرضه اوراق این طور نیست که فرابورس آن را عرضه کند. بلکه خود دارندگانی که قبلا در بانک مسکن سپرده گذاری کردند و به این سپرده هایشان این امتیاز تعلق گرفته است، این اوراق را به نسبت شرایط بازار عرضه می کنند. لذا اگر ما عرضه را ثابت در نظر بگیریم، از آذر و دی سال گذشته و بعد از ماه های گذشته از امسال عرضه اوراق کمتر شده، اما تقاضا سه برابر شده و لذا طبیعی است قیمت ها از 40 هزار برسد به این قیمت هایی که الان در بازار دارد کشف قیمت می شود.

یک نکته دیگر هم خدمت تان عرض کنم و آن این که من دیدم تحلیل هایی را که خیلی از دوستان انجام می دهند و می گویند برای دریافت وام ما باید 90 برگه بگیریم که می شود در حدود 9 میلیون تومان و این وام برای ما خالص 36 میلیون تومان درمی آید. این تحلیل باید این طوری انجام شود که به هر حال این پولی که بابت این اوراق جابه جا شده و وامی که دریافت می شود خوب این پول می تواند با سودش جایگزین شود.

در واقع این 36 میلیونی که دست مشتری را می گیرد و وی اقساطش را براساس وام 45 میلیون تومانی می پردازد، اگر ارزش فعلی این اقساط را حساب کنیم، درمی آید حدود 21 درصد و این با شرایط حال حاضر قیمت پول و نرخ سودهایی که بانک ها و فعالان اقتصادی جابه جا می کنند، متناسب است. یعنی با توجه به شرایط بازار چیز غیرعادی وجود ندارد و طبیعی است با این نرخ هایی که در بازار پول است این نرخ ها متناسب با آن تنظیم شده و بازار عاقلانه تصمیم گرفته و به این نتیجه رسیده است.

با توجه به این، سازمان فرابورس بارها اعلام کرده اقدام های متعددی برای افزایش عرضه اوراق وام مسکن و کاهش سفته بازی آن در نظر دارد. به نظر می رسد هیچ اقدام موثری در این زمینه انجام نشده است.

ببینید، فرابورس عرضه کننده اوراق مسکن نیست که بتواند این کار را انجام دهد. ما تنها راهکارها را به بانک مسکن ارائه می کنیم و ارائه کرده ایم. از جمله این که سرمایه گذاری با درآمد ثابت تعریف شود تا پس اندازهای ثابت مردم در بانک جمع آوری و در حساب سپرده قرار بگیرد. حال با هر مقدار سپرده ای که در اختیار مشتری است امتیازی را کسب کند و در نهایت بتواند در بازار اوراق خود را عرضه کند.

همچنین صندوق های سرمایه گذاری که در بازار وجود دارد نیز ازجمله توصیه های فرابورس بوده که بانک مسکن می تواند انجام بدهد. حتی از سوی فرابورس به تمام صندوق های سرمایه گذاری حال حاضر در بازار سرمایه بخشنامه شد که این اجازه را داشته باشند، علاوه بر پرتفوی سهام، اوراق مشارکت، اوراق اجاره و اوراق مرابحه را دارا باشند تا بتوانند در بانک مسکن با آن فرمول مشخص و آن امتیازهایی را که می توانند بگیرند سپرده گذاری کنند تا به حجم عرضه اوراق مسکن اضافه شود.

واقعیتش این است که از شهریور امسال ما شاهد افزایش حجم عرضه اوراق بوده ایم، اگرشما تعداد اوراقی را که در مرداد برای عرضه موجود بوده، نگاه کنید چیزی حدود 770 هزار برگه است که این اوراق در شهریور ماه به حدود 820 هزار ورقه رسیده و چیزی حدود 50 هزار برگه بیشتر از ماه قبلش بوده است.

لذا بانک مسکن با توجه به سپرده گذاری که نزد وی انجام شده، تا حدی توانسته قیمت اوراق راکنترل کند. شما نماد شهریور امسال بانک مسکن را اگر ملاحظه کنید، می بینید روزی که این نماد باز شد خیلی عرضه سنگینی صورت گرفت و توانست قیمت اوراق را از 100 هزار تومان به حدود 92 تا 93 هزار تومان کاهش دهد و این اتفاق افتاد، اما به هر حال سعی همه ما از جمله بانک مسکن، سازمان بورس و شورای عالی بورس که یکی دو جلسه هم ما خدمت آنها بودیم و جلساتی را ویژه همین قضیه گذاشتند، سعی ما این است که بتوانیم با راهکارهایی عرضه را تقویت کنیم، ولی قطعا این عرضه دست فرابورس یا شورای عالی بورس و سازمان بورس نیست. به هر حال از طرف ما فقط سیاستگذاری و توصیه می تواند صورت بگیرد، ولی این که این سیاست ها چه ضمانت اجرایی داشته باشد برمی گردد به سیاست هایی که شورای پول و اعتبار و خود بانک مسکن می تواند برای کنترل این اوراق اجرا کند.

حالا فکر می کنید کاهش قیمت اوراق به تنهایی از عهده بانک مسکن بربیاید؟

خیر، خود بانک مسکن هم به تنهایی نمی تواند روی قیمت اوراق اثر داشته باشد، چون در قیمت گذاری اوراق ذی نفع نیست. یکسری مردم می آیند و در بانک مسکن سپرده گذاری می کنند و طبق فرمول امتیاز می گیرند. همان مردم هم امتیازهایشان را دوباره به مردم در بازار عرضه می کنند. حالا یکسری هم از دارندگان اوراق هستند که خانه گرفته اند و نیاز ندارند و این امتیازها را می دهند به دیگران که بتوانند از این امتیازها استفاده کنند و خانه دار شوند.

من آماری خدمت تان عرض کنم که بدانید حدود 500 هزار نفر با استفاده از این ساز و کار صاحب خانه شده اند. الان هم شکل معاملات اوراق طوری شده است که تمام معاملاتی که دارد انجام می شود نزدیک به صد درصد، به استفاده از وام منجر می شود.

یعنی بحثی که بعضا مطرح می شود که خیلی ها اوراق را می خرند و استفاده نمی کنند و می خواهند با دید سرمایه گذاری وارد این بازاربشوند با توجه به محدودیت هایی که فرابورس گذاشت و از جمله حجم خرید را برای هر کد معاملاتی محدود کرد و همین طور مدت زمان نگهداری را برای این اوراق در نظر گرفت و هر نفر که این اوراق را می خرد باید حداقل دو ماه نزد خودش نگه دارد و حق معاملات ثانویه ندارد، درست نیست. با این تفاصیل تقریبا می شود گفت که ما میزان استفاده از وام مسکن را به صددرصد رساندیم و معاملات مازاد را در این اوراق شاهد نیستیم.

برنامه جدیدتان برای تامین مالی بخش مسکن چه سمت عرضه و چه سمت تقاضا چیست؟

کاری که دراین راستا صورت گرفت بحث راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان بود که انجام شد. این کار بخش ساخت و ساز مسکن را تقویت می کند و می تواند یکی از عوامل موثر عرضه مسکن باشد. فعالیت این صندوق ها متمرکز بر کمک و تامین مالی پروژه هایی است که در صنعت ساخت و ساز هستند و این قطعا از جهاتی بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. صندوق ها از یک سوءعامل تقویت عرضه هستند و از سوی دیگر با توجه به نظام طراحی که صورت گرفته در بخش عرضه موثر خواهند بود. یعنی صندوق زمین و ساختمان طوری طراحی شده که هر مترمربع مسکن تحت ساخت یا مالکیت آن به تقریبا چهار هزار و خرده ای سهم تقسیم می شود.

به این ترتیب هر متراژ یا قیمت مسکنی را که شما در نظر بگیرید، مثلا شما چهار میلیون تومان در نظر بگیرید به قسمت های هزار تومانی تبدیل می شود. یا براساس یک مترمربعی که با چهار میلیون تومان ساخته می شود، واحدهای سرمایه گذاری هزار تومانی منتشر می کنیم.

طبیعی است دسترسی عموم مردم به صنعت ساخت و ساز و خرید مسکن با این مکانیسم فراهم می شود. الان با توجه به شرایط موجود کسی مثل من و شما بخواهد وارد بازار مسکن شود و خانه ای را بخرد باید رقم قابل توجهی داشته باشد، ولی الان با یک سرمایه حداقلی می توان به بحث آورده مسکن ورود کرد. همچنین قطعا خریدارانی که می آیند در این صندوق ها سرمایه گذاری می کنند، خودشان را نسبت به نوسانات نرخ تورم در حوزه مسکن پوشش ریسک می دهند و اگر آن مسکن گران شد به تناسب آن قیمت های این بازار ثانویه در فرابورس گران می شود.

همچنین اگر انتظار از بازار مسکن این باشد که راکد بماند، قطعا این انتظارات تاثیرات خودش را روی بازار ثانویه این صندوق های زمین و ساختمان خواهد گذاشت. لذا از هر دو جنبه می تواند به تقاضا و عرضه مسکن کمک کند.

علاوه بر صندوق های زمین و ساختمان، فرابورس با همکاری برخی دستگاه های دیگر در حال مطالعه و راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات یا صندوق هایی که اجاره داری می کنند یا همان ریسک ها است. این صندوق ها مکمل صندوق های زمین و ساختمان هستند که می توانند بیایند پروژه ای را که صندوق ساخت یا زمین ساختمان ساخته است را بخرند و به صورت اجاره داری به کسانی که می خواهند اجاره کنند، بدهند. طبیعتا از محل اجاره این واحدها صاحبان این صندوق ها می توانند منتفع بشوند. ما این را در دستور کار داریم و انتظار داریم بخوبی انجام شود.

خرید و فروش اوراق مشارکت و اوراق بهادار دیگر از طریق فرابورس الان عملیاتی شده است؟

از سال 88 بازار اوراق مشارکت در فرابورس راه اندازی شد. فکر می کنم این بازار با حدود 30 تا 40 میلیارد تومان شروع به کار کرد و الان نقدینگی این بازار حدود 6000 میلیارد تومان است که به هر حال رقم قابل توجهی شده است. همچنین با گسترش معاملات، اکنون بالغ بر 30 نوع اوراق از قبیل اوراق مشارکت، اوراق اجاره و مرابحه، گواهی سپرده بانکی و حتی پذیره نویسی و معاملات ثانویه برای این اوراق در آن انجام می شود.

این بازار یک بازار نوپا بوده و در چند سال گذشته این بازار وجود خارجی نداشته است. در بانک ها عمدتا ساز و کار خرید و بازخرید این اوراق مطرح بوده، ولی از روزی که این بازار معاملات ثانویه درفرابورس راه اندازی شده این اوراق می تواند به قیمت بازار نرخ گذاری شود و معاملات ثانویه اتفاق بیفتد.

در این میان همکاری را هم با بانک مرکزی داشتیم که بتوانیم اوراق جدیدی را که بانک مرکزی در قالب گواهی سپرده عام و خاص و همین طور اوراق جدیدی که بانک های عاملش مشخص می شود؛ منتشر می کند، با همکاری فرابورس عرضه شود. مثلا اگر برای شهرداری ها اوراق مشارکت منتشر شود برای تامین مالی دولت، این اقدام با همکاری فرابورس انجام شود. همچنین راه اندازی بازار اوراق بدهی، یکی از خواسته های دیرینه بازار سرمایه است که بتواند آن بازار هم شکل بگیرد و جای خودش را در اقتصاد کشور پیدا کند.

ما در فرابورس مثل بورس با معضلاتی مثل دستکاری و بازارسازی کاذب و باندسازی برای تغییر قیمت ها مواجه نیستیم؟

دستکاری قیمت و معاملات متکی بر ارتباطات معمولا در همه بورس ها اتفاق می افتد. این یکی از وظایف سازمان بورس و نهادهای ناظر است که کنترل این نوع معاملات را به عهده داشته باشند. اگر بخواهم یک مثال ساده بزنم، می توانم این گونه بیان کنم که مثلا من و شما تبانی می کنیم قیمت یک سهم را بالا ببریم و بعد به نفع شخصی خودمان پس از فروش آن سهام از بازار بیرون می رویم. یا مثلا فرض کنید اطلاعاتی که در بازار یا در شرکت ها وجود دارد و آن شرکت قبل از این که اطلاع رسانی عمومی در آن زمینه به سهامداران خودش ارائه دهد، می آید زودتر اطلاعات را به من و شما می دهد. حال اگر این اخبار، مثبت باشد که من سهم را نمی فروشم و حتی سهم جدید هم می خرم، اما اگر منفی باشد قبل از انتشار این اخبار، این سهم هایی را که دارم واگذار می کنم. اینها در قانون تعریف شده و در فصل ششم و دوم و سوم قانون تشکیل سازمان بورس به این موضوع اشاره شده و مجازات هایی هم برایش در نظر گرفته شده است.

واقعیتش این است که از سال 85 سامانه های نظارتی که در سازمان بورس، بورس تهران و بعدها در فرابورس به راه افتاد، با مدل های جدیدی که می توانند معاملاتی را که از نظر قیمت مشکوک است از نظر قیمت واقعا کنترل و شناسایی بکند تا معاملات متکی بر اطلاعات نهایی باشد.

شما چند تخلف را تا به حال شناسایی کرده اید؟

به طور قاطع عرض می کنم که تعداد اینها به تعداد انگشتان دست در کل بورس و فرابورس نمی رسد و آنهایی که با این موضوع درگیر هستند روال قانونی خودش را طی می کند.

اطلاعات این افراد به سازمان بورس و کمیته تخلفات و همین طور مراجع قضایی اعلام شده و بعضا رای محکومیت هم گرفتند و بعضی از آنها هم در مرحله صدور رای هستند و بعضی هم در مرحله شناسایی که این قطعا وظیفه همه بورس ها از جمله سازمان فرابورس تهران است که این افراد را شناسایی کند و مانع بروز چنین مشکلاتی شود.

البته یک نکته را خدمت شما عرض کنم که وقتی بازار کوچک باشد، طبیعی است در این بازار کوچک این اتفاقات خیلی بیشتر مشاهده می شود؛ یعنی یکی دو نفر می توانستند، چند میلیارد تومان بازار را جابه جا کنند ولی هر چه بازار بزرگ تر باشد، فرصت برای سوءاستفاده کمتر می شود؛ بخصوص برای سهم های بزرگ. شما برای سهم های بزرگ به هیچ وجه نمی توانید روندهای مشکوک به دستکاری قیمت پیدا کنید، به این دلیل که سرمایه بسیار هنگفتی باید در اختیار فرد باشد تا بتواند قیمت ها را دستکاری کند. لذا تقریبا احتمال این رویه برای شرکت های بزرگ صفر است. برای آن شرکت هایی که خدمت تان عرض کردم برای کل بورس و فرابورس به تعداد انگشتان دست هم نمی رسد و طبیعی است در بورس های مطرح و پیشرفته دنیا هم این مساله وجود دارد و متناسب با قانونی که خود آن بورس دارد و قانونی که حاکم بر بازار است برخوردهای مناسب با آنها صورت می گیرد. یکی از وظایف بورس ها این است که برای این قضیه هم تشکیلاتی را در اختیار داشته باشند. سازمان فرابورس هم به این تشکیلات مجهز است و نمایندگان آن در اداره نظارت بر بازار در فرابورس مستقر هستند. در اداره نظارت بر بورس در بورس تهران و همین طور اداره نظارت بر بازار در سازمان فرابورس که کار همپوشانی را انجام می دهند و می توانند به بازار اطمینان دهند که اگر چنین معاملاتی پیش بیاید تعدادشان اندک است، آنها قابل پیگیری است و رای هم صادر می شود.

تاکنون چند شرکت از فرابورس اخراج شده اند؟

از فرابورس هیچ شرکتی اخراج نشده است. یک بحث تغییر نحوه معاملات 14 نماد بود که سال گذشته انجام شد. 14 نماد معاملاتی که در بازار کاری معامله می شدند، نحوه مکانیسم کشف قیمت شان تغییر کرد وگرنه هیچ شرکتی از فرابورس تا الان که در خدمت شما هستم اخراج نشده است.

منبع: جام جم آنلاین