متقاضیان اوراق مسکن برای خرید عجله نکنند

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس افزود: بر این اساس نیز کار تحلیلی با این هدف که در اوراق تسهیلات مسکن چه مقدار معامله با انگیزه سفته بازی انجام می شود در فرابورس صورت گرفت و در شورای عالی بورس هم مطرح شد.

وی اضافه کرد: همچنین شاخصی تحت عنوان معاملات مازاد مبنی بر این که چه میزان اوراق معامله می شود که به وام مسکن منجر نمی‌شود طراحی و مورد بررسی قرار گرفت که خروجی آن نشانگر این بود که تنها 3 درصد از کل معاملات در ماههای گذشته به خرید خانه منجر نشده است و استثنائا در بهمن سال گذشته که مصادف بود با افزایش حجم تسهیلات وام مسکن از 20 به 30 میلیون تومان، این شاخص 4 درصد بیشتر بود؛ یعنی 7 درصد معاملات اوراق مسکن داشتیم که به گرفتن وام مسکن منتج نشد و این اوراق با هدف سفته بازی خرید و فروش شده است.

توکلی گفت: در خرداد امسال نیز این عدد به 1.7 درصد رسید؛ یعنی تنها 1.7 درصد از کل معاملات به اخذ تسهیلات از بانک مسکن منجر نشده و بنابراین سفته بازی کم بوده است.

* خبر وام 80 میلیون تومانی علت افزایش قیمت اوراق مسکن وی در خصوص علت افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن در هفته های گذشته و رسیدن تا مرز 100 هزار تومان تصریح کرد: در قیمت اوراق بهادار که مسکن هم از این موضوع استثناء نیست، خبرها و برنامه‌ریزی‌هایی که آینده را تحت تاثیر قرار می دهد بسیار موثر است.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس افزود: اوراق تسهیلات مسکن زمانی که در سال 89 به فرابورس آمد حدود 90 هزار تومان بود؛ یعنی وام 20 میلیون تومانی حدود 3.6 میلیون تومان هزینه داشت؛ اما به مرور که معاملات به روال افتاد و رکود در معاملات مسکن پیش آمد، قیمت این اوراق تا 35 هزار تومان هم پایین آمد و برای خرید وام 20 میلیونی مردم باید حدود 1.4 میلیون هزینه می‌کردند.

این مقام مسئول گفت: اما در دی ماه سال 92 که در شورای پول و اعتبار که افزایش حجم تسهیلات مسکن از 20 به 35 میلیون تومان مصوب شد، با افزایش وام جعاله از 5 به 10 میلیون تومان نیز در عمل کل وام 45 میلیون شد و این افزایش قدرت خرید باعث بالا رفتن قیمت اوراق از حدود 35 تا 40 هزار تومان به حدود 65 تا 70 هزار تومان شد.

توکلی اضافه کرد: در فروردین امسال نیز شایعاتی مطرح شد که بانک مسکن و شورای پول و اعتبار برنامه ای دارند مبنی بر این که حجم تسهیلات را از 45 میلیون به حدود 80 تا 90 میلیون افزایش دهند که این موضوع باعث شد تا قیمت اوراق افزایش پیدا کند؛ چون افراد در صورت داشتن این اوراق بجای 45 میلیون تومان می توانستند 80 تا 90 میلیون تومان وام بگیرند بنابراین این موضوع باعث رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن شد.

* تکذیب افزایش سقف اوراق تسهیلات به 80 میلیون تومان رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس با تکذیب افزایش سقف اوراق تسهیلات به 80 میلیون تومان گفت: در جلسه‌ای که چندی پیش با حضور مدیران فرابورس و بانک مسکن برگزار شد روسای این بانک اعلام کردند هیچ گونه برنامه ای برای افزایش سقف وام مسکن ندارند و این موضوع باعث کاهش قیمت اوراق در فرابورس طی چند روز گذشته شده است.

توکلی ادامه داد: پیش بینی می شود با انتشار تکذیب خبر افزایش وام مسکن به 80 میلیون تومان حجم فروش این اوراق افزایش بیابد و قیمت آن نیز بین 70 تا 75 هزار تومان در هفته های آینده کاهش پیدا کند.

* خرید اوراق 45 میلیونی مسکن و جعاله، 8 میلیون تومان آب می‌خورد وی افزود: خرید هر ورقه در فرابورس قابلیت تبدیل به وام 500 هزار تومانی دارد. بنابراین وام 45 میلیون تومانی شامل 90 برگه می شود که با درنظر گرفتن ارزش 90 هزار تومانی برای هر برگه وام تسهیلات مسکن برای متقاضیان حدود 8 میلیون تومان آب می‌خورد.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص عدم توازن بین عرضه و تقاضا و تاثیر آن در افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز گفت: در سنوات گذشته همواره عرضه این اوراق از تقاضا بیشتر بود به صورتی که در سال 90 ماهانه حدود 220 میلیارد تومان تقاضا وجود داشت، در حالی که این روزها عرضه این اوراق به حدود 400 میلیارد تومان هم رسیده است.

این مقام مسئول ادامه داد: بانک مسکن تقریبا حدود 400 میلیارد تومان وام جدید را به صورت ماهانه وارد فرابورس می کند که مورد معامله قرار می گیرد اما از دی ماه گذشته تاکنون مقدار متوسط تقاضای این اوراق در فرابورس به حدود 600 میلیارد تومان رسیده است؛ بنابراین افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس شده است.

* راه حل ایجاد توازن میان عرضه و تقاضا وی در پاسخ به این پرسش که چه راه حلی برای افزایش عرضه این اوراق در فرابورس وجود دارد گفت: مدلی که بانک مسکن برای عرضه اوراق دارد و از شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی مجوز آن را گرفته، شیوه‌ای است که به سپرده‌گذاری وابسته است؛ یعنی باید افرادی در بانک مسکن سپرده گذاری کنند تا این بانک متناسب با پولی که نگهداری می کند وامهای جدیدی را به آنها اختصاص دهد که آن افراد این وامها را در فرابورس عرضه کنند.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس افزود: در چند ماه گذشته افزایش سپرده گذاری در بانک مسکن اتفاق افتاده اما این میزان جزئی بوده و وامهایی که به صورت بانک مسکن به صورت ماهانه داده شده از 300 میلیارد تومان به 400 میلیارد به صورت ماهانه افزایش یافته است.

* صندوق های سرمایه به کمک افزایش عرضه اوراق مسکن می‌آید توکلی اضافه کرد: در جلسه ای هم که مدیران بورسی و بانک مسکن داشتند قرار شد با تشکیل صندوق های سرمایه گذاری منابعی در بازار سرمایه جمع آوری شود و این پول‌ها در بانک مسکن سپرده گذاری شده و از محل اوراقی که به این سپرده ها تلعق می گیرد حجم عرضه در بازار در ماههای آینده افزایش پیدا کند و پیش بینی می شود با این اتفاق قیمت اوراق تسهیلات مسکن کاهش محسوسی پیدا کند.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص روند تهیه و استفاده از این اوراق نیز گفت: کسانی که قصد خرید خانه را دارند و می خواهند از این تسهیلات استفاده کنند پس از معامله خانه در بنگاههای معاملاتی و دریافت کد رهگیری می توانند برای تشکیل پرونده به هر یک از شعب بانک مسکن مراجعه کنند که هر 1400 شعبه این بانک، به شبکه فرابورس متصل هستند و در خود شعبه هم می توانند اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن را خریداری کنند و بغیر از شعب بانک مسکن توسط کارگزاران عضو فرابورس ایران نیز می توانند این اوراق را خریداری کنند.

وی افزود: مقدار این اوراق می تواند متناسب با وام درخواستی متقاضیان باشد و بانک مسکن این اوراق را در پرونده متقاضی ثبت و ضبط می‌کند تا بقیه مراحل انجام شود.

این مقام مسئول در خصوص تاریخ مصرف اوراق تسهیلات مسکن نیز تاکید کرد: استفاده از این اوراق مهلت 2 ساله دارد که بانک مسکن در شرایط خاص می تواند در دو نوبت 6 ماهه آن را تمدید کند و تاکنون نزدیک به هزار میلیارد تومان از این اوراق تمدید شده است.

* عرضه و تقاضا تعیین کننده قیمت اوراق توکلی در خصوص پیش‌بینی قیمت این اوراق در روزهای آینده گفت: با توجه به این که عرضه و تقاضا قیمت اوراق تسهیلات مسکن را تعیین می کند و نرخ آن تابع پارامترهای ویژه خود است، بنابراین پیش بینی دقیقی در این رابطه نمی توان داشت اما می توان برای تعادل قیمت این اوراق در فرابورس بر عوامل موثر بر قیمت تاثیر گذاشت. مثلا طرف عرضه را تحریک کرد و حجم عرضه را افزایش داد که اقداماتی توسط شرکت فرابورس در این رابطه در حال انجام است.

* توصیه به متقاضیان خرید اوراق تسهیلات مسکن وی در پایان به متقاضیان خرید اوراق تسهیلات مسکن توصیه کرد: قیمت این اوراق قطعا در چند هفته آینده کاهش می‌یابد؛ بنابراین اگر عجله ای برای خرید ملک ندارند با تامل بیشتر نسبت به خرید اوراق تسهیلات مسکن اقدام کنند.