وضعیت امسال بازار اجاره بهای خانه و آپارتمان

دنیای اقتصاد: هرچند در بخش خریدوفروش مسکن، اغلب مردم قبل از عید اقدام به خرید یا تعویض آپارتمان خود می‌کنند، مستاجران و موجران از خردادماه وارد بازار اجاره می‌شوند تا بتوانند ملک خود را با شرایط مورد نظر اجاره کنند یا اجاره دهند. هر سال با گرم‌تر شدن هوا، بازار جابه‌جایی‌ها و نقل و انتقالات مسکن نیز گرم‌تر می‌شود. در این می‌ان، بازار اجاره مسکن، برخلاف بازار خریدوفروش که در دوره‌هایی مثل پارسال با کاهش قیمت همراه می‌شود، هیچ‌گاه کاهش محسوس در نرخ اجاره‌ب‌ها نداشته و همیشه در حد تورم عمومی جامعه و اغلب درصدی کمتر از این میزان، با رشد قیمتی مواجه شده است. این در حالی است که سال 91 و 92 برای بازار اجاره، سالی گران بود.

اغلب موجران که با محاسبه فرمول تورم عمومی اقدام به افزایش نرخ اجاره‌بها کردند طی دو سال گذشته، اجاره‌بها را فراتر از قدرت خرید معمول مستاجران افزایش دادند تا از این طریق بتوانند هزینه‌های ناشی از افزایش تورم عمومی را در بخش‌های مختلف زندگی خود جبران کنند. در این شرایط و همزمان با کاهش قدرت خرید اجاره‌نشین‌ها، بازار واحدهای کوچک متراژ با افزایش تقاضا مواجه شد که همین افزایش تقاضا، در گام بعدی، این دسته از آپارتمان‌ها را با نوع دیگری از افزایش قیمت که ناشی از تعدد تقاضا در بازار این واحدها بود، روبه‌رو کرد.در این میان، سال گذشته، در نتیجه اتفاقات مختلفی که در مسائل کلان کشور افتاد، بازار مسکن هم به تبعیت از اقتصاد کل، دستخوش تحولاتی شد.

کاهش سه مرحله‌ای قیمت مسکن ناشی از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری در خردادماه 92، مذاکرات هسته‌ای در ژنو و همچنین شرایط کلی اقتصاد کشور با مشخصه اصلی کاهش قدرت خرید و همچنین ایجاد تعادل نسبی و ثبات در بازارهای پرنوسان طلا، سکه و ارز، موجب شد انتظار عمومی جامعه به‌خصوص مستاجران به سمت و سوی کاهش سیر صعودی اجاره‌بها و تثبیت آن برود.

در این شرایط، متوسط رشد قیمت اجاره‌بهای مسکن از 25 درصد رشد در فصل جابه‌جایی‌ها - تابستان 92- به 7 درصد رشد در پایان سال رسید. اما در پی انتظاری که برای مستاجران در نتیجه کاهش قیمت مسکن در جهت تثبیت نرخ اجاره‌بها در پایان سال 92 و ابتدای سال 93 ایجاد شد و به‌رغم پیش‌بینی‌های کارشناسان و فعالان بازار مسکن مبنی بر عدم رشد قابل توجه قیمت‌ها در بازار اجاره همراستا با بازار معاملات خرید و فروش مسکن، شواهد موجود نشان می‌دهد، جو روانی حاکم بر بازار اجاره همچنان تابع جو حاکم بر این بازار طی دو سال اخیر است.

مستاجران و مشاوران املاک در این باره می‌گویند، هرچند روند کاهشی قیمت مسکن و پایین بودن قدرت خرید مردم در بازار اجاره در کنار پیش‌بینی‌های کارشناسان انتظار افزایش قیمت در بازار اجاره امسال را منتفی می‌کند ولی برخی موجران بدون توجه به شرایط موجود و به تبعیت از سال‌های قبل، با افزایش قیمت‌ها، موجب تضعیف توان مستاجران و به دردسر انداختن آنها قبل از شروع فصل جابه‌جایی‌ها شده‌اند.

دلیل اصلی افزایش اجاره‌بها

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران که پیش از این با غیرمنطقی خواندن هرگونه افزایش در نرخ اجاره‌بها، تعیین اجاره‌بها را در ارتباط مستقیم با قیمت مسکن می‌داند و نه سطح تورم عمومی، در این باره گفت: هرچند بر مبنای نظر کارشناسی نرخ اجاره‌بها ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن دارد و بسته به شرایط و موقعیت هر واحد مسکونی براساس درصدی از قیمت مسکن محاسبه و از مستاجر دریافت می‌شود اما عدم توازن بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره باعث کم اثر شدن این قاعده در تعیین اجاره‌بهای مسکن شده است.

حسام عقبایی با بیان اینکه اغلب موجران به اشتباه، تورم عمومی را مبنای افزایش نرخ اجاره‌بها می‌دانند، افزود: نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن باعث شده همیشه برای واحدهای مسکونی که گران‌تر از ارزش واقعی به بازار اجاره عرضه می‌شوند هم مشتری وجود داشته باشد و تا زمانی که مشتری برای این واحدها وجود دارد و بین عرضه و تقاضا توازن برقرار نشده، انگیزه افزایش قیمت در بین موجران وجود دارد. وی نبود فضای رقابتی میان موجران و انبوه‌سازان به‌منظور ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در قالب پروژه‌های اجاره داری کنترل شده را یکی دیگر از عوامل عدم امکان کنترل در بازار اجاره عنوان کرد و گفت:فقدان فضای رقابتی برای عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای در کنار عدم توازن عرضه و تقاضا و در نتیجه وجود مشتری برای واحدهای گران‌تر، یکی دیگر از عواملی است که منجر به افزایش نامتعارف نرخ اجاره‌بها طی سال‌های گذشته شده است.

افزایش اجاره‌بها حداکثر 15 درصد

عقبایی با اشاره به جو روانی ایجاد شده پس از آغاز سال در جهت افزایش نرخ اجاره‌بها، گفت: افزایش اجاره‌بهایی که پس از آغاز سال 93 تاکنون مشاهده شده است کمتر از 10 درصد بوده است. وی درخصوص میزان معقول افزایش نرخ اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی‌ها گفت: هرچند هنوز تا فصل جابه‌جایی‌ها حدود یک ماه زمان باقی مانده است اما افزایش بیش از 15 درصد نرخ اجاره، افزایشی غیرمنطقی در بازار اجاره بهای مسکن سال 93 خواهد بود. عقبایی با تاکید بر اینکه بازار اجاره مسکن امسال کشش بیش از 15 درصد افزایش قیمت را ندارد، تصریح کرد: امیدواریم رقم افزایش‌ها تا حد 10 درصد و نهایت 15 درصد باقی بماند و موجران نیز باید در این زمینه همکاری لازم را داشته باشند.

قرارداد اجاره را تمدید کنید

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران توصیه کرد: امسال هم پیشنهاد می‌شود موجران و مستاجران با رقم توافقی و منطقی قرارداد سال گذشته خود را تمدید کنند. وی با بیان اینکه تمدید قرارداد با رقم منطقی به نفع هر دو طرف - مستاجر و موجر است - گفت: مستاجران و موجران می‌توانند با توافق منطقی از متحمل شدن هزینه‌های جانبی ناشی از جابه‌جایی مستاجر جلوگیری کنند.

چانه زدن را فراموش نکنید

عقبایی همچنین با تاکید بر اینکه مستاجران همیشه باید در راستای اقناع موجر و در جهت تعدیل قیمت‌ها به نفع خود چانه‌زنی کنند، افزود: حق چانه‌زنی همیشه برای مستاجر وجود دارد و موجران باید با شرایط منطقی به تعدیل اجاره‌بها کمک کنند.