حباب مسکن در حال کاهش است/ چه میزان از نقدینگی به بازار مسکن کوچ می‌کند؟

سرویس اقتصادی «فردا»، مسکن: در روزهای اخیر و در شرایطی که بازار طلا و ارز دچار نوسانات قیمتی شده است، بازار مسکن نیز از این نوسان‌ها بی‌نصیب نمانده است. تغییر قیمت در بازار مسکن و تغییر میزان عرضه از سوی عرضه‌کنندگان در بازار کنونی آشکار شده و ممکن است این روند با توجه به تغییرات بازارهای طلا و ارز ادامه داشته باشد. با فرض اینکه اگر نرخ ارز و طلا در بازارهای متناظرشان رو به کاهش بگذارد و این کاهش مقطعی نبوده و پایدار باشد، این احتمال به طور جدی وجود دارد که سرمایه‌های انباشته شده در این بازارها ـ به ويژه سرمایه‌های خانگی ـ به سمت بازارهای موازی حرکت کند. دلیل این امر نیز پرهیز از کاهش سرمایه و حرکت به سمت بازارهایی با سودهی بیشتر است. بر این اساس، شاید بتوان چند بازار اصلی را به عنوان هدف برای حرکت سرمایه‌های عمومی برشمرد. بازارهای مسکن، صنعت، سپرده‌های بانکی، بورس و اوراق مشارکت این چند دسته را تشکیل می‌دهد. اگر سرمایه‌های عمومی از بازار فعلی به سمت بانک، بورس و اوراق مشارکت رود می‌توان به پویایی اقتصاد هم از بُعد کاهش نقدینگی و هم از بُعد مدیریت صحیحی برای روانه کردن سرمایه‌ها به سمت تولید امیدوار بود. اما بازار دیگری که احتمالاً بخشی از سرمایه‌های عمومی به سمت آن حرکت خواهد نمود، بازار مسکن و خرید و فروش املاک و مستغلات خواهد بود. از همین رو هم به واسطه جو روانی و هم به لحاظ تغییر عرضه و تقاضا قیمت‌های این بازار دچار تغییر خواهند شد و رکود آن می‌شکند. در این مورد که هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن خوب است یا مطلوب نیست، می‌توان به دو جریان اشاره کرد. جریانی که تولید مسکن را در بر می‌گیرد و جریانی که به دلالی مسکن روی می‌آورد. در همین زمینه بابک حاجیان ـ استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن ـ به خبرنگار تسنیم می‌گوید: «در حوزه مسکن یک بخش به سمت تولید میل می‌کند و یک بخش هم به سمت دلالی و خرید و فروش مسکن می‌رود. به‌طور طبیعی انتظار می‌رود که انبوه‌سازان به سمت تولید بروند وقتی می‌بینند تقاضا برای مسکن افرایش یافته است به طور غیر مستقیم هم به تولید میل پیدا می‌کنند. فقط باید برای بخش دلالی مسکن چاره‌ای اندیشیده شود که دولت به راحتی می‌تواند با یک سری اهرم جلوی آن را بگیرد. برای این کار قوانین خوبی داریم. مثلا با اخذ مالیات مضاعف در معاملات دوم و سوم می‌توانیم از بسیاری نابسامانی‌ها در بازار مسکن جلوگیری کنیم». بنا بر گزارش روزنامه دنیای اقتصاد نیز کارشناسان در بخش ورود نقدینگی به بازار مسکن، توصیه مي‌کنند که بازار اولیه مسکن یعنی خرید و فروش ملک یا زمین تقویت شود و سرمایه‌ها در این بخش حضور پیدا کند. اما در صورتی که نقدینگی در بازار ثانویه، یعنی واسطه‌گری و سفته بازی مسکن وارد شود؛ احتمال بروز نوسان‌هاي شدید قیمتی در بخش مسکن به دلیل ایجاد حباب قیمت، افزایش پیدا مي‌کند. از سوی دیگر شریط کنونی بازار مسکن نیز قابل توجه است. رکودی که در بازار مسکن وجود داشت، تا حدی شکسته شده و افزایش قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود. در گذشته به دلیل تورم انتظاری بسیاری از فروشندگان به دنبال افزایش قیمت املاک خویش بودند اما این انتظار را تغییر روبرو شده و در شرایط کنونی رویکرد افزایشی در بسیاری از آنان وجود نداشته بلکه کاهش قیمت‌ها نیز رخ داده است. در همین زمینه مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ در مصاحبه با رادیو اقتصاد چنین می‌گوید: «فروشندگان ملک مسکونی، رویکرد افزایشی ندارند و در هفته های اخیر شاهد کاهش قیمت ها هستیم اما هنوز حباب این بازار به طور کامل حذف نشده است ... پیش از این بازار مسکن ۲۰ درصد حباب داشت که ۵ درصد این حباب تاکنون حذف شده است». مسکن با توجه به ماهیت جذاب سرمایه‌گذاری کلان و بلند مدت آن بیشتر برای سرمایه‌گذارانی مطلوب است که انتظار نقدشوندگی کوتاه‌مدت نداشته و البته سرمایه‌های کلان‌تری نسبت به سرمایه‌گذران خُرد جامعه داشته باشند. علاوه بر این بازار مسکن عموماً همراه با تورم حرکت می‌کند و پوشش تورمی دارد که این مطلب به علاوه اینکه بازار مسکن عموماً افت شدید و سریع قیمتی ندارد، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش می‌دهد. در شرایط کنونی اگر بنا را بر کوچ بخشی از نقدینگی جامعه به حوزه مسکن بگذاریم، می‌توان از فرصت به دست آمده استفاده‌های مطلوب و بنیادینی نمود. اگر سوق دادن نقدینگی به سمت دلالی نرود و در بخش‌های توسعه‌ای، زیربنایی، بافت فرسوده و غیره سوق یابد، می‌توان برای آینده مسکن و به ويژه تأمین مسکن برنامه‌ریزی متناسبی انجام داد؛ اما اگر سرمایه‌های کنونی به بخش دلالی و واسطه‌گری سوق یابد، رشدی حاصل نشده و فقط سرمایه عده‌ای دست به دست خواهد شد.