تحلیل بازار مسکن از زبان وزیر اسبق

فارس: وزیر اسبق مسکن با تحلیل وضعیت مسکن در سال های گذشته و اخیر گفت: سازمان بورس باید در ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان تجدید نظر کند تا یکی از راه‌های جایگزین برای تجهیز منابع فراهم شود. عباس آخوندی در جریان برگزاری دومین همایش استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در سال 91 با اشاره به وضعیت مسکن و مقایسه آن با تورم در 20 سال گذشته، اظهار داشت: در حالی نرخ رشد شاخص اجاره مسکن در سال 86 رشد و سقوط عجیب و غریبی داشت که تعداد سال‌های مورد نیاز برای تملک مسکن در سال 70، 51 سال و در سال 79، 27 سال بود. این متغیر هم اکنون به 30 سال رسیده است که نشان دهنده قدرت خرید بالقوه در بازار است. وی با بیان اینکه تعداد واحدهای ساختمانی تکمیل شده در سال 89 کاهش یافته ادامه داد: ساخت زیربناهای واحدها به دلیل افزایش قیمت در سال 86 تکمیل شده و به علت علاقه به ساخت واحدهای لوکس میانگین قیمت‌ها رشد کرده اما سفته‌بازی در بخش زمین همچنان بطور جدی ادامه دارد بطوری که در سال‌های 89 و 90 بخش زمین در مقایسه با ساخت مسکن به دلیل قدرت سفته‌بازی با توجه بیشتری مواجه شده است. *شوک بزرگ سال 86 آرام آرام در حال خروج عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با اشاره به اینکه نرخ رشد درآمد نفتی کشور بر قیمت مسکن موثر است، خاطرنشان کرد: نکته مثبت سالهای اخیر بازار مسکن این است که شوک بزرگ سال 86 آرام آرام در حال خروج بوده و بازار مسکن در حال رسیدن به تعادل است. *مسکن مهر فقط 15 درصد بر تقاضا اثر دارد آخوندی با اشاره به مقوله محیط اقتصاد مسکن و با طرح این سوال که آیا میزان ساخت مسکن مهر تقاضا را کاهش می‌دهد یا خیر؟ اظهار داشت: به نظرم تاثیر ساخت مسکن مهر بر روی تقاضا بسیار محدود و اندک بوده و در بهترین حالت می‌تواند 15 درصد بر تقاضا اثر بگذارد چرا که راندمان این نوع مسکن به 15 درصد نمی‌رسد و 85 درصد اتلاف منابع دارد، بنابراین تقاضا همچنان در بازار مسکن حاکم خواهد بود. کسانی که می‌خواهند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند فکر نکنند مسکن مهر می‌تواند تقاضا را کاهش دهد. حتی به نظرم مسکن مهر بر روی مسکن ارزان‌قیمت هم اثری ندارد. وی در بخش دیگری از اظهارات خود به مقوله تجهیز منابع در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: به دلیل تخصیص 50میلیارد دلار از منابع بانکی به مسکن مهر،بانک ها امکان تجهیز دیگری ندارند، بنابراین از عمده مشکلات موجود در تقاضای مسکن بحث تجهیز منابع است بطوری که گاه حتی با نرخ 30 درصد هم امکان ساخت وجود ندارد. همچنین بانکها امکان اعطای تسهیلات به خریدار یا برای ساخت مسکن هم ندارند. ولی با این همه می‌توان از امکانات بازار سرمایه به عنوان جایگزینی در این حوزه استفاده کرد. *افزایش عدم قطعیت در بازار مسکن آخوندی با اشاره به اینکه عدم قطعیت در بازار مسکن افزایش یافته است،ادامه داد: از زمانی که در تهران و چند شهر دیگر بحث فروش کاربری مرسوم شده، بازار مسکن با فساد نسبتا گسترده‌ای مواجه شده و به همین دلیل امکان اندازه‌گیری سرمایه‌گذاری وجود ندارد. این عدم قطعیت در طرح جامع شهر تهران زیاد است و تا جایی که می‌دانم به همه شهر تهران یک واحد اضافه داده خواهد شد. وی در ادامه به تغییر ساختار تقاضا در شهرهای بزرگ اشاره کرد و گفت: طبق بررسی‌های به عمل آمده تقاضای برای خانه‌های کوچک و ارزان و حتی واحدهای تک نفره 20 تا 30 متری به دلیل کاهش آمار ازدواج و افزایش طلاق افزایش یافته است. به گفته وی تورم عوامل تولید هم منجر به رشد قیمت ساخت شده و در بخش مسکن لوکس هم افزاد تمایل به نقد شوندگی دارند برای همین در برابر کاهش تقاضا برای مسکن لوکس، تقاضا برای مسکن ارزان‌قیمت بیشتر شده است. *لزوم تجدیدنظر سازمان بورس در ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در بخش دیگری از اظهارات خود خاطرنشان کرد: متاسفانه به دلیل ساختاری که از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار برای صندوق‌های زمین و ساختمان تهیه شده، در این صندوق‌ها تضاد منابع وجود دارد برای همین این نوع صندوق‌ها بطور جدی شکل نگرفته‌اند. با این اوصاف به نظر می‌رسد سازمان بورس باید در ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان تجدید نظر کند تا یکی از راه‌های جایگزین برای تجهیز منابع فراهم شود. *سرمابه گذاری در بازار مسکن برای کم ریسک ها وی در جمع‌بندی اظهارات خود و پیش‌بینی بازار مسکن درسال91 گفت:در این بازار به نظر می‌رسد به‌رغم پابرجا بودن تقاضا رشد جدی وجود نداشته باشد،بنابراین کسانی که به فکر بازده مناسب با ریسک کم هستند می‌توانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند اما کسانی که به فکر سودهای بالاتری هستند این بازار، بازار خوبی نخواهد بود.