الان وقت خرید خانه هست یا صبر کنیم؟ | پیش بینی مهم درباره بازار مسکن

توقف خرید و فروش ملک که از اوایل خردادماه در بازار مسکن شهر تهران ایجاد شده، هم‌چنان ادامه دارد. ادامه‌ این وضعیت می‌تواند ثمرات مثبت و منفی برای بازار ملک ایجاد کند. سناریوی محتمل آن است که معاملات تا پایان ماه صفر در حالت سکون باقی بماند؛ در صورت تحقق این مساله، بازار مسکن اولین مرحله از ورود به فاز رکود را پشت سر خواهد گذاشت که می‌تواند به بازیابی توان خرید متقاضیان مصرفی منجر شود.

با توجه به دیرپذیر بودن بازار مسکن برای ارزیابی از وضعیت آن دست کم باید یک فصل بگذرد. پایان ماه صفر یعنی ۲۵ شهریورماه رکود این بازار تقریبا چهار ماهه می‌شود. اما به دلیل آن‌که به صورت سنتی و با توجه به اعتقادات مذهبی، خرید و فروش خانه در ماه‌های محرم و صفر در ایران متوقف می‌شود رکود ماه‌های مناسبتی ملاکی برای تحلیل آینده‌ی آن نیست. کارشناسان معتقدند برای تحلیل وضعیت بازار باید تا اواسط پاییز منتظر ماند.

آن‌چه که می‌توان از اوضاع فعلی بازار مسکن استنباط کرد آن است که انتظارات کاهشی در بازار ایجاد شده و به همین دلیل عرضه بیش از تقاضا شده است. البته این رشد عرضه به معنای افزایش فروشندگان نیست بلکه به دلیل کاهش تعداد خریداران، تناسب بین عرضه و تقاضا به هم ریخته است. در واقع بازار با افزایش حجم عرضه در برابر تقاضا مواجه شده و این شرایط را به نفع متقاضیان تغییر می‌دهد.

اما توقف معاملات می‌تواند ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار دهد و عرضه را در بازار مسکن پایین بیاورد. این موضوع از دو جهت منفی ارزیابی می‌شود؛ اول این‌که به دلیل پیشران بودن بخش مسکن، رکود آن برای شرایط عمومی اقتصاد، اتفاق چندان خوبی نیست. از جهت درون بخشی نیز کاهش تولید مسکن ممکن است اثرات سوئی را در میان‌مدت ایجاد کند.

بررسی‌های میدانی از سطح دفاتر املاک شهر تهران و فایل‌های عرضه شده در سامانه‌های فروش ملک گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در مقایسه با اردیبهشت ماه بین ۵ تا ۲۵ درصد دچار کاهش شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که اندک خرید و فروش‌ها در واحدهای با تخفیف و زیرقیمت صورت می‌گیرد.

درخصوص این‌که آیا بازار مسکن در کف قیمتی به سر می‌برد نیز نظرات  متفاوتی وجود دارد. پس از آغاز ریزش قیمت‌ها از ابتدای خرداد ۱۴۰۲ ناشی از افزایش تعاملات بین‌المللی و افت نرخ ارز، از حدود ۲۰ روز قبل نرخ‌های اعلامی در بازار مسکن به ثبات رسیده است. گروهی از کارشناسان معتقدند این می‌تواند نشانه‌ای از مقاومت بازار در برابر کاهش بیشتر قیمت باشد.

در سوی مقابل برخی می‌گویند که مقایسه نرخ تورم و قیمت مسکن نشان می‌دهد ادامه‌ی ثبات قیمت‌ها در بازار ملک به معنای افت حدود ۴۰ درصدی سالیانه قیمت واقعی مسکن خواهد بود. در چنین شرایطی بهتر است متقاضیان صبر کنند و در پایان دوره تکمیل رکود وارد بازار مسکن شوند. اما رکود تا چه زمانی ادامه می‌یابد؟

تا قبل از سال ۱۳۹۶ دوره‌های رکود در بازار مسکن عموما در واکنش به قدرت خرید بین ۱۰ تا ۱۲ فصل طول می‌کشید. ولی از آن زمان به بعد با پدیده‌ای تحت عنوان رکود تورمی مواجه شد. بدین معنا که بجز مقاطعی کوتاه، خرید و فروش چندانی در بازار ملک انجام نمی‌شد اما تحت تاثیر نوسانات بازارهای موازی، بخصوص نرخ ارز، قیمت خانه به روند صعودی خود ادامه می‌داد.

اگرچه شاخص‌هایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم عمومی، توان خرید متقاضیان و نوسانات بازارهای موازی بر بازار مسکن تاثیرگذار است اما محرک قوی برای این بازار، قیمت ارز محسوب می‌شود. در یک فرایند طولانی می‌توان گفت ۲۲ فصل از آغاز دوره تورمی بازار مسکن می‌گذرد و با توجه به آن‌که تناسب بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت‌ها به هم خورده شاید بتوان این‌گونه استنباط کرد که اگر محرک‌های اثرگذار، تلنگری وارد نکند دوره استراحت بازار مسکن، دست کم برای مدت ۱۰ فصل آغاز شده است.

دولت برای بهبود وضعیت بازار مسکن برنامه‌هایی همچون طرح ساخت یک میلیون خانه در سال، پرداخت وام ودیعه مسکن تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان، افزایش وام خرید مسکن از ۴۸۰ به ۹۶۰ میلیون تومان و ساماندهی مشاوران املاک متخلف و فاقد مجوز را در دستور کار خود قرار داده است.

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط این بازار به ایسنا گفت: ایجاد ثبات در بازار مسکن به برنامه‌ریزی میان مدت و بلندمدت نیاز دارد. اما متقاضیان مصرفی در هر زمان که توان خرید داشته باشند برای خرید آپارتمان تعلل نمی‌کنند و اقدام درست نیز همین است. چون متقاضی مصرفی می‌تواند از شرایط رکودی بازار مسکن استفاده کند.

وی افزود: بازارهای همسو مثل مسکن، خودرو، ارز و طلا دچار یک ثبات شده‌اند. البته بازار خودرو شاید به دلیل واردات و افزایش تولید با افت قیمت معناداری مواجه شده اما در بازار مسکن هنوز با افت جزئی مواجهیم و همه چیز بستگی به شرایط ماه های آینده دارد. ممکن است در پاییز بتوانیم ارزیابی بهتری از وضعیت بازار ملک داشته باشیم.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: در حال حاضر بازار مسکن در یک فضای انتظار به سر می‌برد. دولت هم سیاست هایی در جهت مهار نقدینگی در پیش گرفته است. ساخت و ساز هم از زمانی که وزیر جدید راه و شهرسازی بر سر کار آمده با جدیت بیشتری در مقایسه با قبل دنبال می‌شود. بازارهای موازی نیز در رکود قرار دارد. بنابراین مجموع عوامل این پالس را به فعالان اقتصادی می دهد که فعلا باید صبر کنند./ایسنا

 پیش‌بینی جالب نایب رییس اتحادیه املاک درباره بازار مسکن

نایب رئیس اتحادیه املاک گفت: بهتر است افرادی که می‌خواهند برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ورود کنند، وارد بخش تولید مسکن شوند؛ چراکه تولید مسکن می‌تواند سود بهتری را رقم بزند.

 به نقل از خبرآنلاین، داود بیگی نژاد در پاسخ به این پرسش که با همین اخباری که در رابطه با کاهش قیمت مسکن منتشر می‌شود، سوال خیلی‌ها این است که الان وقت خرید خانه هست یا خیر؟ شما به سرمایه‌گذاری که می‌خواهد وارد بازار شود، چه توصیه‌ای دارید؟ اظهار داشت: مسکن در کشور دو "بار" را تحمل می‌کند، یک، بار مصرفی است و دیگری، بار سرمایه‌گذاری است. ما باید ببینیم شخصی که از ما سوال می‌کند که الان وقت مناسبی برای خرید هست یا خیر، چه کسی است! این فرد می‌خواهد نیاز مصرفی خود را در بازار مسکن مرتفع کند یا این‌که می‌خواهد سرمایه‌گذاری داشته باشد.

وی افزود: مصرف‌کننده باید بداند در هر روزی که توان مالی دارد، نیاز خود را مرتفع کند. یعنی تحلیل بازارهای دیگر در حوزه مسکن برای مصرف‌کننده قابل قبول نیست، چون می‌تواند خسارت‌هایی را به افراد وارد کند.

نایب رئیس اتحادیه املاک عنوان کرد: پس اگر امروز شخصی احساس نیاز به خرید مسکن داشت و توان مالی هم داشت، باید اقدام کند، اما کسانی که می‌خواهند در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند، داستان‌شان متفاوت است.

بیگی‌نژاد تصریح کرد: این افراد باید تحلیلی از اقتصادها و بازارهای دیگر داشته باشند. البته کسانی که می‌خواهند در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند، بهتر است سعی کنند در حوزه تولید مسکن سرمایه‌گذاری داشته باشند.

وی متذکر شد: طبق آماری که در چند سال اخیر از تعداد پروانه‌های ساختمانی توسط شهرداری منتشر شده، می‌توان متوجه شد که در مناطق مختلف چقدر با کاهش تولید مسکن مواجه بودیم.

نایب رییس اتحادیه املاک گفت: موضوع ما شهرهای جدید نیست، موضوع ما ساخت منازل و آپارتمان‌هایی است که در مناطق مختلف شهری ایجاد شده است.

بیگی‌نژاد بیان کرد: بر این اساس، بهتر است افرادی که می‌خواهند برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ورود کنند، وارد بخش تولید مسکن شوند؛ چراکه تولید مسکن می‌تواند سود بهتری را رقم بزند.

وی ادامه داد: در نهایت هم این شعار همیشگی من است که می‌گویم پارکینگ تمام سرمایه‌ها، ملک است و بهترین و مطمئن‌ترین جایی که افراد می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند و از طرفی هم این سرمایه‌گذاری، مزاحمتی برای برنامه‌ریزان کشور نباشد، مسکن است.

نایب رئیس اتحادیه املاک گفت: ما اگر برنامه‌ای نداشته باشیم برای افرادی که می‌خواهند در این حوزه ورود کنند و سرمایه‌گذاران را به سمت تولید سوق ندهیم، این گروه وارد کارهای دلالی می‌شوند و در بازارهای موازی مثل ارز، سکه، طلا، خودرو و... برای تصمیم‌گیرندگان ایجاد مزاحمت می‌کنند.

وی خاطرنشان کرد: این را بدانید که اگر صنعت ساختمان رشد پیدا کند، رشد اقتصادی بهبود پیدا می‌کند. بنابراین بهتر است با برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاران را به سمت تولید مسکن سوق دهیم.