ممنوعیت دریافت کمیسیون از معاملات مسکن

 در جریان رسیدگی به گزارش کمیسیون اقتصادی مجلس در مورد طرح «مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» مجلس با حذف دریافت حق کمیسیون برای معاملات مسکن از سوی بنگاه‌های املاک موافقت کرد و بر اساس این طرح دریافت حق‌الزحمه معاملات املاک بر اساس قیمت معامله غیرقانونی است. به عبارت دیگر مشاورین املاک حق اخذ حق‌الزحمه به تناسب ارزش معاملاتی جهت صدور صورتحساب الکترونیکی (کد رهگیری) را ندارند. وزارت راه و شهرسازی مکلف شده ظرف 3 ماه بعد از تصویب این طرح در مجلس، آیین نامه ای را برای تصویب به دولت ارائه کند که در این آیین نامه سازکار دریافت حق‌الزحمه برای هر معامله ای نرخ ثابتی داشته باشد.

طرح «مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» که بندهای مختلف آن در این هفته در مجلس بررسی و تصویب شده بخشی از طرح اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم است. این طرح اخذ حق کمیسیون در بنگاه‌های املاک از معاملات مسکن را نوعی سوداگری دانسته و به حذف آن رأی داده است. حق کمیسیون، هزینه‌ای است که مشاوران املاک از معاملات مسکن در بخش «خرید و فروش» و «رهن و اجاره» از دو طرف معامله (خریدار و فروشنده، موجر و مستأجر) می‌گیرند. حق کمیسیون رقم مشخصی ندارد و مشاوران املاک آن را بر اساس ارزش معامله از معامله‌گران دریافت می‌کنند یعنی هر چه ارزش معامله (قیمت ملک یا قیمت اجاره) بیشتر باشد به تبع آن حق کمیسیون بیشتر است به همین خاطر نمی‌توان تأثیر‌گذاری رفتار مشاوران املاک بر بازار مسکن را نادیده گرفت. با توجه به اینکه هزینه کمیسیون معاملات مسکن به ارزش معامله بستگی دارد این موضوع بر افزایش قیمت مسکن دامن زده است. فرمول حق کمیسیون، مشاوران املاک را «یک پای» معامله مسکن کرده و هرچه قیمت مسکن بالاتر باشد عایدی مشاوران از ثبت معامله بیشتر می‌شود.

با حذف محاسبه حق‌الزحمه بر طبق قیمت معاملات، این رقم، ثابت خواهد بود. با اینکه اکنون نیز از سوی اتحادیه مشاوران املاک برای دریافت کمیسیون، سقف تعیین شده و این سقف ها نیم درصد ارزش معامله یا یک درصد ارزش آن است اما همین سقف نیز برای معامله‌گران بخصوص برای خریدار یا مستأجر رقم بالایی محسوب می‌شود. در سال‌های اخیر که قیمت ملک و مسکن چند برابر شده کمیسیون مشاوران املاک نیز، که معمولاً از سقف تعیین شده توسط اتحادیه هم بیشتر است، چند برابر شده است. با توجه به اینکه در کشور ما بر خلاف بسیاری کشورهای دیگر، آمار جابه‌جایی بسیار بالا است و یک خانوار شاید هر سال، به‌ناچار، مسکن اجاره‌ای خود را عوض کند و مجبور است هر سال کمیسیون بالایی را بابت این جابه‌جایی بپردازد. هر چند قیمت مسکن، تحت عوامل مختلفی بخصوص از سال 1397 با جهش‌های مستمرهمراه شده است. اما تعرفه مشاورین املاک نیز در کنار سایر علل و عوامل در افزایش قیمت و اجاره مسکن مؤثر بوده است. تأثیر نرخ خدمات این صنف علت اصلی افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر نیست اما به‌دلیل اینکه در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه معاملات ملکی، تعرفه مشاوران درصدی از قیمت روز ملک در نظر گرفته شده و قیمت املاک نیز افزایشی است افزایش ارزش معامله باعث افزایش حق‌الزحمه بنگاه املاک می‌شود به این ترتیب به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری ثبت شود.

در قانون جدید برای تعیین تعرفه معاملات در بنگاه‌های مشاوران املاک، قیمت متغیر نیست و نرخ آن ثابت خواهد بود البته سازکار تعیین تعرفه مشاوران املاک به وزارت راه و شهرسازی سپرده شده است. علاوه بر تغییر روش دریافت کمیسیون معاملات املاک توسط بنگاه‌ها، ساماندهی مشاوران املاک در قالب سند تحول قوه قضائیه نیز در دستور کار قرار گرفته است. آمار تخلفات و ثبت شکایت از مشاوران املاک بالا است به همین دلیل ساماندهی این کسب و کار در برنامه قوه قضائیه نیز قرار گرفته است.

در این خصوص، حسین پورمند، مدیرکل پیشگیری از وقوع جرم معاونت اجتماعی و پیشگیری از جرم قوه قضائیه اظهار داشته که «در سند تحول قضایی در چشم‌انداز آتی قوه قضائیه برنامه‌های بسیار مهمی داریم از جمله برنامه‌ای که در دستور کار قرار دارد این است که تا پایان سال‌جاری سامانه قرارداد‌های استاندارد معامله به سرانجام برسد.» با توجه به اینکه جدا از معاملات خرید و فروش، 8 میلیون خانوار در کشور اجاره‌نشین هستند که با بنگاه‌های املاک به‌طور مستقیم برای اجاره واحد مسکونی ارتباط دارند، بنابراین ساماندهی مشاوران املاک در کاهش تبعات قانون گریزی این کسب و کار بر جامعه نقش مهمی دارد. اگر چه هنوز جزئیات قانون جدید نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک مشخص نشده است اما تابستان امسال، دولت پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به منظور ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها و تغییر نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک را تصویب کرد. از رئوس بسته مصوب هیأت وزیران درخصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها می‌توان به نرخ‌گذاری خدمات مشاورین املاک اشاره کرد. در راستای عمل به تکلیف قانونی مندرج در ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف مدت سه ماه با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان دسترسی و اخذ کد رهگیری توسط عموم مردم از سامانه معاملات را به‌صورت مستقیم فراهم کند. حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاورین املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه نامه‌ها چاپ می‌شود. مشاورین املاک موظفند حق‌الزحمه را صرفاً بر اساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و به وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ کنند.در حال حاضر حق‌الزحمه مشاوران املاک به‌صورت درصدی از رقم معاملات از طرفین کسر می‌شود این رقم در تهران 25 صدم درصد از هر یک از متعاملین یا نیم درصد رقم قرارداد از دو طرف معامله است. اما بر اساس آیین‌نامه مصوب دولت، قرار است این روش برای قراردادهای خرید و فروش به‌صورت «درصدی از ارزش معاملاتی املاک» موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم و برای قراردادهای اجاره مسکن به‌صورت «درصدی از ارزش اجاری املاک» موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم باشد. بر اساس ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به‌صورت درصدی از میانگین قیمت‌های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است. این درصد به‌صورت سالانه و با تصویب هیأت وزیران برای کل کشور تعیین می‌شود. در این ماده قانونی آمده: کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل 2 درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان 2 واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به 20 درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

با این حساب اگر ارزش یک ملک 2 میلیارد تومان باشد بر اساس محاسبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی این ملک حدود 20 میلیون تومان برآورد می‌شود و بنابراین کمیسیون آن نیز بسیار کمتر از محاسبه بر اساس ارزش معامله و قیمت ملک است. البته تعیین سازکار محاسبه تعرفه مشاوران املاک هنوز نهایی نشده است.