مشکلات موجود برای خرید آپارتمان های چیتگر چیست ؟
در حال حاضر منطقه 22 تهران محدوده شهرک گلستان چیتگر یکی از پر رونق ترین مناطق تهران از نظر ساخت و ساز میباشد و علت آن نیز تازه ساز بودن منطقه و زمین های بسیاری است که برای ساخت پروژه های ساختمانی مسکونی ، تجاری و اداری وجود دارند . بسیاری از این زمین ها متعلق به ارگانهای دولتی بوده و در نتیجه بسیاری از پروژه ها بصورت تعاونی ساز میباشند .اگر سایتهای مربوط به آگهی املاک را بررسی نمایید و عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر را جستجو نمایید پروژ های بسیاری را مشاهده خواهید کرد که در حال پذیره نویسی و یا پیش فروش میباشند . در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داریم که مشکلات موجود برای خرید آپارتمان های چیتگر چیست ؟ در ادامه با ما همراه باشید .
وضعیت سند آپارتمان های چیتگر
یکی از مسائلی که در مورد وضعیت سند آپارتمان های چیتگر به وفور شنیده میشود نداشتن سند است . این موضوع در واقع به جز چند مورد درست نمیباشد و علت آن نیز به پروژه های ارگانی که در ابتدای شکل گیری این منطقه انجام شده بر میگردد . در واقع اولین ساخت و ساز های انبوهی که در این منطقه و مخصوصا در اطراف دریاچه چیتگر انجام شده توسط ارگانهای دولتی مدیریت و اجرا شده و سپس تحویل داده شده است اما این واحد ها ایراداتی از نظر شهرداری برای اخذ جواز داشته اند بنابراین شهردای از دادن پایان کار به آنها خودداری کرده است .
در واقع در هنگام ساخت مواردی که میبایست رعایت میشده به آخر کار موکول شده و هم اکنون ساکنین این برجها که برخی تا 100 واحد میرسند خود باید دست به کار شوند و عموما در چنین مواقعی تصمیم گیری و جمع آوری پول برای هزینه های لازم دشوار است و به این دلیل است که اکثر این برج ها هنوز موفق به اخذ پایان کار نشده اند ولیکن زمین انها از نظر دریافت سند هیچ مشکلی ندارد و البته این نکته را بگوییم این برج ها اولین سازه های منطقه بوده اند و ساختمانهای جدید این مشکل را ندارند .
تعهدات سازنده را بررسی نمایید
یکی از مواردی که باید در تعهدات سازنده وجود داشته باشد ضمانت تحویل سند میباشد که معنی آن همانی است که در بالا اشاره کردیم یعنی در طول ساخت تمامی مواردی که برای دریافت پایان کار لازم است انجام شود . مورد دیگر نیز تعهد تحویل امکانات میباشد .
اگر قصد سرمایه گذاری در این منطقه را دارید توجه داشته باشید برای تحویل امکانات سازه باید در قرارداد زمان مشخص معین شود . یعنی اگر در قرارداد زمان تحویل را خود واحد به همراه کابینت و شیرآلات و درب و پنجره ذکر کرده اند باید امکانات بیرونی مانند آسانسور ، مشاعات آبی ، پارکینگ و انباری و فضای سبز و تجهیز لابی و سالن اجتماعات نیز مشخص شود زیرا تکمیل هر یک از اینها میتواند بسیار زمان بر باشد . پروژه الوند در قرارداد خود این موارد را مشخص کرده است .
همچنین توجه داشته باشید اگر پروژه مورد نظر شما لوکس میباشد متریال باید به نوع مشخص شود و نباید با عناوینی نظیر درجه 1 در قرارداد ذکر شود زیرا بعد ها ممکن است مشکل ساز شود . در مورد آسانسور و دیگر تجهیزات مهم و گران قیمت نیز باید وسواس کامل به خرج دهید .
وضعیت زمین را بررسی کنید
اگر پروژه مورد نظر شما در مرحله خرید زمین و یا تحویل زمین میباشد بهتر است قبل از خرید از طریق شهرداری کاربری آنرا بررسی نمایید . ممکن است زمین پروژه هنوز کاربری مسکونی نداشته باشد و در پروسه تغییر کاربری باشد . پروژه رومنس نمونه ای از این پروژه ها میباشد . دانستن این موضوع میتواند به تخمین زمان تحویل گرفتن واحد به شما کمک کند . همچنین اگر پروژه دارای جواز ساخت میباشد باید ریشه زمین را بررسی فرمایید .
در پروژه های ارگانی و شخصی ساز معمولا همه چیز شفاف میباشد اما در مورد پروژه های تعاونی ساز که غیر دولتی هستند میبایست با دقت بیشتری زمین را ریشه یابی نمایید .
علی الحساب یا قطعی بودن قیمت ساخت
حتما به این موضوع در قرارداد توجه فرمایید . اگر پروژه ای را پیش خرید میکنید باید بدانید که قرارداد ساخت بصورت قطعی است یا علی الحساب میباشد . در مورد دوم یعنی قیمت ساخت بنا بر پیشرفت پروژه تغییر خواهد کرد و شما باید تقریبا سالانه 30 درصد روی قیمت ساخت محاسبه کنید .
حال با توجه به توضیحاتی که در مورد زمین دادیم اگر عملیات ساخت قرار باشد دیرتر شروع شود این قیمت ممکن است هر سال اضافه شود . البته توجه داشته باشید که چهارچوبی برای افزایش قیمت ساخت در قرارداد ذکر شود . به عنوان مثال شاخص اعلامی توسط سازمان برنامه و بودجه یکی از شاخص هایی میباشد که برخی پیش فروش کنندگان در چیتگر به آن استناد کرده و در قرارداد ذکر میکنند .
داشتن اهرم های این چنینی در قرارداد سرعت انجام پروژه را افزایش میدهد و تعهداتی را برای سازنده اعمال میکند . سازه هایی مانند پروژه ستین بصورت علی الحساب در چهارچوب مشخص برای افزایش قیمت میباشند .
بودجه بندی مناسب برای سرمایه گذاری
هر چه سرمایه ای که میخواهید در پیش خرید از پروژه های این منطقه وارد کنید بیشتر باشد شرایط برای شما متفاوت خواهد شد . عموما پروژه هایی که با قیمت قطعی با شما قرارداد میبندد 50 درصد مبلغ کل را همان ابتدا از شما دریافت میکنند و اگر پروژه های تعاونی ساز در مراحل ابتدایی را انتخاب کنید با مبالغی زیر 800 میلیون تومان میتوانید به عضویت آنها در آمده و با اقساط ماهانه تا زمان تحویل پیش بروید .
همه اینها بستگی به بودجه ای دارد که شما میخواهید در این کار سرمایه گذاری کنید پیشنهاد ما این است که اگر قصد فروش ملک یا آپارتمانی را برای این کار دارید پروژه هایی را انتخاب کنید که به زمان تحویل نزدیکترند و مراحل ساخت آنها 40 الی 50 درصد باشد .
این برای شروع سرمایه گذاری شما خوب است ، البته ممکن است مانند پروژه هایی که در مراحل ابتدایی قراردارند سود کمتری داشته باشد اما این را بدانید برای آشنایی با پروژه ها ، تعاونی ها و وضعیت خرید و فروش در این منطقه زمان زیادی را نیاز دارید تا بتوانید تمام جوانب را بررسی نمایید . پس بهتر است از پروژه های مطمئن و شفاف تر شروع کنید تا در مراحل بعدی بتوانید وارد پروژه های دیگری شوید .
تجاری ، اداری یا مسکونی ؟
انتخاب هر یک از این 3 مورد بستگی به لوکیشن و شرایط پروژه دارد . اگر پروژه مورد نظر شما در محدوده ای واقع شده که موقعیت مناسبی جهت کاربری تجاری و اداری دارد انتخاب این گزینه عالیست در غیر اینصورت سعی نکنید که از هر پروژه تجاری و اداری خرید فرمایید زیرا به علت وسعت این منطقه و شکل گرفتن مراکز تجاری بزرگ در آن ، برای خرید یک واحد در موقعیتی که در آینده بتواند بهترین بهره برداری را داشته باشد نیازمند تحقیق راجع به لوکیشن و کاربری مرکز تجاری میباشد .
اگر بتوانید انتخاب درستی در این قضیه داشته باشد حتما خرید آن از واحد مسکونی برای شما بهتر خواهد بود . ولی اگر در انتخاب پروژه شک دارید بهتر است همان ملک مسکونی را خریداری کرده و یا از افراد اشنا به منطقه مشاوره دریافت نمایید . در این مطلب سعی در بررسی این موضوع داشتیم که مشکلات موجود برای خرید آپارتمان های چیتگر چیست ؟ تا اگر قصد سرمایه گذاری در این محدوده را دارید با تمامی ابعاد آن اشنا شوید .
دیدگاه تان را بنویسید