حباب مسکن در کدام مناطق تهران بزرگ‌تر است؟

فصل اول کاهش قیمت مسکن در ۱۴۰۰ باعث شد حباب قیمت مسکن در پایتخت به میزان شش واحد عددی کاهش پیدا کند.درحال حاضر میزان حباب قیمت مسکن چقدر است و این حباب در کدام مناطق حجم بیشتری دارد؟

به نقل از دنیای اقتصاد، سایز حباب قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۰ نسبت به فصل زمستان سال گذشته شش واحد کوچک‌تر شد. نماگر حباب‌‌سنج مسکن که در زمستان ۱۳۹۹ رکورد بالاترین مقدار در طول دست‌‌کم سه دهه اخیر را ثبت کرده بود، در سه ماه نخست امسال قدری کاهش یافت. این نماگر «نسبت قیمت به اجاره مسکن» است که در زمستان ۹۹ مقدار آن ۳۵ واحد بود و در بهار به ۲۹ واحد رسید.

تازه‌‌ترین داده‌های مستند از وضعیت اجاره‌‌بها در بهار امسال که از سوی مرکز آمار منتشر شده است نشان‌دهنده رشد ۵۰ درصدی میانگین اجاره‌‌بها نسبت به فصل مشابه سال گذشته بوده است. به این ترتیب میانگین اجاره‌‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در فصل بهار به ۸۳ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. بر این اساس و با توجه به میانگین ۲۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در فصل بهار، نسبت قیمت به اجاره مسکن در این فصل شش واحد کاهش یافت و در عمل حباب قیمت مسکن شش واحد کوچک‌تر شد.

زمستان سال گذشته مقطعی بود که حباب تاریخی قیمت مسکن شکل گرفت، طوری که نسبت قیمت به اجاره در این مقطع زمانی به ۳۵ واحد رسید، به این معنا که میانگین قیمت مسکن در این فصل ۳۵ برابر میانگین اجاره‌‌بها بود. این عدد وقتی معنادار می‌شود که بدانیم سطح متعارف تاریخی نسبت مذکور در همه ادوار گذشته دست‌‌کم از زمانی که آمارهای رسمی برای محاسبه نسبت منتشر شده، چقدر بوده است. «دنیای اقتصاد» میانگین تاریخی نسبت «P/ R» در طول سه دهه گذشته را محاسبه کرده که نشان می‌دهد مقدار آن ۲۱ واحد بوده است.

از سوی دیگر کف و سقف این نسبت در مقاطع مختلف رکود و رونق بازار معاملات مسکن به‌طور میانگین بین ۱۴ تا ۲۴ واحد بوده است. مقادیر بالاتر به منزله پیشی گرفتن بیشتر رشد قیمت مسکن از اجاره‌‌بها است که مربوط به دوره‌های رونق بازار و جهش قیمت است. همچنین در مقاطعی که بازار مسکن دچار رکود بوده و جو قیمتی آرام است، به تدریج این نسبت کاهش پیدا کرده و به کف یعنی «۱۴ واحد» نزدیک‌‌تر می‌شود. به این ترتیب به هر میزان که نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف یعنی ۲۴ واحد فراتر رود، به همان اندازه بازار مسکن دچار اضافه‌‌پرش شده است.

تشکیل حباب تاریخی قیمت مسکن

در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ به واسطه جهش بی‌‌سابقه و دنباله‌‌دار قیمت مسکن، رشد اجاره‌‌بها نیز به عنوان تابعی از قیمت مسکن تحت تاثیر قرار گرفت. در واقع اضافه پرش تاریخی قیمت مسکن در تهران به دنبال سه سال جهش پیاپی موجب شد سطح قیمت به اجاره با عبور از مرز ۳۰ واحد به حالت انفجاری یعنی عدد بی‌‌سابقه ۸/ ۳۱ واحد در یک‌سال ۹۹ برسد. این مقدار در زمستان رکورد تاریخی «P/ R» را ثبت کرد و به مقدار ۳۵ واحد رسید. اما آمار رسمی از وضعیت اجاره‌‌بها نشان می‌دهد اندازه حباب تاریخی قیمت مسکن یک فصل پس از تشکیل قدری کوچک‌تر شده است.

علت شکل‌‌گیری حباب تاریخی قیمت مسکن، رشد بی‌‌سابقه قیمت مسکن است، کمااینکه بر اساس داده‌های آماری چند دهه اخیر از بازار مسکن، پیش از سال‌های ۹۷ تا ۹۹ این حجم از رشد قیمت مسکن آن‌‌هم به شکل مداوم حتی در مقطع رکود معاملات بی‌‌سابقه بوده است. اگرچه اجاره‌‌بها تابعی از رشد قیمت مسکن است اما سرعت رشد قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بیشتر از رشد اجاره بوده و همین موضوع سبب شده حباب قیمت مسکن به تدریج بزرگ و بزرگ‌تر شود.

حباب مسکن در کدام مناطق بزرگ‌تر است؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه اندازه حباب قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق ۹ تا ۲۰ نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال به‌طور متوسط ۲۹ واحد بوده و این در حالی است که در پنج منطقه لوکس و مصرفی نیمه شمالی شهر یعنی مناطق یک تا پنج این حباب به مراتب بزرگ‌تر و حدود ۳۵ واحد بوده است.

در کنار این مناطق، دو منطقه چهار و پنج واقع در منتهی الیه شرقی و غربی تهران با توجه به اینکه به واسطه پرمعامله بودن هم در شرایط رونق و هم در فاز رکود به منزله «پیشانی بازار مسکن» شناخته می‌شوند، به‌طور جداگانه حباب‌‌سنجی شده‌‌اند. این دو منطقه عموما بیش از یک‌‌پنجم معاملات ماهانه مسکن در کل شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند و از این بابت مناطق شاخص بازار نقل و انتقالات ملکی به شمار می‌‌آیند. متوسط نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار ۱۴۰۰ در دو منطقه مذکور ۳۲ واحد بوده است.

این داده‌ها تایید می‌کند که چون سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی در طول سه سال گذشته به ویژه در مقطع شروع رونق (سال ۹۷) به مراتب کمتر بود، اکنون نیز حباب مسکن در این مناطق به مراتب کوچک‌تر است. همچنین در مناطق لوکس و گران‌‌قیمت اندازه این حباب به مراتب بزرگ‌تر است. این موضوع سبب شده در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت در شمال و جنوب شهر به نحوی پیش برود که رابطه بین قیمت مسکن در این دو محدوده به حالت متعارف بازگردد. در واقع طی چند ماه گذشته همواره سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی بیشتر بوده تا به تدریج فاصله قیمتی شکل گرفته به حد مورد انتظار همیشگی بازگردد./ تجارت نیوز