ورود بازار مسکن در فاز رکود /با یک میلیارد کجای تهران خانه بخریم؟

 بازار مسکن در مناطق جنوبی تهران به تعادل قیمتی رسیده است. مقایسه نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در جنوب پایتخت نشان می‌دهد که افزایش نرخ در اکثر مناطق پایین‌تر از معدل کل بوده و به طور کلی بازار در نیمه جنوبی تهران به ثبات رسیده است.

دو منطقه از جنوب تهران که نسبت به دیگر مناطق رونق بیشتری از نظر تعداد معاملات دارد یعنی مناطق ۱۰ و ۱۴ در آبان امسال به ترتیب با افزایش ۳۰ و ۴۷ درصدی معاملات درمقایسه با مهرماه مواجه شدند و  قیمت‌ها نیز در این مناطق به ترتیب ۲.۹ و ۵.۳ درصد افزایش پیدا کرد.

اما روند افزایش سالیانه قیمت در این دو منطقه  که شاخص بهتری برای بررسی ظرفیت این دو محدوده  محسوب می‌شود از افزایش ۱۱ و ۱۷.۵ درصد به ترتیب در مناطق ۱۰ و ۱۴ حکایت دارد. متوسط رشد سالیانه قیمت در کل شهر تهران نیز ۱۷.۸ درصد بود.

بررسی نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران حاکی از آن است که متوسط نرخ رشد در آبان امسال نسبت به آبان سال  گذشته  در منطقه ۹ به میزان ۸.۵ درصد، منطقه ۱۰ بالغ بر ۱۱ درصد، منطقه ۱۱ معادل ۱۴.۲ درصد، منطقه ۱۲ بالغ بر ۱۰ درصد، منطقه ۱۳ به میزان ۲۲ درصد،   منطقه ۱۴ معادل ۱۷.۵ درصد، منطقه ۱۵ به میزان ۱۵.۶ درصد، منطقه ۱۶ بالغ بر ۱۸.۵ درصد، منطقه ۱۷ معادل ۱۵.۸ درصد، منطقه ۱۸ به میزان ۲۰.۸ درصد، منطقه ۱۹ بالغ بر ۱۶.۹ درصد، منطقه ۲۰ به میزان ۲۹.۹ درصد و منطقه ۲۱ معادل ۲۳ درصد بوده است.

با توجه به ثبات نسبی قیمت مسکن شهر تهران طی هشت ماه اخیر به نظر می‌رسد که بازار وارد فاز رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی شده است. دور  شدن نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن از تورم عمومی و بررسی روند تحولات طولانی مدت این بازار از تکمیل دوره رونق مسکن حکایت دارد. در حال حاضر نرخ افزایش سالیانه  قیمت  مسکن در تهران ۱۷.۷ درصد است در حالی که تورم عمومی به ۴۵ درصد رسیده است.

در شرایطی که به دلیل کاهش ساخت و ساز، بازار مسکن در جنوب تهران با کمبود فایل‌های نوساز و مرغوب مواجه شده حجم بالای عرضه مسکن در دو منطقه شمالی پایتخت از رکود بازار مسکن در این مناطق حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بیشترین فایلهای فروش آپارتمان در شهر تهران به منطقه ۲ مربوط می‌شود و پس از آن منطقه یک قرار دارد. این در حالی است که منطقه پنج رتبه اول را از نظر تعداد معاملات به خود اختصاص می‌دهد. اما تورم یک ساله مسکن در این منطقه کمتر از مناطق ۱ و ۲ بوده است.

منطقه ۲ حدود ۲۵ درصد فایلهای فروش آپارتمان در کل شهر تهران را به خود اختصاص می دهد؛ در حالی که سهم این منطقه از معاملات قطعی در آبان ماه ۱۴۰۰ به میزان ۸.۳ درصد اعلام شد که از عرضه بیش از تقاضا در این منطقه حکایت دارد.

آبان ماه ۱۴۰۰ منطقه یک با افزایش ۳۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالاترین میزان رشد سالیانه قیمت در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. ادامه این وضعیت در ماههای آینده می‌تواند نشانه‌ای از ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن تلقی شود. این در حالی است که رشد سالیانه قیمت در منطقه ۲ که رتبه سوم معاملات را در اختیار دارد ۱۳.۶ درصد بوده است. در منطقه ۵ نیز به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه پایتخت، رشد قیمت نسبت به آبان پارسال فقط ۷.۳ درصد بود. متوسط افزایش سالیانه قیمت در کل شهر تهران نیز ۱۷.۷ درصد گزارش شد.

بنابراین گزارش، آبان ماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۱۷.۷ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام شده در این ماه نیز حدود ۷.۳ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل  و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد./ ایسنا