چه تعداد خانوارهای کشور، مسکن ندارند؟

در ایام انتخابات ریاست جمهوری وعده‌های بسیاری از سوی نامزدهای انتخابات مطرح شد. یکی از مهمترین وعده‌های ارائه شده از سوی نامزد منتخب مردم که هم اکنون به عنوان رئیس جمهور فعالیت می‌کند، وعده ساخت سالانه 1 میلیون مسکن و مجموعا 4 میلیون مسکن در 4 سال بود.

این وعده که با جمله معروف «جوانان عزیز، ازدواج از شما، مسکن از ما» مطرح شد. یکی از مهمترین وعده‌های انتخاباتی رئیس جمهور منخب بود که هم اکنون به عنوان مطالبه توسط مردم مطرح می‌شود.

به طور حتم بررسی وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن به واکاوی جزئیات بسیاری نیاز دارد و تحقق این امر نیز در صورت توجه به جزئیات امکان پذیر است.

بر این اساس ساخت 1 میلیون مسکن در سال در قالب پرونده ویژه‌ای تحت عنوان "یک میلیون سرپناه" مورد واکاوری قرار گرفته و شرایط تحقق این وعده بزرگ مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت.

در اولین شماره از پرونده 1 میلیون سرپناه، به بررسی جزئیات میزان نیاز سالانه مسکن می‌پردازیم و پیدایش دلایل طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن را بررسی خواهیم کرد.

*منابع نیاز به مسکن شامل چه مواردی هستند؟

به گزارش فارس، قانون اساسی کشور در قالب سه اصل 3، 31 و 43 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر خانوار ایرانی تلقی کرده و بر این مبنا دولت مکلف است، زمینه تامین این نیاز را مهیا سازد.

یکی از سوالات پر تکرار پیرامون مسئله تامین مسکن، نیاز سنجی در این حوزه است. در همین رابطه مسئولان اعداد متفاوتی از ساخت سالانه 200 هزار مسکن گرفته تا نیاز دو میلیونی به ساخت را مطرح می‌کنند. برای مثال وزیر سابق راه و شهرسازی از نصف کردن تعداد ازدواج‌های کشور به عدد ساخت سالانه 200 هزار مسکن می‌رسید و برخی از کارشناسان نیز عدد 2 میلیون واحد مسکونی در سال را به عنوان نیاز به مسکن طرح می‌کنند.

در همین راستا براساس واقعیت های بازار مسکن، برآورد میزان واقعی نیاز کشور به تولید مسکن از اهمیت خاصی برخوردار است و باید بررسی شود آیا اتکا به تولید بخش خصوصی در این حوزه و ادامه روند فعلی می توان امیدی به تنظیم بازار مسکن و کنترل عرضه و تقاضای این بازار داشت.

با توجه به اهمیت آگاهی از تقاضای واقعی مسکن، استفاده از داده های حاصل از سرشماری نفوس و مسکن در سال های 1390 و 1395، میزان نیاز به واحد مسکونی به طور سالانه با هدف رسیدن به نقطه مطلوب تا سال پایان سال 1405 قابل محاسبه است.

به گزارش فارس، نیاز به تولید مسکن را می توان ناشی از 4 دسته عامل دانست که شامل جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور، نیاز ناشی از تقاضاهای جدید بازار مسکن که عمدتا ناشی از ازدواج هستند، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی و سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن می‌شود.

* چه تعداد خانوارهای کشور، مسکن ندارند؟

مطابق با سرشماری سال 95 در حالی که تعداد خانوارهای کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار گزارش شده، تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور 22 میلیون و 825 هزار واحد بوده است. یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می کنند و یا به محل زندگی آن ها نمی توان مسکن اطلاق کرد.

به استناد آمار مطرح شده برای اینکه هر خانوار یک واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با یک میلیون و 371 هزار واحد مسکونی کمبود مواجه است.

*تامین سرپناه زوج‌های جوان، چه تعداد مسکن لازم دارد؟

بازار مسکن همواره با تقاضاهای جدیدی مواجه است که عمده‌ترین منبع این تقاضاها ناشی از ازدواج است. برای برآورد این نیاز می توان 2 مسیر را انتخاب کرد. یکی از این روش‌ها با استفاده از تعداد ازدواج های صورت گرفته در سال های اخیر و بدست آوردن برآوردی با استفاده از این داده هاست. بر این اساس، از آنجایی که در 10 سال اخیر، به صورت میانگین 783 هزار ازدواج رخ داده است، می توان گفت بازار مسکن باید پاسخگوی این تعداد تقاضای جدید باشد.

 نکته قابل اهمیت در محاسبه تعداد نیاز جدید مسکن ناشی از ازدواج آن است که میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده ها وابستگی بسیاری دارد.

در این بین تامین مسکن می‌تواند نقش بسیار اساسی در توانمندی اقدصادی هر خانواده بازی کند، یعنی اگر تامین مسکن به سهولت و با هزینه های کمتری ممکن شود، آمار ازدواج در کشور با رشد قابل توجهی رو به رو خواهد شد.

بنابراین یک روش دیگر برای محاسبه مسکن مورد نیاز کشور برای عرضه به تقاضاهای ناشی از ازدواج، در نظر گرفتن تعداد ازدواج های ممکن در کشور است.

بر همین اساس مطابق با سرشماری 1395، حدود 14 میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی 10 سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال 1405 ـ با احتساب مرگ و میر ـ حدود 12 میلیون نفر از آن‌ها به سن بالای 20 سال خواهند رسید.

بنابراین میزان ازدواج ممکن در بین سال‌های 1395 تا 1405 معادل 12 میلیون ازدواج است که هر یک نیاز به یک واحد مسکونی دارد.

*نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده شهری و روستایی

مطابق با بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال 1392 برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می کنند.

در این صورت می‌توان گفت به صورت میانگین 21 درصد از واحدهای مسکونی کشور در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، خصوصاً زلزله‌خیز بودن ایران، این مسئله تبدیل به «تهدیدی» انسانی، اجتماعی و اقتصادی برای شهرها و کلان­شهرها شود.

علاوه بر این باید واحدهایی که خارج از بافت فرسوده قرار دارند ولی به دلیل سن بالا و عدم استحکام مصالح به کار رفته نیاز به بازسازی و بهسازی دارند، اضافه کرد. بنابراین با یک برآورد حداقلی می توان گفت 5 میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارد.

در روستاهای کشور، سهم واحدهای مسکونی غیر مقاوم نگران کننده تر است. مردادماه سال 96 عزیزالله مهدیان، سرپرست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در مصاحبه‌ای گفته بود، هم اکنون بیش از 3 میلیون و 200 هزار واحد روستایی غیر مقاوم در کشور وجود دارد.

بنابراین با احتساب آمار مسکن‌های فرسوده شهری و روستایی، در مجموع 8 میلیون واحد مسکونی کشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرند.

*سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن

در کشورها به منظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره باید تعدادی واحد مسکونی قابل از سکنه وجود داشته باشد.

همچنین با توجه به اینکه همواره ساخت وساز در مناطق شهری بزرگ از متوسط کشوری بالاتر بوده، تعداد واحدهای مسکونی در کل کشور به صورت متوازن توزیع نیافته است، بنابراین لازم است تعداد واحدهای کشور بیش از تعداد خانوارهای کشور باشد. البته به این موارد باید واحدهایی که برای مصارف اداری و غیرمسکونی تولید می شوند، نیز اضافه کرد. لذا به نظر می‌رسد که می‌بایست حدود 600 هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در 10 سال برنامه ریزی شود.

شاید مطرح شود که می توان تعداد زیادی از واحدهای مسکونی خالی، به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفته شود. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحدهای خالی به دلیل لوکس یا تفریحاتی بودن (واقع شدن در مناطق گردشگری) قابل سکونت برای عموم جامعه نیست. در واقع بخش عمده‌ای از این واحدها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی نمی‌ماندند.

*نیاز واقعی کشور، تولید 6 میلیون واحد مسکونی تا سال 1404

با جمع بندی موارد ذکر شده، برای حل مشکل عرضه مسکن کشور لازم است، تا سالانه 1.5 میلیون مسکن ساخته شود. بر این اساس، از سال 1400 تا سال 1404 باید بیش از 6 میلیون واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه گردد.

بنابراین میزان نیاز واقعی کشور تولید 1.5 میلیون واحد در سال است و ادامه روند فعلی بدون ایجاد جهش در ساخت مسکن نمی تواند مشکلی از مشکلات بازار مسکن کشور حل کند.

در شرایطی که دولت زمینه ساخت 1 میلیون واحد مسکونی را تسهیل کرده و از طریق ساماندهی مجوزات ساخت مسکن زمینه ساخت سالانه 500 هزار مسکن توسط بخش خصوص را فراهم کند. می‌توان به ساماندهی بازار مسکن از طریق تحریک عرضه و جبران ترک‌ فعل‌های 8 سال گذشته امیدوار بود.

بر همین اساس تسهیلات ساخت سالانه 1 میلیون مسکن توسط دولت نه تنها نیاز اساسی بازار مسکن و معیشت مردم است بلکه بی توجهی به این مسئله می‌تواند تداوم وضع موجود را رقم زده و خسارات جبران ناپذیری به معیشت مردم وارد کند./ فارس