جهش قیمتها در بازار اجاره/ افزایش ۱۰۰ درصد نرخ اجاره تمدیدی!؟

گرانی‌های بازار اجاره تهران در سال جاری بسیاری از مستاجران را مستاصل  کرده است. از یک طرف دولت اعلام کرده صاحبخانه‌ها نباید بیش از ۲۵ درصد نرخ اجاره را بالا ببرند و از طرف دیگر گزارشهای میدانی از رقمهایی فراتر از نرخهای دستوری حکایت دارد. کارشناسان هم معتقدند این نوع سرکوب قیمتی فقط منجر به رشد پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضاییه می‌شود و نمی‌تواند تاثیر چندانی در کنترل بازار اجاره داشته باشد؛ چرا که تقریبا کل این بازار در دست بخش خصوصی قرار دارد و از اختیار دولت خارج است.

اگرچه ستاد ملی کرونا برای کمک به مستاجران، حداکثر نرخ مجاز افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد اعلام کرده، گزارش بانک مرکزی در خردادماه ۱۴۰۰ رشد ۳۴ درصدی نرخها را نشان می‌دهد. در کل کشور نیز اجاره بها نسبت به خرداد سال قبل ۳۶.۷ درصد رشد داشته و این در حالی است که سقف مجاز برای قراردادهای تمدید در کلانشهرها ۲۰ درصد و در دیگر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.

گزارشهای میدانی از شهر تهران نشان می‌دهد در مواردی نرخ اجاره در قراردادهای تمدید بین ۵۰ تا ۷۰ درصد و حتی ۱۰۰ درصد افزایش یافته است.

مشاوران املاک می‌گویند با وجود امتیاز قانونی که در اختیار مستاجران قرار گرفته تعداد کمی از افراد به مراجع قضایی مراجعه می کنند و ترجیح می‌دهند با صاحبخانه کنار بیایند. شروط سه گانه‌ای که منجر به تخلیه می‌شود ابزارهایی است که در اختیار مالکان قرار دارد. در این شرایط کم نیستند مالکانی که به راحتی حکم تخلیه را به دست مستاجر می‌دهند. چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد. چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره رابه موجر پرداخت نکرده باشد. چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، نیاز مالک (موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود. بجز سه مورد مذکور، صاحبخانه حق اخراج مستاجر را ندارد.

به نظر می‌رسد رکود خرید و فروش به شکل جهش نرخهای اجاره بروز پیدا کرده است. با توجه به کاهش ساخت و ساز، واحدهای نوساز چندانی وارد بازار اجاره نشده و البته مالکان نیز تمایلی به اجاره دادن آپارتمانهای خود ندارند. مالکانی هم که از قبل واحدهای خود را اجاره داده‌اند اجاره‌ها را بعضا تا دو برابر سال قبل تعیین کرده‌اند.

متغیرهایی همچون تورم، رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی بر بازار اجاره تاثیر می گذارد. هر سه این شاخص‌ها در یک سال اخیر اثرات تورمی بر بازار اجاره داشته است. تورم به ۴۲ درصد رسیده، نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال ۷۰ درصد بوده و سود بانکی نیز به شکل رسمی از ۱۸ درصد فراتر نرفته است. در این شرایط صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند به جای ودیعه‌ی بیشتر، اجاره ماهیانه‌ی بیشتری دریافت کنند.

اگر آذرماه سال ۱۳۹۶را نقطه شروع جهش قیمت ملک در نظر بگیریم، نرخ رشد اجاره بها تا کنون حدود ۳۵۰ درصد پایین‌تر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده اما شرایط مستاجران اصلا مناسب نیست. مُسکن‌هایی همچون وام ۷۰ میلیون تومانی، تعیین سقف ۲۵ درصد و اجبار مالکان به تمدید قراردادها نیز نتوانسته آنطور که باید و شاید مستاجران را از توفان بازار اجاره محافظت کند.