جهش قیمت مسکن چگونه کلید خورد؟

خبرگزاری تسنیم: در بلندمدت رابطه تقریبا یک به یکی بین رشد نقدینگی و شاخص قیمت وجود دارد، به طوری که انتظار میرود نرخ تورم متناسب با اختلاف بین رشد نقدینگی و رشد تولید رشد داشته باشد. "واشل" در فصل اول کتاب "نظریه و سیاست پولی" عنوان می‌کند که رابطه بلندمدت و رابطه تقریبا یک به یکی بین عرضه پول و نرخ تورم وجود دارد و این رابطه تقربیا در بیشتر کشور‌ها مشاهده شده است. در خصوص علیت آن توافق کلی به دست نیامده است و نتایج مختلفی در مطالعات در رابطه علی بین عرضه پول و تورم حاصل شده است.

بنابراین عرضه پول در بلندمدت رابطه تقریبا یک به یکی با نرخ تورم دارد. اما در کوتاه مدت عرضه و تقاضای پول می‌تواند رابطه بین نقدینگی و تورم را تحت تاثیر قرار دهد. در کوتاه مدت عواملی که برروی تقاضا برای پول و شبه پول موثر است بر نرخ تورم و چگونگی رشد شاخص قیمت‌ها متناسب با رشد نقدینگی اثر گذار است. در صورتی که تقاضا برای شبه پول افزایش یافته و سرعت گردش پول کاهش یابد می‌توان انتظار داشته باشیم که نرخ تورم کمتر از مقدار متوسط آن در بلندمدترشد داشته باشد.

در حالت مقابل در شرایطی که تقاضا برای پول افزایش می‌یابد نرخ رشد شاخص قیمت‌ها می‌تواند فراتر از متوسط نرخ تورم در بلند مدت قرار گیرد. اما باید توجه داشت که رشد هر یک از اجزای نقدینگی مانند پول و شبه پول نمی‌تواند برای مدت زیادی به طور مستمر تفاوت قابل توجه با یکدیگر داشته باشد.

در شرایط نرخ‌های تورم بسیار بالا و یا ابرتورم که اصطلاحا پول بسیار داغ شده و عدم اعتماد به پول داخلی بسیار بالاست که در چنین شرایطی تقاضا برای شبه پول تقریباً به صفر رسیده و مردم هر گونه پول را تبدیل به سایر دارایی‌ها خواهند نمود.

در غیر این شرایط، زمانی که برای مدتی بر اثر سیاست‌های اقتصادی مانند تغییرات نرخ سود و ... تقاضا برای یکی از اجزای نقدینگی به شدت افزایش می‌یابد باید انتظار داشت که در آینده نزدیک شرایط تغییر کرده و جزء دیگر نقدینگی با شدت بیشتری رشد کند. طی سال‌های ۹۳ تا ۹۶ در حالیکه نقدینگی به طور متوسط سالیان ۲۴ درصد رشد داشته، اما به علت سیاست‌های پولی نامناسب و نظارت بانکی ضعیف طی این دوره که منجر به نرخ‌های بهره حقیقی بسیار بالا شد نرخ تورم متناسب با رشد نقدینگی رشد پیدا نکرده است. در این سال‌ها نقدینگی به دلیل بالا بودن نرخ سود به صورت شبه پول در حساب‌های بانکی انباشت شده و سهم پول یعنی جز تورم زا و سیال نقدینگی از کل نقدینگی را کاهش و سهم شبهه را افزایش داده بود. نگاهی به داده‌های رشد نقدینگی و شاخص قیمت نشان می‌دهد که طی سال‌های اخیر به خصوص از سال ۹۳ به بعد نرخ تورم از متوسط بلندمدت آن فاصله گرفته است جدول زیر متوسط نرخ تورم و متوسط نرخ رشد نقدینگی را در دو دوره مختلف نشان می‌دهد. تشریح سازوکار افزایش قیمت مسکن از اواخر سال ۱۳۹۶

همانطور که در جدول مشخص است در حالی که متوسط رشد نقدینگی طی سال‌های ۹۳ تا ۹۶ تفاوت قابل توجهی با متوسط بلندمدت طی سال‌های ۶۶ تا ۹۲ نداشته، اما نرخ تورم در این بازه زمانی تقریباً نصف دوره بلند مدت است. بالا بودن نرخ سود بانکی و کاهش تقاضا برای پول باعث شده تا نرخ تورم طی این سال‌ها از متوسط بلندمدت کمتر شده و انتظار یک تورم فزاینده در آینده نزدیک را ایجاد کرد.

آنچه در سال ۹۷ رخ داد تخلیه شدن سهمی از نقدینگی افزایش یافته بر روی تورم بوده است.

بر اساس نمودار بالا نسبت نقدینگی به شاخص قیمت مسکن زودتر از سایرین روند نزولی را آغاز کرده و نقطه اوج آن در سال ۹۵ قرار دارد برای ارز و شاخص قیمت مصرف کننده از سال ۹۶ به بعد این روند آغاز شده است.

افزایش قیمت دلار پیش از سایرین بوده و روند نزولی با شدت بسیار بیشتری طی شده است. همانطور که در نمودار مشخص است نسبت نقدینگی و شاخص قیمت مسکن همچنان روند نزولی را طی می‌کند به این معناست که رشد قیمت مسکن تا سال ۹۵ که فراتر از رشد نقدینگی قرار گرفته همچنان بالاتر از رشد نقدینگی است.

نگاهی به تغییرات رخ داده در اجزای شاخص قیمت می‌تواند علت نزولی شدن نمودار را بهتر نشان دهد در سال ۹۷ در حالی که نرخ رشد نقدینگی با ۲۳ درصد تقریباً برابر با رشد ۲۲ درصدی نقدینگی در سال ۹۶ است، اما در این سال رشد پول یعنی جزء تورم زای نقدینگی بسیار بیشتر از رشد شبه پول است.