آیا دولت از افزایش قیمت مسکن سود می‌برد؟
ذینفع شدن دولت در بازار املاک و مستغلات به سبب پیش‌بینی درآمد از محل فروش و واگذاری اموال دولت در بودجه ۹۹، منجر به بروز ابهام در زمینه عزم دولت برای سامان دادن به بازار مسکن با استفاده از ابزار‌هایی نظیر مالیات‌های تنظیمی شده است.
خبرگزاری فارس: بودجه سال ۹۹ جنجالی‌ترین بودجه سال‌های اخیر به حساب می‌آید و کاهش جدی درآمد‌های نفتی به سبب فشار تحریم‌ها، منجر به کسری بودجه شده است. در چنین شرایطی، تک تک موارد مطروحه در بودجه ۹۹ محل بحث بسیاری از کارشناسان حوزه اقتصاد قرار گرفته است. بر همین اساس یکی از پرحاشیه‌ترین ردیف‌های درآمدی دولت مربوط به پیش بینی درآمد ۵۰ هزار میلیاردی از محل فروش و واگذاری اموال دولت اختصاص دارد. ردیف درآمدی که پس از کش و قوس‌های فراوان بین سازمان برنامه و بودجه و کمیسیون تلفیق مجلس شورای اسلامی سرانجام به تصویب رسید.
عمدۀ اموال و دارایی‌های دولت شامل املاک و مستغلات می‌شود و در دستور کار قرار گرفتن کسب درآمد ۵۰ هزار میلیاردی از محل فروش و واگذاری اموال دولت این سوال را به ذهن متبادر می‌کند که آیا سود دولت از محل فروش املاک و مستغلات مانعی در جهت جلوگیری از افزایش قیمت و سامان دادن به بازار زمین و مسکن تلقی می‌شود یا خیر؟
به زبان ساده‌تر، فرض کنید قصد فروش قطعه زمین خانوادگی را دارید تا از این طریق، بدهی‌های خود را تسویه کنید، در چنین شرایطی علاقه دارید قیمت زمین پیش از فروش شما، حالت صعودی به خود بگیرد یا شاهد کاهش قیمت زمین باشید؟
به نظر شما، در شرایطی که دولت قصد جبران کسری بودجه از محل فروش اموال و دارایی‌های خود را داشته باشد، آیا تلاشی به منظور سامان‌دادن بازار املاک و مستغلات و کنترل قیمت با استفاده از ابزار‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه صورت می‌دهد؟
* درآمد دولت از محل مالیات‌های تنظیمی، ضرر کاهش قیمت را پوشش می‌دهد
دو طیف فکری متفاوت در حوزه اقتصاد، پاسخ‌های مجزایی به سوال مطرح شده ارائه داده‌اند. در همین راستا دکتر مجید شاکری، کارشناس حوزه مدیریت مالی و اقتصاد، در پاسخ به این سوال که آیا ذینفع بودن دولت در سود ناشی از افزایش قیمت املاک مستغلات، عزم سامان دادن بازار مسکن را دچار تزلزل خواهد کرد، عنوان کرد: «در شرایطی که ابزاری مانند مالیات بر خانه‌های خالی منجر به کاهش ۱۰ درصدی قیمت املاک و مستغلات شود، این امر به محقق نشدن تنها ۱۰ درصد از پیش پیش بینی درآمد ۵۰ هزار میلیاردی از محل فروش و واگذاری اموال می‌انجامد؛ درحالیکه به اذعان صاحب‌نظران حوزه مالیات بر خانه‌های خالی، اخذ چنین مالیاتی منجر به درآمد ۳ تا ۴ هزار میلیاردی برای دولت می‌شود؛ بنابراین ضرر ناشی از کاهش قیمت مسکن در ردیف درآمدی فروش و واگذاری دارایی‌ها، با سود ناشی از اخذ مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه جبران شده و منافاتی در این زمینه وجود نخواهد داشت.»
این کارشناس حوزه مدیریت مالی، در توضیح تفکیک حوزه املاک و مستغلات دولتی، گفت: «بررسی نوع املاک و مستغلات دولتی مشخص می‌کند، عمدۀ زمین‌های متعلق به دولت به حوزۀ زمین‌های غیر شهری تعلق دارد، بنابراین با توجه به عدم تقارن شاخص قیمت زمین‌های شهری و غیر شهری، افزایش یا کاهش قیمت در بازار املاک و مستغلات تاثیر چندانی بر قیمت بخش بزرگی از دارایی‌های دولت نخواهد داشت.»
شاکری، ضمن اشاره به لزوم تحقیق بیشتر در ارتباط با تاثیر و مدل درآمدی مالیات‌های تنظیمی، افزود: «دولت در دو سمت کسب درآمد ناشی از فروش و واگذاری املاک و مستغلات و همچنین اخذ مالیات‌های تنظیمی ذینفع است. در نتیجه بررسی دقیق ابعاد سوال مطرح شده نیازمند مدل دقیق مربوط به درآمد و هزینه مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است.»
*افزایش قیمت مسکن نباید پشتوانۀ کسری بودجه قرارگیرد
آنسوی میز بررسی مسئله تداخل کسب درآمد دولت از محل فروش املاک و مستغلات و سامان دادن به بازار زمین مسکن با استفاده از ابزار‌های نظارتی، نظرات متفاوتی وجود دارد. در همین ارتباط، وحید عزیزی، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی، با اشاره به این نکته که حالت ایده‌آل در حوزه زمین و مسکن، مالکیت حاکمیت بر تمامی زمین‌ها و ارزش صفر زمین است، عنوان کرد: «املاک و مستغلات بدنه دولت در ۲ حالت رسمی مانند املاک وزارت‌خانه‌ها و حالت غیر رسمی نظیر املاک و مستغلات بانک‌های دولتی و نهاد‌های عمومی طبقه‌بندی می‌شوند. ایراد مسئله کسب درآمد از محل فروش و واگذاری اموال و دارایی‌ها، زمانی است که دولت بر روی افزایش قیمت املاک و مستغلات حساب باز کرده و از این طریق به جبران کسری بودجه، تنظیم ترازنامه‌های مالی بانک‌ها و کسب درآمد از محل فروش و اجاره نهاد‌های عمومی اقدام بپردازد.»
این کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی، در ارتباط با مقایسه سود و زیان مالیات‌های تنظیمی و فروش و واگذاری دارایی‌های دولت، گفت: «مقایسه سود ناشی از اخذ مالیات‌های تنظیمی و ضرر ناشی از کاهش قیمت املاک و مستقلات در حال حاضر اشتباه است و این مقایسه می‌بایست در سال ۹۶، زمانی که ارزش زمین و مسکن کمتر از یک سوم رقم کنونی بوده انجام بشود.»
عزیزی، ضمن اشاره به تجربیات منفی دولت اصلاحات در جهت کنترل نقدینگی و تورم با استفاده از بازار املاک و مستغلات، افزود: «عده‌ای از کارشناسان اقتصادی و مسئولین مرتبط درصدد استفاده از افزایش قیمت حوزه املاک و مستغلات به منظور ایجاد پشتوانه برای چاپ اوراق بدهی هستند. اما این امر چرخۀ نادرستی در حوزۀ اساسی‌ترین نیاز مردم یعنی مسکن را پدید می‌آورد و منجر به گسترش تورم در بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی خواهد شد.»
فارغ از هر نوع قضاوتی، بررسی دیدگاه‌های عنوان شده در مسئله تداخل کسب درآمد دولت از محل فروش املاک و مستغلات و سامان دادن به بازار زمین مسکن با استفاده از مالیات‌های تنظیمی مشخص می‌کند، دو طیف استدلال مطرح شده و مطرح‌کنندگان آن، در آینده بدنه اصلی مباحث پیرامون تامین مالی و جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمد‌های نفتی را شکل خواهند داد.